▶문= 현재 살고 있는 집을 팔기 전 다른 집을 사서 이사하려 한다. 융자를 받을 때 무엇을 주의해야 하나?

▶답= 현재 집을 나중에 팔고 새로 구입하는 집으로 이사할 생각으로 융자를 신청하더라도 렌더의 판단은 다를 수 있다. 일부 차입자가 이사 갈 계획이라고 하면서 낮은 이자율의 주거주용 융자를 받은 뒤 실제로는 렌트를 놓는 경우가 있기 때문이다. 주거주용 융자와 렌트용 주택 융자는 이자율, 다운페이먼트, 심사 조건이 크게 다르다.

일반적으로 더 큰 집이나 방 개수가 더 많은 집으로 옮기는 경우, 출퇴근 시간이 길어 직장에 가까운 곳으로 이사하는 경우, 자녀 때문에 학군이 더 좋은 지역으로 가는 경우, 장애인이나 노인 가족을 위해 단층 주택으로 옮기는 경우, 또는 자녀들이 모두 독립해 부부만 살게 되어 더 작은 집으로 다운사이징하는 경우에는 렌더가 주거주용 융자로 인정할 가능성이 높다.

반면 싱글패밀리 주택에서 2~4유닛 건물로 옮기거나, 자녀가 많은데도 집 크기와 방 개수가 줄어드는 주택으로 이사하는 경우에는 렌더가 실제 거주 목적에 의문을 가질 수 있다. 실제로 이사할 계획이 있더라도 주거주용 융자 승인을 받지 못하고, 렌트용 주택으로 분류되어 더 많은 다운페이먼트와 높은 이자율을 부담해야 할 수 있다.

또한 새로 구입하는 집의 융자를 주거주용으로 신청하는 순간 현재 살고 있는 집은 렌트용으로 간주될 수 있다. 이때 현재 집에서 예상되는 렌트 수입을 기존 모기지 페이먼트, 재산세, 주택보험 등을 상쇄하는 데 사용할 수 있지만 여러 제약이 따른다.

주거주용 융자를 받을 경우 차입자는 ‘주인 거주 서약서’에 서명한다. 이 서류에는 융자를 받은 뒤 주인이 적어도 12개월 이상 해당 주택에 거주해야 한다는 내용이 명시되어 있다. 렌더와 2차 시장 투자자들은 1년도 되지 않아 렌트를 줄 집을 주거주용의 낮은 이자율로 융자받는 것을 적절하지 않다고 본다.

이 서약서에는 렌더가 필요할 경우 차입자의 직장, 세금보고서, 유권자 등록, 각종 보험, 주·카운티·시 단위 고지서, 우체국, 신용보고회사 자료 등을 통해 주인 거주 여부를 확인할 수 있다는 내용도 포함될 수 있다. 경우에 따라 직접 주택을 방문해 거주 여부를 확인할 수도 있다.

페이먼트를 잘하고 있는 구좌에 대해 렌더가 굳이 이런 조사를 하는 경우는 흔치 않다. 그러나 어떤 형태로든 주거주용 융자를 받은 주택이 실제로는 렌트용으로 사용되고 있다는 사실을 렌더가 알게 되면 모기지 전액 상환을 요구하거나 차압 절차에 들어갈 수도 있다.

이처럼 기존 주택을 보유한 상태에서 추가로 집을 구입할 때는 고려해야 할 사항이 많다. 새 집을 주거주용으로 인정받을 수 있는지, 현재 집의 렌트 수입을 어떻게 반영할 수 있는지, 주인 거주 요건을 충족할 수 있는지 등을 반드시 융자 담당자와 미리 상담한 뒤 주택 구입 계획을 세우는 것이 좋다.

▶문의: (213)393-6334