부동산 계약 파기에 관련된 case law 찾는 법 - ASK미국

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4**ki**** 님 답변 답변일 4/21/2011 5:09:39 PM

당연히 계약서에 셀러는 deposit 만을 손해보상 받을수있다고 되어있갰지요..
Seller는 이런 점을 감안해서 제한적인 조건이나 기한을 계약서에 명시하는 것이고요.
사실 buyer는 이런 deal애서 아무 소득없이 deposit 손해났습니다.
게약서에 나와 았는 이상의 보상은 심히 어려울 것으로 생각합니다.

c**olin**** 님 답변 답변일 4/22/2011 10:36:46 AM

부동산 매매과정에서 사정변경으로 계약을 파기해야하는 경우가 종종있읍니다. 파기될 경우데 대비하여 손해배상액이 계약서에 미리 정해진 것입니다. bad faith 조항은 일반적으로 바이어 보호를 위한 조항입니다. 셀러가 꼭 팔아야되겠다면 디파짓을 많이 받아야했었는데 적게받은 게 실수이고 바이어는 디파짓을 적게했으므로 크게 부담을 느끼지 않아 계약파기에 쉽게 이르게 된것으로 봅니다. 집을 이미 다른 사람에게 팔았으므로 계약서대로 집행할것을 법원에 소송할수도 없읍니다. 바이어가 사정에 따라 계약이행을 지연시키는 것은 계약서 내에서 합법적으로 하는 것이기때문에 이를 이유로 손해배상을 청구할수 없읍니다. 전 바이어에게 디파짓 외에 추가로 손해배상을 청구한다는 것은 헛수고입니다.

c**olin**** 님 답변 답변일 4/22/2011 10:57:22 AM

(추가) 합법적으로 깨진 계약을 이유로 바이어에게 디파짓 외에 추가로 손해배상을 청구한다면 무서워서 누가 집사겠나요? 아무래도 셀러는 강자이고 바이어는 약자입니다. 법원에서는 약자측에 섭니다. 바이어가 은행융자가 잘 안되거나 직장을 잃거나 하는 등 바이어는 없는 사람이고 셀러는 있는 사람입니다. 너무 돈욕심 내지 마시고 5천불이라도 건지신 것으로 만족하고 빨리 잊으시는게 정신건강에도 좋습니다.

j**kwak1**** 님 답변 답변일 4/23/2011 8:40:42 AM

선생님의 경우는 변호사와 상담을 한번 하셔야 할것 같습니다. 중요한 점은 법원에서 선생님이 주장하시는 케이스에 대한 손해배상 액수를 $50,000로 받아 줄지 인데 정상적인 경우에 부동산 계약시 이를 증명하기가 난해 할것 같습니다 . 보통의 경우는 매매시 문제가 발생시 법정으로 소송이 들어가기 전에 일종의 조정(MEDIATION) 단계를 걸쳐서 해결을 하게 됩니다 .가장 관건은 이건으로 보상금이 $50,00이 될 가능성이 있는지 그리고 비용등을 고려하셔야 합니다.

m**4**** 님 답변 답변일 4/23/2011 9:13:12 AM

case law 찾는 법은 아무도 모르시나요?
위의 일반적인 답변들은 저도 이미 다 아는 것입니다.
변호사들도 다들 애매한 케이스라고 하구요.

b**kerdh**** 님 답변 답변일 4/23/2011 7:43:26 PM

바이어가 contingency 조항 이외의 그 어떤 이유로도 계약을 파기한다면, liquidated damage로 디피짓을 몰수하는 것은 다 알고 있는 상식이겠지요. 다운할 돈이 없거나 갑작이 직장을 잃거나 병원에 입원한다든지 그런 어쩔 수 없는 상황에서 바이어가 계약을 이행하지 못하면 계약서대로 디파짓 몰수하는 것으로 끝나겠지요. 그러나 질문은 bad faith로 계약을 지연시키다 파기를 하였을 경우의 이전 판결문에 대한 것이니, 변호사도 조사를 해보아야만 답이 나올 것입니다.

변호사가 아님을 밝히며, 부동산 책에 나와 있는 캘리포니아 케이스 소개합니다.
1. Smith v. Mady (1983) 146 CA3d 129
2. Bouchard v. Orange (1960) 177 CA2d 521
3. http://www.wny-lawyers.com/wordpress/?p=215

1과 2는 셀러가 승소한 케이스로 나와 있으나, liquidated damage 조항에 관한 언급은 책에는 없습니다. 찾아서 읽어 보세요. 그 당시에도 이런 liquidated damage 조항은 계약서에 있다고 가정하면, 악의에 의한 계약 파기는 그 조항을 무시하고 손해 배상을 했으리라 봅니다. 아마도 악의로 인한 계약 파기에 liquidated damage 조항은 해당이 안된다고 보면서 케이스를 진행하시니 본데, 계약을 존중하는 나라이니 악의적 계약 파기자에게 유fl하지는 않으리라 봅니다. 그런데, 손해 본 금액은 계약 파기 일자까지만으로 판결되었습니다. 파기일 이후의 재판매일까지의 손해는 바이어가 의도적으로 재판매를 방해했을 경우만 받을 수 있습니다. 그러나 재판매를 위한 여러 비용과 이자를 보상 받도록 판결된 것으로 나와 있습니다.

3은 웹에서 퍼온 뉴욕 케이스인데, 원하시는 보상 판결 케이스이니 참고하십시요. 직접 하시면 공부도 많이되고 많은 도움이 되리라 봅니다. 저도 한번은 직접 해보려고 합니다. 진행 상황에 질문 있으시면 또 올리십시요.

m**4**** 님 답변 답변일 4/25/2011 9:35:34 AM

김동화 (brokerdhk) 님, 어둠속의 등대와도 같은 답변 감사합니다.
간단한 질문 있어서 여쭤봅니다.
(1), (2) 는 어떻게 찾으신 건가요? 구글에 넣어보니 바로 내용이 나오네요. ^!^

그리고 (3) 은 어떤 경로로 찾으셨나요? 이 케이스도 참 좋네요, 단 상위법원에서 다른 이유로 판결이 뒤집어지긴 했지만 제 경우는 이렇게 될수없는 다른 케이스 입니다. 제가 구글같은 곳에서 아무리 찾으려해도 않돼던데요.

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