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Q.Short Sale 과 부채탕감

지역California 아이디b**ee81****
조회2,983 공감0 작성일7/3/2012 11:48:27 AM
현재 1차가 Chase에 30만, 2차가 BOA에 6.5만 있고, Credit Card 부채가 5만 있습니다. 집의 현재 Value는 25만 정도입니다. 현 Payment은 1550불(변동) 정도이고, HOA 250불, 그 외의 비용은 Property Tax정도입니다.

직장은 다니고 있지만, 집사람이 작년에 출산을 하면서 일을 그만둬서 좀 쪼들리고 있는 상태이라 재정상태를 정비해야 할 것 같습니다.

숏세일을 하고 채무탕감을 해야할지, Harp로 Refi(30년 고정 1490정도로)를 하고 그냥 살면서 카드는 은퇴구좌에서 좀 빼서 갚아야 할지 망설여져 질문 드립니다.

1) 올해말 이전에 숏세일을 하면 1차와 2차가 모두 탕감된다고 하는데, 숏세일시 탕감받은 2차분에 대한 금액은 소득으로 간주되어 세금을 내야 하느지요?
2) 만일 숏세일을 진행한다면, 크레딧이 나빠질 것이므로 Credit Card도 채무탕감을 하는 것이 맞는 선택인지요? 아니면 크레딧 카드는 은퇴연금에서 돈을 빼서라도 갚는것이 좋을지요?
3) 아니면 현재 집에 매달 들어가는 돈 (약 2000불, 모기지+HOA+P.Tax)이 Rent보다 비싸지는 않으므로 그냥 Refi해서 살면서 카드값과 2차는 시간이 걸려도 다 갚는 것이 나은 선택일까요?

전문가 님들의 고견 부탁 드립니다...
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* 등록된 총 답변수 2개입니다.

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 7/3/2012 12:16:34 PM
1) 캘리포니아 에서 숏세일을 하시는 경우 일단 숏세일이 승인이 된다면 관련된 모든 모기지에 관한 추심이 금지가 됩니다. 그리고 숏세일로 인한 탕감액에 대해서는 소득으로 간주되지 않는다고 알고 있습니다. 다만 2차융자가 line of credit이라면 이는 세무사와 상담을 하시기 바랍니다.
2) 크레딧 카드의 경우 5만정도가 된다면 제 생각에는 미니멈 페이로는 빚을 다 상환 하기는 불가능 합니다. 만일 채무탕감을 고려 하신다면 삭감을 시도해 보시고 크레딧 카드의 경우 탕감받은 액수를 인컴으로 보아 택스를 부담 하실수 있습니다.
3) 만일 사정이 그러시다면 즉 주택을 그대로 유지하시는 결정을 하신다면 아무래도 변동 보다는 장기적 으로는 고정으로 재융자를 하시는게 좋다고 생각 합니다. 물론 재융자를 하신다고 해서 반드시 페이먼트가 줄어들지는 않습니다.. 두가지 모기지가 있으시기 때문에 일단 유지를 하신다면 둘다 재융자를 시도해 보시기 바랍니다. 그리고 일단 유지를 하신다고 결정을 하신다면 고정으로 재융자시 페이먼트가 올라 간다는 점을 기억 하셔야만 합니다. 참고 하십시요. 부동산 에이전트와 회계사와 상담을 하시기 바랍니다.
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곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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곽재혁
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탈퇴한 전문가 님 답변 [머니/재테크] 답변일 7/3/2012 1:17:09 PM
1) 올해말 이전에 숏세일을 하면 1차와 2차가 모두 탕감된다고 하는데, 숏세일시 탕감받은 2차분에 대한 금액은 소득으로 간주되어 세금을 내야 하느지요?

지금 사시는 집이 투자용이 아니다면, Mortgage Debt Relief Act 을 통해 세금은 피하실수 있습니다. 자세한 사항은 CPA를 통해 문의를 하시면 좋을듯 합니다.

2) 만일 숏세일을 진행한다면, 크레딧이 나빠질 것이므로 Credit Card도 채무탕감을 하는 것이 맞는 선택인지요? 아니면 크레딧 카드는 은퇴연금에서 돈을 빼서라도 갚는것이 좋을지요?
은퇴연금을 통해서 카드빚을 상환하는 방법은 상당히 위험한 방법입니다. 두번 세번 다시 생각해 보셔야 합니다. 지금 의식주를 빼고 남은 돈으로 미니멈만 해야 한다면 심각하게 채무탕감이나, 뱅크럽시를 고려해 보셔야 합니다.
short sale을 하실경우, 카드도 세를먼트를 통해서 빚을 없애는 방법또한 고려해 보시면 좋을듯 합니다., (집을 살리시면서 2차만 삭감하는 방법도 있습니다., 1차는 론모디가 가능하시다면 론모디도 신청해 보시면 좋습니다.)
제 칼럼을 참고 해주세요
http://www.koreadaily.com/news/read.asp?page=1&branch=NEWS&source=&category=&art_id=1436488

3) 아니면 현재 집에 매달 들어가는 돈 (약 2000불, 모기지+HOA+P.Tax)이 Rent보다 비싸지는 않으므로 그냥 Refi해서 살면서 카드값과 2차는 시간이 걸려도 다 갚는 것이 나은 선택일까요?
인컴과 크레딧이 되신다면, Home Affordable Refinance Program (HARP)을 통해서 재융자를 받으셔서 집을 먼저 재융자를 받으시고 말씀 하신것처럼 2차와 카드를 갚읏히는게 가장 좋은 방법입니다. 하지만 여기서 점검 하실거는 카드빚을 적어도 2년안에 미니멈만 하는게 아니고 원금도 갚아 나가면서 이자를 빚에 20이하로 내시고 잇는게 맞는지 꼭 계산 해보셔야 합니다.
참고로 5만불 카드빚을 미니멈만 낸다면 30 이상 페이를 하셔도 다 상환 할수가 없습니다.
http://www.bankrate.com/calculators/credit-cards/credit-card-payoff-calculator.aspx
이사이트로 가셔서 직접 계산을 해보시면 좋습니다.

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