주택 구입시 - ASK미국 - 미주중앙일보

김태우 님 답변 [주택/부동산] 답변일 1/9/2020 10:02:39 PM

안녕하세요 ?

융자를 얻고 구매하셧다면 , 원금 & 이자 & 재산세 & 보험료 정도가 될것입니다.

단독 주택을 구매하시는것은 지어진 연식이 최근 집들이 많이 없기에 몇년도의 집이며 땅 사이즈

집 사이즈 , Foundation , roof 등등 보셔야 할 부분들이 상당히 많습니다

수리라는 것은 단독 주택의 경우 매달 최소 $50~$100 정도의 메인터넨스및 관리비용은

생각해 주셔야 하며 , Interior & Exterior 모두 본인 부담으로 관리하셔야 합니다.

직접 dIY 또는 핸디맨정도의 손재주가 있으시면 단독 주택 (롱텀 거주) 젋으신쪽에 속하시면

타운홈이나 콘도등 본인이 최소한의 관리만 하실 집으로 선택하시면 될듯합니다.

HOA 에서 커버 해주는 부분이 많고 , Roof & Termite (Partially) 등등 관리비용에

커버 되는 부분이 많아서 입니다.

한가지 추가 설명들 드리자면, 먼슬리 페이먼트는 융자를 얻고 구매시 단독주택이 이율이 제일

저렴하며 , 콘도 & 타운홈들은 Condo Hit 라고 해서 이율이 단독주택보다 0.25~0.5% 정도 높습니다.

구매 금액은 단독 주택이 좀더 비싼편이라 , 굳이 페이먼트 나중에 나갈것을 계산한다면

주택 , 타운홈 결국 페이먼트는 거의 같아지는 양상일 것입니다.

김태우 [주택/부동산]

직업 부동산 에이전트

이메일 realtortaewoo@gmail.com

전화 213-268-4384

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곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 1/10/2020 1:24:20 PM

1. 일단 주택 담보대출 즉 모기지 페이먼트를 하셔야 합니다. 그리고 모기지 융자시 은행에서 요구하는 융자 액수만큼 커버가 되는 집보험을 페이 하셔야 하고요 나중에 재산세는 캘리포니아의 경우에 일년에 두번 페이하시면 됩니다. 융자중에 impound account 인 경우 재산세와 보험 그리고 모기지를 한꺼번에 페이 가능하십니다 그리고 콘도나 타운홈의 경우 HOA 라고 해서 일종의 공동 관리비를 페이하실수 있습니다.

2. 수리할일이 발생시에는 대개 두가지 방법이 있습니다. 첫째는 주택 구입후 대개 1년 까지 커버가 되는 주인이 사주는 워런티 보험을 이용 하시거나 두번째는, 집보험을 이용 하시는 경우입니다. 대개의 경우 워런티를 구입후 1년 까니는 셀러가 페이를 해주므로 가능하시면 1-2년더 추가로 워런티를 바이어 즉 새주인이 구입하셔서 이용 하시는 방법도 있습니다. 그리고 가벼운 수리는 주로 핸디맨을 그리고 중대한 문제의 경우 해당분야 전문 자격증을 소지한 컨트렉터를 고용 하셔서 수리 하시면 될것 같습니다. 페이를 한꺼번에 하는지 아니면 분할이 가능한지 알아 보시기 바랍니다.

3. 주택은 하우스 보다 아무래도 콘도나 타운홈이 관리 하시기는 편할수 있습니다. 대개 타운홈이나 콘도는 HOA 비용을 다달이 내기 때문에 여기에서 보통 주택 바깥쪽은 관리를 해준다고 보시면 됩니다. 다만 타운홈등의 주택 구입전에 미리 HOA가 커버해서 관리해주는것이 무엇인지 알아 보시기 바랍니다. 특히 유틸리티가 포함이 되어 있는지 알아보시고요 참고하세요

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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r**rjfdl**** 님 답변 답변일 1/10/2020 10:23:33 AM

김태우 선생님 답변 감사합니다. 단독 주택 구입시 집 안 밖의 수리 보수 등의 모든 것을 관리해 주는 보험이 있다는데요? 그 보험은 필수로 들어야 하는 보험인지요? 그 보험을 들어야 한다면 어디에? 얼마 정도의 비용을 예산해야 하나요?

r**ltortaewo**** 님 답변 답변일 1/13/2020 2:28:38 PM

홈 워런티를 말씀하시는것 같습니다.
집을 구매할떄 남가주에서는 통상적으로 셀러가 바이어에게 1년치 워런티를 사주게 됩니다. (네고 사항)
이 워런티를 사용해서 집 안 , 바깥에 대한 수리를 하실수 있지만 한정적입니다. 예를들어 핸드폰을
잃어버리시면 얼마의 비용을 내고 새 핸드폰을 받으시는것과 같은 맥락이라고 보시면 됩니다.
집을 구매하실때 바이어가 쇼핑을 해볼수 있습니다. 예를들어 셀러가 $700 짜리 워런티를 사준다고 했을때
이 비용에 에어컨, 수영장, 지붕등등 커버리지 가능한 아이템들을 넣을순 있습니다. (원하시는 아이템들)

보험이라고 하시면 화재 보험 , 즉 융자를 얻고 구매하실때 은행측에서 Must 로 꼭 구매 하셔야하는것이
있는데요 지역 , 집 사이즈 , 집의 종류. 집 지어진 연도, 에 따라 틀리긴 하지만 1년에 약 $350~ $2,000 + 들어갑니다
집 보험은 현재 자동차 보험회사에 컨택 하시어 집을 구매할 예정인데 같이 묶어서 패키지로 해달라고
하시는것이 제일 저렴합니다.
구매하실려고 하시는 집이 수리를 많이 요구하고 그 비용이 부족하시다면 FHA 203K 라는 공사 융자 프로그램도 있습니다

r**rjfdl**** 님 답변 답변일 1/14/2020 8:43:12 AM

김태우 선생님께 여쭙고 싶습니다.
저는 베터런으로서 VA론을 하려고 하는데요! 말씀하신 FHA 203k 공사 융자 프로그램을 다운 페이 할수 없는 제 입장에서도 가능한 융자 프로그램과 함께 공사 융자 프로그램의 자격을 갖을수 있는 것인가요?

r**ltortaewo**** 님 답변 답변일 1/14/2020 9:57:49 AM

군인 융자인 VA 융자는 따로 공사 융자 프로그램이 없습니다. 본인이 공사 비용을 충당하셔야 합니다
VA 융자의 최대 장점은 0% 다운페이먼트가 가능하다는 점입니다.
FHA 203K 공사 융자는 가능합니다만 최소 3.5% 다운을 요구 합니다. 만약 고칠비용이 5만이라면
이것을 융자에 얹는 것입니다. 한가지 부연 설명은 드리자면 FHA 3.5% 다운을 하셔도 처음
UPMIP 라는 이율이 1.75% 가 붙고 , 다달이 0.85% MI가 붙기 떄문에 실질적으로는 은행에서
96.5% 를 빌리시는것이 아닌 거의 99%를 빌리시는것과 같은 맥락입니다.

구매 금액에 따라 만약 본인이 공사할 비용이 충당 가능 하시다면 VA 융자를 쓰시고
공사 할 비용만 본인이 지불하시는것이 먼슬리 페이먼트를 줄일수 잇는 제일 좋은 방법일듯 합니다.

r**rjfdl**** 님 답변 답변일 1/15/2020 8:25:32 AM

김태우 선생님! 답변 감사합니다.

r**rjfdl**** 님 답변 답변일 1/28/2020 11:32:28 AM

김태우 선생님께 질문 드립니다. va론으로 타운 홈을 생각 중인데요. 예전에 제가 집을 살때는 재산세가 없다고 들었는데요! 그렇다면 저는 원금과 이자, 집 보험과 HOA 이렇게만 먼슬리로 내면 되는 건가요? 참고로 전 100% 디세이블입니다.

r**ltortaewo**** 님 답변 답변일 1/28/2020 11:09:25 PM

어느 주에 계시는지 몰라 정확하게 설명드리긴 어렵지만 주 마다 각자의 가이드 라인은 틀립니다.
Disabled 일경우 property assessed value 에 따라 exemption 받으실수도 잇으며 100%가 아닐수도 있고
50% 일수도 있고 상황마다 틀리다고 보시면 됩니다. 다만 요즘 집값이 많이 올라갔음으로 assessed value 에 따라
재산세가 조정이 된다면 내가 살고 있는주는 어디까지 허용이 되는지 먼저 서치가 필요해 보일듯 합니다.
혹시 모르니 아래 링크 참고 하시구요
https://www.veteransunited.com/futurehomeowners/veteran-property-tax-exemptions-by-state/

재산세 이외에 들어가는 이자 , 원금, 화재 보험료 가 있으며 구매하시는 도시 , 집마다 special assessment tax 라는 것이
붙을 수도 있습니다 (방역 작업비, 스트리트 클리닝 비용등 ,, 일년에 몇백불씩 내는 각종 세들) 또한 타운홈을 구매시에는 필히
융자 오피서에게 문의하시어 구매할려고 하는 집이 군인융자로 가능한지 알아보셔야 합니다. 타운홈 , 콘도는 승은 받은
단지만 구매가 가능할수도 잇으며 FHA융자 승인된 단지는 군인 융자로 "거의" 승인 된다고 보시면 됩니다.

r**ltortaewo**** 님 답변 답변일 1/29/2020 11:17:47 PM

한가지 추가 설명을 드린다고 하면 , 선생님의 경우 거주하시는 카운티 , 도시에 문의를
다시 한번 해주셔야 합니다. 재산세 라는 것은 홈오너가 내야할 포션이기 떄문에 누군가는 비어있는만큼
걷는 사람도 있을것이고 보충세도 내셔야 할것입니다. 질문 하실때 한가지더 집을 구매하시면 supplemental tax 라는
보충세도 있습니다. 이경우에도 혹시 감면이나 일정 %만 내면 되는것인지도 여쭈어 보시길 바랍니다.
이것은 one time payment 입니다.

S**ySomu**** 님 답변 답변일 3/2/2020 4:13:13 PM

전문가 선생님들의 답변 감사합니다. 많이 배워 갑니다.

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