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김명환 Myung Hwan Kim 님 답변
[법률상담]
답변일
3/12/2026 3:44:23 PM
2차 모기지가 먼저 foreclosure를 하면 집 소유권은 잃을 수 있지만, 1차와 2차 빚이 둘 다 한꺼번에 없어지는 것은 아닙니다. 이유는 2차 foreclosure가 집을 “깨끗하게 비우는” 절차가 아니라, 2차보다 뒤의 권리만 정리하고 1차 lien은 그대로 남기기 때문입니다. 그래서 집은 보통 1차 모기지가 붙은 상태로 낙찰자나 2차 채권자에게 넘어가고, 이후 1차가 계속 갚아지지 않으면 1차 채권자가 그 집을 상대로 다시 foreclosure 할 수 있습니다.
또 집을 새로 산 사람이 있다고 해서 원래 차주의 1차 책임이 자동으로 없어지는 것도 아닙니다. 소유권 이전과 채무 면책은 별개이므로, 1차 은행이 차주를 정식으로 release 하지 않는 한 원래 차주 책임이 남을 수 있습니다. 다만 대출이 purchase money, refinance, HELOC(Home Equity Line of Credit)인지에 따라 deficiency와 개인 책임 범위는 달라질 수 있습니다.
이 문제는 단순 부동산법이 아니라 우선 순위, 채무 구조, 숫자, 세금까지 함께 봐야 정확합니다. 저는 캘리포니아 변호사, 회계사(CPA), 연방 세무사(EA), 공증인으로서 이런 문제를 법과 숫자를 함께 보며 종합적으로 설명 드릴 수 있습니다. 필요하시면 klawofficepc@gmail.com으로 이메일 주셔도 됩니다.
