주택융자 (Rate 과 APR) - ASK미국

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/8/2010 4:14:58 PM

은행이자율은 시중은행에서 발표하는 이자율이며 이에 반해 APR의 경우는 연방준비 이사회의 regulation Z에 의거해서 정한 비용과 선이자등을 적용해서 실제로 적용되는 이자율이라고 보시면 됩니다. 보통 이 APR이 은행이자율 보다 높게 됩니다.

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young Kim 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/10/2010 9:58:19 PM

모기지신청시 모기지 은행은 반듯이 Mortgage Rate과 APR ( Annual Percentage Rate)을 동시에 공시하여야 한다.
법에의해 은행은 모기지 신청을 한날로부터 3일이내에 GOOD FAITH ESTIMATE이라는 서류를 손님에 보내야 한다. 이 서류에는 모기지 론에 관련된 비용과 수수료등이 설명되어 있다. 보통 클로징비용 을 Settlement Cost라고 말하며 집 모기지론에 관련된 모든 비용을 말하며, 인스펙션, 타이틀 보험,세금등 기타 비용들이 포함된다.
이자율은 우리가 흔히 듣는 이자율을 말한다. 하지만 이 이자율은 은행과 은행간의 정확한 비교가 되질 못한다. 왜냐면 은행마다 다른 부과비용들이 많고 이를 소비자가 실질적으로 비교하기란 사실상 어렵기 때문이다. APR은 모기지 샤핑을 할때 비교하기 쉽다. APR은 이자에 비용등을 포함하여 연간이자율로 계산한 한것이다. 연방정부는 법으로 은행들로 하여금 APR을 소비자에게 제공하게 하여 정확한 비교를 할 수 있게 도와주는 것이 APR이다. 왜냐면 모기지 기간과 각종 비용에 따라 좀더 확실한 비교를 할 수 있게 돕는것이다.
예를 들면, $150,000 모기지 론을 30년기간으로 A라는 은행과 B라는 은행에서 이자율을 받았다고 치자. (현재 이자율과 전혀 무관한 예로 들었다)

A 은행은 6.5%에 discount point (일반적으로 포인트) 없이 $5,000의 수수료가 든다.
B 은행은 6.25%에 1% discount point ($1,500)과 $5,500 수수료로 총 $7,000의 포인트와 수수료가 든다.

B은행은 A은행보다 이자가 낮지만 총 포인트및 수수료가 $2,000이나 더 많다.
과연 어느 은행의 조건이 더 유리한가를 보여줄 수 있는 것이 APR인것이다.
A은행의 APR은 6.83%이고, B은행의 APR은 6.71% 이다.
장기적으로 봤을때는 APR이 낮은 B은행이 훨씬 더 유리하다.
하지만 장기적으로 봤을 때만 가능하다.
기간을 고려한다면,
단기적으로 봤을 경우는 A은행의 조건이 훨씬 더 유리하다.
B은행의 경우는 APR이 더 낮기는 하나 현금으로 $2,000을 더 지급하여야 한다. 특히 처음 집을 사는 사람들이나 Down Payment금액이 넉넉치 않은상태에서 클로징비용이 많이 부족하고 또한 이사비용, 리모델 공사비용, 냉장고,세탁시, 개스오븐 및 가구등 비용이 많을 경우는 더 높은 이자와 APR에도 불구하고 아마도 A은행을 더 선호하게 될수도 있다.
하지만 오래살지 않는다면 어떨까? A은행의 모기지경우 월 $948의 원금과 이자를 내야하며 B은행보다 $25이 더 많다. B은행의 경우는 $2,000을 일시불로 내고 월 $25씩을 절약할 수 있다.
여기서 $2,000을 상쇄하려면 6.5년이 상이 걸린다. 만일 6.5년이전에 집을 팔 계획이 있다면 당연히 A은행 비용이 덜 든다.
APR은 소비자로 하여금 좀더 정확한 경제적인 판단을 할 수 있게 도와주는 중요한 요소이다.

참고로 은행의 Discount point(흔히 말하는 포인트)는 모기지 이자를 낮추는 역활을 한다. 즉 일시불로 돈을 지급하고 이자를 사서 이자를 낮추게 한다. 이를 잘 활용하면, 본인의 경제,재정상황및 장.단기투자계획에 맞쳐 개인주택을 현명하게 선택할 수 있다.

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스티브 양 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/14/2010 7:52:41 PM

예를들어 선생님께서 은행에서 돈을 10,000달러를 빌리는데 이자율은 년 10%로 하기로 했습니다. 이를 Note Rate 이라고 합니다. 그리고 이에 대한 이자금액은 년 1,000달러입니다. 그런데 은행에서 계약서(노트)를 만들고, 공증하고, 담보설정하고등등 제반비용으로 500달러가 들었다고 하면서 융자받을때 9,500만 내주었습니다(혹은 10,000받고 선생님께서 500을 지불하나 마찬가지입니다). 이때 선생님은 실질적으로 9,500에 대하여 년 1,000를 이자로 지불하는 셈이 됩니다. 즉 1,000/9,500=10.526%. 이를 APR이라고 합니다. 즉 비용을 고려한 이자율이라고 보면 됩니다. 아주 극단적으로 단순화 시킨 것으로 현실에서는 상품과 융자종류에 따라 계산방법, 해석등이 다 달라질수 있습니다. 하지만 기본개념은 동일합니다. 저는 개인적으로 APR은 오히려 무시하라고 합니다. 손님들을 더 헷갈리게 할 수 있기때문입니다. 그냥 이자율과 비용항복을 조목조목 비교하면 됩니다.
이러한 내용에 대하여 더 자세히 알고싶으시면 여기를 참고하시기 바랍니다. http://blog.koreadaily.com/media.asp?med_usrid=tinfil

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j**kim8**** 님 답변 답변일 5/8/2010 5:00:00 PM

그럼 은행에서 제시하는 morgage rate가 가령 4.5%이라고 하여도,

실제로 내는 이자는 4.5%가 조금 넘는 APR만큼인가보네요. 즉 모기지 계약시 rate보다 APR에 관심을 가져야겠군요.

s**_sun**** 님 답변 답변일 5/9/2010 8:49:17 PM

먼저...설명을 쉽게 하기위해 예금 을 예로 들겠습니다.
10000불을 1년 rate 10%로 6개월 예금한다고 가정합니다.
6개월후 이자는? ..... 500불이죠...
원금과 이자(10500불)를 다시 같은 rate로 같은 기간 예금합니다.
다시 6개월 후 이자는...?........................................... 525불입니다.
즉 1년 후 이자는 1025불이죠...
10000불에 이자가 1025불이니까...APR( Annualized Percentage Rate), 즉, 연환산 수익률은 10.25%가 됩니다.
Rate( 이율)이 10% 일떄 APR는 10.25%가 되는군요.
1년에 두번 이자 계산을 해서 그렇지 매달 하면 APR는 더 커집니다.

이와 미찬가지로 모기지 금리는 rate 이지만 그걸 매달 복리로 계산할 경우,
즉 모기지를 안냈을때 거기에 이자가 모기지 금리로 더 붙는다고 계산하시면
그게 APR 이 됩니다....이자에 이자가 붙으니까 APR이 RAte 보다 큽니다..
즉 이자에 이자가 붙는 복리 때문에 Rate( 이율)과 APR( 연환산 수익률)의 차이가 발생합니다

이해 하는데 도움이 되셨으면 합니다
혹시 도움이 될지 몰라 제 blog을 광고합니다
http://blog.daum.net/bankingusa

그럼..

j**kim8**** 님 답변 답변일 5/11/2010 9:24:38 AM

은행마다 서로 다른 기준으로 rate에 숨어있는 비용이 있을수 있으니,
두곳의 비교가 가능한 APR을 사용해야겠네요.

또 단기나 장기에 따라서 초기비용큰데와 작은데중에서 선택.

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