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Q.Early termination by the tenant (군인 & 이혼)

지역California 아이디s**yu4****
조회2,013 공감0 작성일2/6/2024 3:14:06 PM

여기 저거 많이 리서치를 하는 중인데 간단 명료한 답이 안보여서 

아시는 분이 있는지 여쭤봅니다.

현재 렌트를 주는 콘도에 테넌트 남편이 army recruit 이에요.
지난 4년간 렌트 한번 밀리지 않고 잘 지내줬는데 갑자기 이혼하게 되었는데 와이프와 아이들은 이미 다른데에 살고 있고 본인은 이번에 다른 주로 옮기라는 오더를 받아서 나가야 한다고 연락이 왔어요.

원래는 올해 7월말까지 리스 엑스텐션을 해두었는데 3월11까지 이사를 가야한다고 하구요.

질문은...

1. Army recruit 은 active duty member 이 아닌 reserve 라고 나와있는데 그럼에도 SCRA 에 포함이 안되는지요?  (군인이 오더를 받고 나active duty 로 나가는 경우를 대비해 early extension 을 페널티 없이 허락해주는 조약).  SCRA 를 자세히 찾아봐도 명확한 글이 없어요.  물론 그래도 군인이기에 페널티도 3200불 중에 11일 렌트비와 클리닝피 그리고 인스펙션 후 데미지 고치는 값을 제외한 거를 돌려주지 않고 그냥 페널티로 해서 받을까 고려중이에요.  혹시나 그래도 군인이라 서로 잘못 이해를 하게 되면 나중에 문제가 될까봐...

2. 원래는 와이프가 처음부터 액티브하게 저희집에 편지 보내서 appeal 도 하고 알아보니 좋은 분이라 서로 좋게 주변 평균보다 싸게 렌트틀 줬어요.  첫 리스가 끝난 후 콘도를 팔려고 했을 때도 집값과 이자가 너무 올라서 현재는 못사고 또 아이들 학교는 학교 때문에 본인에게 2년간 더 연장해달라고 와이프가 직접 부탁을 해서 해준거거든요.  근데 현재는 그 와이프가 나가고 남편 혼자 있는데 나갈때 혹시 Early termination 서류에 싸인 받거나 할 때 두명 모두에게 받아야 하는건지 아니면 남편에게만 받으면 되는건지요?


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* 등록된 총 답변수 7개입니다.

김영산 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2/7/2024 10:25:52 AM

https://www.justice.gov/sites/default/files/crt/legacy/2011/03/23/scratext.pdf

Servicemembers' Civil Relief Act (SCRA)

§ 511. Definitions [Sec. 101]

For the purposes of this Act:

(1) Servicemember

The term "servicemember" means a member of the "uniformed services", as that term is defined in section 101(a)(5) of title 10, United States Code. 


"Army recruit 은 active duty member 이 아닌 reserve 라고 나와있는데 . . ."


https://content.next.westlaw.com/Glossary/PracticalLaw/Id4cf18c4f3ad11e28578f7ccc38dcbee?transitionType=Default&contextData=(sc.Default)

Service in the "Uniformed Services": reserve 도 'Uniformed Services'에 포함되며 . . .

- Inactive duty training (authorized training performed by a "Reserve member"
not on active duty or active duty for training).


https://law.justia.com/codes/california/2022/code-mvc/division-2/part-1/chapter-7-5/section-409/

California state law also provides early termination rights when a tenant enters military service or receives military orders. (Cal. Mil. & Vet. Code § 409.)

409. (a) 409. (a) The lessee on a lease described in subdivision (b) may, at the lessee’s option, terminate the lease at any time after the lessee’s entry into military service

(b) (1) A lease of premises occupied, or intended to be occupied, by a "service member" or a service member’s dependents  . . . 


"돌려주지 않고 그냥 페널티로 해서 받을까 고려중"


*** 
CA Mil & Vet Code § 409 (h) ***  

(h) Any person who knowingly seizes, holds security deposit, or other property of any person who has lawfully terminated a lease covered by this section,  . . .

is guilty of a misdemeanor and shall be punishable by imprisonment not to exceed one year or by a fine not to exceed one thousand dollars ($1,000), or both that fine and imprisonment.

김영산 [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 sunnyyssmile@gmail.com

전화 747-244-5928

곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 2/7/2024 11:07:59 AM

일단 early termination 상황이 왔을때 중요한것은 보통 1. 남은 렌트기간에 대한 보상이 어떻게 이루어지는지와 (예. 다른 대체 테넌트를 현테넌트가 구해오거나 아니면 남은기간에서 다른 테넌트를 구할때까지 들어가는 비용에 관한 책입여부) 2. 일단 합의가 이루어지신경우 이를 문서화 하시고 특히 양쪽이 추후 리스건에 관해서 소송을 하지 않는사항등을 첨가 하시는게 좋습니다. 그리고 이러한 서류에는 최초 계약시에 부부가 다 이름이 들어가있는경우 두분의 이름을 다 포함시키셔야 합니다. 

제생각에는 군인관련에 관해서는 정확히는 모르겠지만 군인으로 타주로의 오더를 받은것으로 보아서 해당이 될확률이 높다고도 사견으로 말씀 드립니다. security deposit의 경우 렌트비로 대체시 양쪽의 합의가 필요하지만 이경우에는 일단 키를 받고 property를 인스펙션 해보신후 최초의 상태와 비교해 보시고 진행 하시는게 좋을듯 하며 만일 수리등으로 디파짓에서 차감을 하신다면 관련 명세서 (repair estimate등) 첨부해서 캘리포니아의 경우 이사후 21일내로 보내주어야 합니다. 일단 합의하시고 문서화 하시기 바랍니다. 참고 하십시요 

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392

곽재혁
회원 답변글
4**ki**** 님 답변 답변일 2/6/2024 6:15:11 PM
4년간 잘 한 것 만으로도...그 군인의 원대로 하시길...긴 말이 필요 없는 것 같습니다.
c**eca**** 님 답변 답변일 2/7/2024 9:46:17 AM
비슷한 경우의 예를 바탕으로 조언을 드린다면
1. 나라와 국민을 지켜주고 보호해 주는 분입니다(Thank you for your service...!)
2. $3,200이 Security Deposit 이라고 한다면 Lease Agreement에 Rent로 쓸 수 있다든 조항이 없다면 11일 Rent를 지정된 날까지 받으시고
3. Move-out inspection에서 Repair해야할 것이 있으면 수리후 영수증을 제공하시고 Security Deposit에서 공제하시면 될 것 같습니다.
4. 나머지는 Refund하시는 것이 바람직할 것으로 사료되오니 참조하시기 바랍니다.
s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 2/7/2024 4:07:22 PM
집주인은 Cal. Mil. & Vet. Code § 409 에 해당되는 세입자에게
early termination charge를 부과하지 못하며

정상적인 마모 'normal wear and tear' 에 대하여
세입자의 security deposit 에서 부과 할 수 없으며 . . . "

At that inspection,
집주인은 세입자에게 언급하여' what needs to be fixed or cleaned'

이사 나오면서 이사전 상태로 청소를 하고 나왔으면,
security deposit 전체가 세입자에게 반환되어야 하며,

'3월11까지 이사를 가야한다' 경우
termination 날짜까지 "on a prorated basis"로
11일 까지 렌트비가 계산되어야 하며 . . .
s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 2/7/2024 4:21:33 PM
캘리포니아 CA Mil & Vet Code § 409 에 의거하여,
[(f) Rents or lease amounts paid in advance for a period
after the effective date of the termination of the lease
shall be refunded to the lessee by the lessor
within 30 days (임대 종료 후 30일 이내 환불이 되어야 하며)
of the effective date of the termination of the lease.]
c**zz**** 님 답변 답변일 2/8/2024 11:16:48 AM
입장 바꿔서 질문자가 세입자였다면 그런 사정 봐 줄 임대인은 없습니다. 과거에 얼마나 잘해줬덨건 그들은 고마움을 모를것이며, 또한 그들이 과거 4년간 렌트비를 잘 지불한것도 세입자의 의무를 한것일 뿐 그로 인해 지금 특혜를 제공해야 할 필요도 없습니다. 군인은 퇴거나 조기계약파기에 있어서 예외 상황은 적용되나 현역도 아닌 reserve 로 보이는데, 이 또한 적용대상이 아닌것으로 보이네요. 원리 원칙대로 early termination penalty 받고 일반 세입자와 같은 대우를 하면 됩니다.
징용제도 아닌 군인이 뭐 특별한 것도 아니고, 머리가 안되서 또는 돈없어서 대학 못가거나 사회적응 어렵고 밥벌이 못해서 입대 해서 나라에서 먹여주고 재워주고 가르쳐 주고 월급까지 주고, 온갖 혜택을 누리면서 후에 사회에 나와서 까지 military discount 까지 요구하는 거지근성만 배워서 나오는 군인들 .

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