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Q.리스 계약 만료전 비즈니스 클로즈

지역Oregon 아이디b**60010****
조회2,641 공감0 작성일9/18/2023 10:08:42 AM
저는 지금 이발소를 운영하고 있습니다. 리스계약이 26년7월까지인데 팬더믹이후로 적자가 계속되어도 남아있는 현금을 사용하여 버텨왔으나 이젠 한계에 와서 비즈니스를 닫아야할 상황까지 왔습니다. 사업체는 LLC(부부가 파트너)로 건물주와 계약되어 있고 이발소명의는 따로 집사람 명의로 되어있습니다. 만약 리스계약을 이행하지 못하고? 닫을경우 남은 리스계약 부분에 대한 금액등 여러가지 문제를 최선의 방법을 선택하여야 하는데 어떻게 해야 좋을지 절차나 순서를 전문가님들께 여쭤봅니다. 일단 비지니스계좌나 부부개인계좌에 잔액은 거의 없고 은행대출이나 카드 빚도 없습니다. 아파트렌트를 해서 살고있고 차는 1대 있고 지금 나이는 64세,62세로 일찍 연금이라도 신청해서 생활해야 하는 입장입니다.
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* 등록된 총 답변수 6개입니다.

James Kwon 님 답변 [주택/부동산] 답변일 9/18/2023 2:49:57 PM

안녕하세요.


먼저 현재 처하신 상황에 대해 많이 속 상하고 어려운 심정에 대해 위로의 말씀을 드립니다.

LLC로 사업체를 2분이 Managing Partner로 되어있고 이발소는 부인 명의로 사업체 등록으로 이해하고  말씀드리겠습니다. 다행히 Personal Guarantee가 없이 LLC로 리스 계약이 되어 있고 2분이름이

같이 있다면 결국에는 2분의 리스 계약인 관계로 LLC 회사를 해체한다고 책임이 없다가 아니고

1.  2026년 7월까지의 리스 계약으로 보면 약 3년 가까운 시간의 렌트비에 대한 책임이 질문자님과

   부인에게 있고 만약 $3,000이라고 하면/month라면 $3,000x 34 mo= $102,000이라는 책임이

    있을수 있으나

2. 가장 안 좋은 상태로 문을 닫았을 경우에 건물주는 소송을 통해서 나머지 남은 기간의 렌트비와

    변호사비를 청구한 소송을 할수 밖에 없으나, 거기에는 건물주도 새로운 테난트를 찾으려고 한

    노력을 하여야하고 그내용을 법원에 제출 증명하기도 하여야 하고

3. 지금 하실수 있는 방법은 건물주에게 "읍소" 해서 은행 잔고도 없다, 문을 닫을수 밖에 없는 상황이다,

    팬데믹도 주변에서 빌려서까지 렌트를 냈다, 건물주도, 질문자님도 새 테난트를 구해야한다, 그 이상은

    뱅크럽시 챕터 7=BK 7라고 하시고 모든 소통은 서면화 하셔서 지금 당장 소통하시고 기록하시고

   협상하시기를 권해 드립니다.

지켜야 할 큰 재산이나 부동산이나 예금이 있는 것이 아니라면 오히려 편하게 협상하시기를 권합니다.

고맙습니다.

James Kwon [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 jameskwonbroker@gmail.com

전화 (213) 327-5400

James Kwon
곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 9/22/2023 1:33:51 PM

다른전문가분이 답변을 다해주셨기 때문에 한가지 말씀만 드리자면 과거에 부동산 붕괘시점에 2008-2011년까지 이러한 경우들이 많았습니다. 다만 한인분들의경우 건물주나 메니지먼트 컴퍼니와 "대화"없이 시간만 지체하시다가 결국 퇴거를 당하시게되고 나중에 추가 소송이 이어지는 경우들이 상당히 많았습니다. 보통 회사로 계약을 하시는경우에도 상당수가 personal guarantee 에 싸인을 하시는경우가 많고 두분이던 한분이던 비지니스를 운영해오신 분이 본인이시기때문에 퇴거를 당하시게되면 결국 문제가 되게됩니다. 가장좋은 해결책은 렌트비 연체전에 경제적인 어려움을 증명할수있는 서류 예를 들어 매출이 줄어든 증명으로 과거 2-3년치 택스보고나 기타 장부등의 기록등을 제출 하시면서 협상을 시작하시기 바랍니다. 가장 종은 시나리오는 다른 테넌트를 건물주나 메니지먼트에서 찾고 렌트를 assume 하는것이지만 (가능하시면 새렌트로 계약을 진행해야만 선생님이 새인수자가 퇴거시에 아직 선생님의 오리지널 리스계약기간내라면 책임을질 가능성도 있습니다. 이는 리스계약을 한번 찾아보셔야 합니다) 그전에 부동산 에이전트들을 통해서 아니면 소액인경우 직접 다른 인수자를 찾아보는 노력을 하시고 이를 알려주시기 바랍니다. 그동안 좋은 테넌트일경우 무조건 냉정하게 법대로 하지는 않는경우가 많습니다.상황 설명으로 봐서는 완전히 문을 닫는 대신에 더이상 퇴거시 잔여렌트에 대한 책임을 면제받는것입니다. 이걸 문서화 하는걸 최우선 목표로 하시기 바랍니다. 그리고 가능하다면 새인수자나 테넌트가 새리스계약을 체결해야만 완전무결할것 같습니다. 참고하세요 

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁
회원 답변글
b**60010**** 님 답변 답변일 9/18/2023 3:25:12 PM
자세한 답변에 대해서 너무 감사드립니다. 항상 몸 건강하시고 가정에 행복이 가득하시길 기원합니다.
s**orea**** 님 답변 답변일 9/19/2023 6:30:50 AM
밑에 kwon님 말씀대로 랜드로드와 협상하는게 정답입니다. 리스계약은 님의 사정과는 무관하기에 랜드로드 입장에서는 님의 상황을 이해하려 않을 수도 있으나, 솔직하게 어려운 상황을 말씀드리고 리스 내는거 조차 버거운데, 차라리 더 나은 세입자 찾아서 리스 받는게 당신한테도 도움이 될거다라는 식으로 아주 공손하게 말해보는게 좋을것 같습니다.
b**60010**** 님 답변 답변일 9/19/2023 10:21:15 AM
s**orea****님 답변 감사합니다. 건물주와 협상해보겠습니다. 항상 몸 건강하시고 가정에 행복이 가득하시길 기원합니다.
b**60010**** 님 답변 답변일 9/22/2023 10:09:48 PM
곽재혁세무사님의 자세한 답변에 대하여 감사드립니다.
항상 몸 건강하시고 세무사님가정에 행복이 가득하시길 기원합니다.

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