뉴저지 condo association - ASK미국

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Q.뉴저지 condo association

지역New Jersey 아이디s**dremi8****

조회2,484 공감0 작성일3/13/2023 9:16:45 AM

안녕하세요.

1월4일에 갑자기 shower faucet 이 에서 물이 터져서 main valve를 shut off 할려고 했는데 main valve가 turning 이 안되면서 갑자기 handle 이 broke 됬습니다. 그리고 물이 너무 많이 나와서 밑에 층까지 water damage가 입었고 emergency condo association에다가 연락해서 plumber를 불렀습니다.

지금 제 개인 home insurance 에 claim을 했고 제 home insurance company에서는 primary가 condo insurance company이라고 합니다. 개인 home insurance 가 condo association 이랑 condo insurance company에게 연락을 했는데 condo 쪽에서

“the
issue here is that the incident is deemed negligence and the Association is not
required to take any action as the damage is confined to your unit and the unit
below. There
is no coverage from an Association perspective for this incident and the
Association is not filing a claim on this loss.”

그리고 제 insurance company에서는….

If
any part of the claim is excluded from coverage by the master policy we can
extend excess coverage, but will need a
formal coverage denial letter to proceed. An email is not a formal
coverage denial letter from the carrier.

계속해서 condo 에서는 a formal coverage denial letter를 안보내주고 있어서 제 claim은proceed를 할수 없는 상태입니다. 저희 집에는 1개월 된 infant
가 있어서 한시라도 빨리 수리해야 상황입니다. 그리고 condo 쪽에서는 계속 우리 negligence이라고만하고 이 메일이 옵니다.

1. 왜 condo 에서는 denial letter를 안보내주는지 잘 모르겠습니다. 이럴때는 어떻게 해야하나요? 지금 water damage때문에 mold가 grow 할수 있는 상황이라서 빨리 수리를 해야합니다.

2. 그리고 그날 있었던 일들, 사실이 아닌 내용들을 제 insurance company에다가 보냈습니다. 지금 condo 에서는 저한테 100% 책임을 물고 있습니다. 어떻게 해야하나요?

3. 주말에 하나더 안 사실은, 제가 살고 있는 condo unit만 main valve가 shut off 가 안되는게 아니라 다른 unit도 안된다는 사실을 알게됬습니다.

빨른 답변 부탁드립니다.

감사합니다.

* 등록된 총 답변수 6개입니다.

김영산 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/13/2023 10:45:36 AM

"If any part of the claim is excluded from coverage by the master policy we can

extend excess coverage, . . ."

HOA (또는 HOA 가 고용한 management company) 에게

"master insurance policy" 카피를 요구하여 (관련 서류가 홈오너님이 없는경우)

home insurance company 에게 보내어 해결하는 방법을 모색하셔야 할 것으로 보이네요.

김영산 [주택/부동산]

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원우진 님 답변 [법률상담] 답변일 3/20/2023 7:08:51 AM

양쪽 보험 회사에서 서로 책임을 미루고 협조를 하지 않는 것 같습니다. Condominium Law New Jersey Real Estate Lawyers 으로 검색을 하시면 관련 변호사들을 찾을 수 있을 겁니다.

원우진 [법률상담]

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전화 (201) 592-0146

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z**fandel0**** 님 답변 답변일 3/13/2023 1:39:15 PM

"shower faucet 이 에서 물이 터져서
main valve가 turning 이 안되면서 갑자기 handle 이 broke 되어
물이 너무 많이 나와서 밑에 층까지 water damage가 입었고 "

일반적으로 위 경우는 master insurance policy로 보호받을 수 없고요 ,
"There is no coverage from an Association perspective for this incident . . ."

다른 unit도 main valve가 shut off 가 안된다는 사실은
해당 incident과 무관하죠?!

모든 콘도 홈오너가 condo insurance 를 가져고 있지는 않은데요. . .
그나마 condo insurance가 있어 다행으로 보이네요.

r**ling11**** 님 답변 답변일 3/13/2023 3:13:10 PM

main valve가 turning 이 안되면서 갑자기 handle 이 broke 되었을 당시
신속하게 플러머를 불러서 조치를 취하셨어야 합니다.

아무튼 본인 보험회사에서 요구하는
(1). HOA에서 보내주어야 하는formal coverage denial letter를
보내달라고 HOA에 official하게
(우편으로 maybe next day service, certified mail with Return receipt)
공식 요청 하시길 권합니다.

(2). 책임한계를 구분하는 일은 조금 미루시길 권합니다.
지금 급한 것은 excess coverage를 extend하는 일입니다.

(3). 이 역시 나중에 처리해야 할 문제이고요.

s**orea**** 님 답변 답변일 3/14/2023 9:59:54 AM

이런데 글 올리셔봐야 답 안나옵니다.

최소 몇만불 짜리 수리문제인데 빨리 변호사랑 상담하세요.

z**fandel0**** 님 답변 답변일 3/14/2023 2:08:45 PM

HOA "master insurance policy"는
"Common area" 관련된 데미지를 카바하고요,

개인 유닛에서 일어난 incident /damage/ Liability claims는
개인 콘도 home insurance로 해결해야 하는것이
상식인데요 . . . "법은 상식의 최소한이다"

관련 케이스 case 에 대한 defense 가 있어 보이나요?
여러 변호사에게 문의를 안한걸로 보이시나요?