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Q.식당 매도자의 제공되지 않은 정보로 인한 계약 해지

지역California 아이디d**ltkfk****
조회2,999 공감0 작성일1/7/2022 4:47:06 PM

저희는 식당을 구매하려고 하였습니다. 


매도인은 본인이 옵션 3년이 남아 있다고 하였습니다. 


매도인의 부동산 에이젼트 문제로 인해 시간이 지체 되므로 가계약서 작성을 원하였습니다. 그래서 가계약서 작성을 했구 디파짓을 하였습니다. 


가계약후 리스 계약의 내용을 알려고 했으나 가방 분실등의 이유로 제공하지 않았습니다. 


그 후에 정식 계약을 하였고, 정식 계약 후에 매도인의 리스 계약은 이미 끝났고 Month to month 로 가게가 운영되고 있었습니다. 이또한 나중에 저희에게 제공된 리스계약서가 이상하여 에이젼트에게 물어서 확인한 내용입니다. 


매도인들은 철저히 숨겼으며, 일반적으로 써있는 리스계약 옵션 5년이라 써있는 내용이 그 내용이라고 우기고 있습니다. 새로운 옵션 계약서도 없는 상태입니다. 


그래서 저희는 매도인이 저희를 속였다고 생각합니다. 이렇게 매달 갱신이라면 저희는 매도인과 현재의 가격으로 계약을 하지 않았을 것이며, 매도인은 가방 분실의 이유로 리스계약서를 제공하지 않았으나 나중에는 본인이 가지고 있었던 것이 확인 되었습니다. 


그래서 저희는 현재 계약 종료를 알렸습니다. 


이유는 민법의 성실하게 정보를 제공 하지 않았다는 이유 입니다. 

또한 가계약금은 본 계약이 성립 되었으므로 반환 하여야 한다고 통보한 상태입니다. 


저희의 리스계약서에는 특별한 배상 규정이 없는것 같습니다. 


이경우 저희가 계약 해지를 통보하면 그만인지요? 


아니면 저희가 어떠한 다른 행동을 해야 하나요?


저희는 가게를 인수하기 위해서 직장도 다 그만두고 준비 중이였습니다. 

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* 등록된 총 답변수 4개입니다.

James Kwon 님 답변 [주택/부동산] 답변일 1/7/2022 5:16:05 PM

안녕하세요.


깔끔하지 않은 셀러와 부동산 에이전트로 인해 마음 고생이 많을줄 압니다.


결론을 먼저 말씀드리면 어떠한 형태의 계약서를 쓰셨든 또한 디파짓이 에스크로에 들어가 있는지에 대한 설명이 없어서 코끼리 다리 더듬는 답변이 되겠으나 어떠한 형태의 계약서에라도 먼저 원래 옵션이 5년이다 3년이다 라고 셀러와 에이전트가 구두로든 서면으로든 설명하였고 질문자님=바이어는 그 설명대로 리스를 넘겨 받으려 하였으나 매월 갱신하는 렌트는 리스계약이 아니므로 계약 파기및 당연히 디파짓을 돌려 받아야 마땅합니다.


구매 계약서및 에스크로 규정에 관한 합의서를 ( Business Opportunity Purchase Agreement and Joint Escrow Instruction total of 9 pages ) 이라는 표준 계약서로 작성하셨고 page #4의 12변 조항에 보시면 분명히 리스에 관한 합의가 있어야 하며 이는 Contingency Contract 전제 조건부 계약으로 리스 내용을 확인하고 렌트비 인상폭에 관한 규정, Cam Charge 모두를 살핀후에 만약 건물주가 새 테난트=바이어에게 그에 상응하는 조건의 리스를 새로하든지, 아니면 기존의 리스를 넘겨 받든지 바이어가 만족하지 않으면 계약 파기가 될수 있는 즉 제3자인 건물주의 결정에 따른 전제 조건이 있으므로 계약은 자유롭게 취소되어야 합니다. 다시 한번 게약서와 에스크로 인스트럭션에 대한  검토를 권합니다.


에스크로에 디파짓이 되어 있다면 셀러와 합의해서 양쪽이 다 Escrow Cancellation Agreement 에

싸인해야 에스크로는 환불해 줄수 있습니다. 계약 당사자 한 쪽의 주장으로만 Cancel 할수 없으니 합의해서 Cancel을 하시든 Landlord에게 Lease Proposal을 잘 만들어서 잘못된 정보를 수정하여 원하시는 조건의 리스를 새롭게 받을 노력을 해 볼수도 있겠습니다.

조금더 professional하게 Lease Proposal 서류를 잘 만들어서 Landlord나 Building Management Personal에게 협상을 해 보는것도 권해 드립니다.


감사합니다,

James Kwon [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 jameskwonbroker@gmail.com

전화 (213) 327-5400

James Kwon
김영산 님 답변 [주택/부동산] 답변일 1/9/2022 11:16:37 AM

'매도인은 본인이 옵션 3년이 남아 있다고. . .

매도인의 리스 계약은 이미 끝났고 Month to month 로 . . .

성실하게 정보를 제공 하지 않았다 . . . ' 라는 정보도 중요하지만. . .


사인하신 계약서 (C.A.R. Form BPA 경우)의 리스 조항에 어떤 조건으로 어떻게  작성한가에 따라
구체적인 답변을 구할 수 있겠죠? (James Kwon 브로커님이 언급하셨듯이)

작성하신 관련 조항을 Upload 하여 . . . 
또는 내용을 잘아시는 관련 에이전트/브로커 owner 와 상담하시는게 최상일 것이며 . . .


12.  LEASE  (Check applicable items): The sale is contingent upon Buyer obtaining,
within 21 (or)
______ Days After Acceptance . . .  Buyer shall submit an application for such lease to Seller’s landlord or Seller, as applicable, within 15 or _____ Days After Acceptance.

A. ㅁ An assignment of Seller’s existing lease.


B. 
 A new lease with Seller’s landlord, on terms acceptable to Buyer, to become effective

concurrently with the Close Of Escrow.


C. 
 An option to extend Seller’s present lease for an additional ____year(s), on terms acceptable to Buyer and Seller’s landlord.


D. 
ㅁ A sublease with Seller, on terms acceptable to Buyer, to become effective concurrently with the Close Of Escrow. Buyer and Seller are advised that such sublease may require notice to or approval of Seller’s landlord.


E. 
 OTHER:  ____________________________________________________________

김영산 [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 sunnyyssmile@gmail.com

전화 747-244-5928

회원 답변글
s**el**** 님 답변 답변일 1/7/2022 5:33:56 PM
저도 동의 합니다.
건물주 에게 잘 상황 설명을 하시고 한번 연장 해보세요
s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 1/9/2022 5:14:03 PM
배상 규정은 리스계약서(C.A.R. Form BPA 경우) 의
'ATTORNEY FEES': 와 'DISPUTE RESOLUTION': 조항을 참조하세요.

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