Q.내게 맞는 융자 프로그램은 뭘까…30년·15년 고정?
지역California
아이디s**erinf****
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작성일2/14/2013 10:34:35 AM
주택 모기지 융자 프로그램에는 크게 두가지가 있다. 첫째는 30년고정이고 둘째는 15년고정이다. 이 프로그램들은 페이먼트 기간이 길고 짧음에 따라 이자를 더 많이 내느냐 적게 내느냐하는 장단점을 갖고 있다.
일반적으로 많은 사람들은 15년이 30년보다 유리하다고 말한다. 그러나 융자 전문가들은 두가지 중 어느것이 좋다고 말하기 힘들다고 지적한다. 융자를 받으려는 사람의 재정적인 상황에 따라 선택이 달라지기 때문이다.
두가지 프로그램의 장단점을 알아보자.
◆30년
▶장점: 상환기간이 15년보다 2배나 길지만 페이먼트 금액이 적다는 것은 30년 프로그램의 가장 큰 장점일 것이다.
경제적으로 여유가 없거나 미래의 수입이 불확실할때는 당장 적게내는 것이 유리할 수 밖에 없다.
지금 수입이 좋다고 해서 15년으로 갔는데 몇년후 사정이 나빠져서 모기지 페이먼트가 힘들어진다면 수백달러차이도 홈오너한테는 큰 부담이 될 수 있다.
첫 주택구입자들의 대부분은 30년짜리로 시작하는 경우가 많다.
▶단점: 30년고정 융자의 단점으로 지목되는 것은 15년보다 많은 이자를 내야 한다는 점이다.
참고로 40만달러를 융자받는다고 했을때 30년고정으로 3.5%의 이자율로 가면 월 상환금은 1797달러다. 30년동안 갚아야할 금액은 64만6920달러다. 이자가 24만6920달러가 된다.
반면 2.75%의 이자율로 15년고정은 월 페이먼트가 2714달러다. 15년동안 총 48만8520달러를 갚는다. 이자는 8만8520달러로 30년짜리보다 이자부담액이 3분의 1수준으로 내려간다.
30년고정을 선택한 홈오너들은 매월 내야하는 상환금 부담은 917달러가 작지만 15년보다 세배나 많은 이자를 내야 한다는 것은 단점이다.
◆15년
▶장점: 뭐니뭐니해도 상환기간 동안 이자가 적다는 것이 장점이다. 경제적으로 여유가 있다면 30년보다는 15년이 훨씬 좋다.
이자 부담이 적은 것도 장점이지만 15년만에 100% 내집으로 만들 수 있다는 것도 홈오너가 간절히 바라는 소망중의 하나다.
그래서 재융자를 하는 홈오너들중에서 형편이 되는 사람들은 15년을 많이 선호하다.
▶단점: 많은 사람들이 15년의 단점으로 월 상환금이 30년보다 많은 것이 부담이라고 지적한다. 페이먼트가 많은 것이 왜 단점인지에 대해서는 별로 생각하지 않는다.
그러나 좀 더 분석해보면 15년의 단점은 더 나은 투자기회를 잃을 수 있다는 점에 있다.
계산을 해보자.
위의 예를 보면 15년은 30년보다 월 페이먼트가 917달러가 더 많다. 1년이면 1만1004달러를 더 내야한다. 15년이면 16만5060달러로 늘어난다.
만약 홈오너가 이 돈으로 다른 곳에 투자하면 어떤 소득을 올릴 수 있는가를 생각해봐야 한다.
직장인이면 401K에 더 부었을 것이고 자영업자라면 IRA라는 은퇴연금에 적립할 수 있다.
또한 일반 투자펀드를 생각할 수 있고 주식도 있다.
연금이나 투자펀드에 매월 917달러를 15년간 16만5060달러를 투자해서 얻을 수 있는 수익을 생각해야 된다.
수익률은 금융시장의 상황에 따라 달라지겠지만 2008년도와 같은 재앙적 불황이 아니라면 원금인 16만5060달러보다는 더 많은 돈이 모아졌을것으로 기대할 수 있다.
단순히 주택 소유권을 단기간내에 완전한 내것으로 만들 수 있다는 것은 분명히 장점이다.
하지만 다른 투자에 대한 기회소득을 놓칠 수 있다는 것은 15년짜리 프로그램의 단점이라고 불 수 있다.
다른 단점으로는 현재 수입이 좋아서 15년을 선택했는데 나중에 페이먼트가 힘들다면 30년으로 가지 않은 것에 대해 후회할 수 도 있다.
융자 전문가인 피터 장씨는 "홈오너들중에는 깊게 생각하지 않고 상환기간을 정하는데 홈오너의 재정상태와 여유자금 활용도및 투자 가능성을 생각해서 자신에게 맞는 프로그램을 선택하는 것이 바람직하다"고 조언했다.
박원득 기자
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