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Q.상업용 임대

지역Minnesota 아이디p**kedin****
조회1,209 공감0 작성일4/27/2024 9:29:19 AM

20년 임대 계약이된 후렌차이스 식당(Arby's)건물을 6년 남겨 놓고 구입하였는데 2nd option끝나면 lease 연장을 해야 하는데  tenant가 landlord에게 열락을 하는지요? 아니면 landlord가 tenant에게 열락을 하는지요?

그리고 임대료는 어떻게 책정 하는지요? 부탁 합니다

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* 등록된 총 답변수 2개입니다.

James Kwon 님 답변 [주택/부동산] 답변일 4/27/2024 8:58:31 PM

안녕하세요


질문하신 내용만 가지고 답변을 하자면 현재 2nd Option이 끝나가는 때라하면 현재 가지고 있는 리스계약서에 AIR 이라는 로고같이 보이는 대문자가 있고 이 계약서가 Standard Lease Agreement 표준 리스 계약서인데 대개는 옵션 기간에 관한것 까지만 문서화 되어 있고 완전히 리스 게약이 끝날때까지만 규정되어 있습니다.


그 이후에 매월 렌트비 년간 인상율이라던가 시큐리티 디파짓 금액이라던가 기간 그리고 가장 중요한 새 계약기간의 첫해 렌트비에 관한 것 등등을 테난트와 랜로드가 협상을 처음부터 해 나가야 하지만 대부분 마지막 리스 1년간의 매월 렌트비를 기준으로 항상 해오든 년간 인상율을 적용할지 새롭게 더 많이 오른 렌트비로 시작을 할지 쌍방간에 협상을 하시게 됩니다.

단 기존 리스 계약서에 있는 리스만기가 되기  6개월에서 9개월 또는 1년전에 테난트가 옵션을 행사할지에 대한 통보를 해야할 의무가 있었던 것에 준하여 그 시기에 랜로드이든 테난트이든 서로의 향후 계약에 관한 의사 타진을 하시면 되시겠습니다. 랜로드 입장에서는 충분한 시간을두고 새로운 테난트를 구해야 하는 시간적 여유와 다음 테난트가 새로 들어올 경우의 공백을 줄이기 위해서 옵션행사 통보 기간에 준하거나 조금 더 일찍 의사 타진과 협상을 하시라 권해드립니다.

감사합니다.

James Kwon [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 jameskwonbroker@gmail.com

전화 (213) 327-5400

James Kwon
곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 5/1/2024 8:35:53 PM
보통의 경우 리스계약서에서 임대연장에 관해서 리스가 expire가되기전에 보통 6,9개월아니면 대형업소일경우 1년전에 계약연장에 관해서 테넌트혹은 렌드로드가 미리 written으로 통보해야만하는건에 관한 언급이나오게 됩니다. 리스계약서에서 찾아보시고확인해 보시고 만일 없다면 미리 관리사무소나 렌드로드측에 서면으로 질의를 하시면 됩니다. 상업용 리스에서는 보통 의무계약기간과 그외 1-2번정도의 의무계약기간에 대해서 나오는데 의무계약기간의 경우 보통 시장가격으로 정한다는 언급이 있을수가 있습니다. 일단 주변에 비슷한 건물의 최근 active 가격을 미리 조사해 놓으시면 좋습니다. 현재 Arby‘s 라면 단독건물이거나 장기간(이전계약과 같이 20년정도)일경우 다른 리테일상가의 리스와는 다르므로 주로 식당쪽으로 해당 건물주변의 비슷한 건물의 시세를 미리 알아보시는게 좋습니다. 드라이브 드루가 있을경우 그리고 매장의 크기와 여러가지 상황을 고려해 보세요 참고하십시요 

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁

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