1. 개인이 투자용 부동산을 구입하여 발생한 임대소득은 Schedule E에 보고되며, 다른 소득과 합하여 결정되는 세율에 의하여 세금이 결정이 됩니다.

2. 개인의 경우 일반 소득보다 유리한 양도세율(0%, 15%)의 혜택을 받을 수 있습니다. LLC나 파트너쉽의 경우 소득이 개인에게 이전되어 과세되어 역시 혜택을 받을 수 있으나, 주식회사는 안됩니다.

3. Section 1231 property는 비즈니스에 사용되는 자산으로 1년 이상 소유한 경우입니다(property used in trade or business). form 4797을 이용하여 부동산의 처분을 보고할 수 있습니다. 이익이 발생하면 capital gain으로 낮은 양도세율(0%, 15%)의 혜택을 받고, 손실의 경우에는 $3,000의 제한 없이 ordinary loss로 과세소득(taxable income)을 공제합니다.

* property held for the production of rents 는 to be used in a trade or business로 간주할 수 있습니다.

* 고객에게 판매를 목적으로 소유하고 있는 부동산(property held mainly for sale to customers)의 처분은 section 1231 거래가 아닙니다.

자세한 사항은 거래하시는 부동산 전문가와 회계사와 상의하십시오.

좋은 질문입니다.

임대수입에 대한 세율과 양도 소득세를 여쭈어 오셨는데 우선 미국세법은 부동산투자에서 발생하는 이익에대해 무척 관대하다는 것을 알려 드립니다.

아래 제 글 두개를 싣습니다.
엇번째 글은 임대소득에 대한 과세이며 두번째 글은 양도 소득에 관한 글 입니다. 세번째 글은 공동투자에 관한 글이며 모두 중앙일보에 전문가 컬럼으로 실렸던 글 입니다.

1. 부동산 임대수입이 세금을 내지 않는 이유

차비호 CPA / 부동산 투자 컨설턴트

(213) 268-9929
아직도 많은 사람들이 왜 부동산 임대에서 들어오는 수입이 세금을 내지 않는지 물어온다. 세법의 특혜인 감가상각이 경비로 취급되어 실지로 현금 수입은 있어도 세금대상 수입이 없어지기 때문에 이라고 설명해도 언뜻 이해가지 않는다고 한다.

예를들어 40만달러 투자 (다운) 하고 60만 달러 은행융자로 100만 달러 6유닛 아파트를 샀다고 가정하자. 융자의 이자는 8% 이고 일년 총 임대 수입은 9만달러라고 가정하면 일년치 예상 순수입과 현금수입 그리고 세금대상 수입은 아래와 같이 산출된다.

총수입 90,000 (GRM 11.1, 100% 입주율 가정)

지출: 재산세 12,000
보험 4,000
수리비 5,000
관리비 5,000
유틸리티 9,000
지출합계 35,000

순수입 (NOI) 55,000

CAP rate : 5.5% (순수입 / 가격: 55,000 / 100 만달러) – CAP rate 는 은행융자가 없다는 가정하에 건물에서 나오는 순수입 (NOI) 와 가격을 나눈 비율이며 건물의 수익율을 대표하는 치수다. 은행융자를 계산하지 않는 이유는 바이어의 사정에 따라 은행 융자액과 이자율이 다를수 있기 때문이다. 만약 바이어가 은행융자 없이 100만달러를 현금 으로 투자 했으면 55,000의 실수입이 생긴다. 한가지 조심 할것은 리스팅에 나와있는 셀러의 CAP 보다 바이어가 사고난후 수입 지출을 재산출해서 실질적인 바이어의 CAP을 따져 보아야 한다.

은행이자 지불 48,000 (60만달러 8%)

현금수입 7,000 (순수입 55,000 – 48,000 은행이자 지불)

Cash-on-Cash (현금) 수익율: 1.75% ( 현금수입 / 투자액: 7,000 / 40만달러) – 투자가에게 가장 중요한 수치는 자기가 투자한 금액에 대한 이익율이 얼마인가다. CAP rate 은 건물의 수익율을 나타내고 Cash-on-Cash 는 투자가의 현금 수익율을 나타낸다. 건물의 CAP 보다 높은 은행 이자를 지불하면 현금 수익율은 그만큼 떨어지고 CAP 보다 낮은 이자율을 내면 현금 수입은 높아진다. 현금 수익율은 전문 부동산 투자 회사들이 시가상승 보다 더욱 중요하게 여기는 수치이며 일반 투자가들도 건물을 사기전에 자세히 계산해 보아야 한다.

이경우에 볼수 있듯이 투자가는 일년동안 7천달러 정도 현금수입이 생긴다. TIC 부동산 투자인 경우는 년평균 약 7% 를 현금배당 받으므로 40만달러 투자시 약 28,000을 현금 수입 받게 된다. 그러나 이수입은 연말 세금 보고시 건물에 대한 감가상각 경비를 공제 할수 있음으로 실제적인 세금 대상 수입은 마이너스가 되어 다른 임대수입과 상쇄하여 더욱 절세 할수 있는 방법이 생긴다.

감가상각 경비: 29,000
(100만달러 가격 – 땅시가 20만달러 = 80만달러 건물
80만달러 건물 @ 27.5년 감가상각)

세금대상수입: - 22,000 (7,000 – 29,000)

위의 경우 일녕동안 현금 수입은 7천달러가 생겼지만 세금대상수입 (Taxable Income) 은 22,000 손해가 되어 세금을 낼 필요가 없다.
현세법은 AGI (Adjusted Gross Income) 이 15만 달러가 넘는 사람은 22,000 손해를 공제하지 못하고 다음해로 이월해야 하며 다른 임대수입이 생기거나 이 건물을 처분할때 이월한 손해를 한꺼번에 공제 받을수 있게 되어 있다.


2. 1031 교환 - 조건과 응용법 (중앙일보 3-3-2008)

부동산에 투자해서 재산을 증식 시키는데 가장 중요한 방법중 하나는 1031 교환 (Exchange) 이다. 1031 교환은 투자용 부동산을 팔고 더 큰 부동산으로 재투자 할 경우 양도소득과 그동안 세금 혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 되기에 더욱 큰 부동산에 재투자 될수 있고 이 효과가 시간이 지남에 따라 투자가들에게는 복리이자 형태의 수익율로 돌아와 더욱 큰 재산을 형성 할수 있는 것이다.

1031 교환은 부동산 투자에서만 누릴수 있는 감가상각 혜택과 은행돈을 이용 (Leverage) 할수 있는 등 3대 장점중의 하나로 대부분의 부동산 부자들은 1031 교환으로 부자가 되었다고 해도 과언이 아닐정도로 널리 활용되고 있다.

1031 교환은 회수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해왔던 양도소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 동시에 말소 됨으로 자손들에게 더 큰 재산을 남길수 있다.

이렇듯 유리한 세법이지만 교환을 합법적으로 하려면 아래와 같은 까다로운 조건을 충족해야 한다.

1. 부동산을 팔고 (close of escrow) 45일 이내로 대체용 부동산을 찿아야하며 180일 이내로
재투자를 완결해야 한다. 이 조건이 가장 어렵다. 45일 이내로 투자 할만한 부동산을 찿고 필요한 조사 과정을 마친다는 것이 어떤 경우는 비현실적이기 때문이다. 다행히 세법은 대채 부동산을 3개까지 지정 할수 있도록 허용하며 그 중에 하나만 선택해도 교환이 성립된다. 근래에 인기 있는 방법은 3개 중에 하나를 TIC 부동산 으로 지정해 놓으면 다른 건물들이 조사과정 (Due Diligence) 에서 마음에 들지 않거나 또 45일 이내에 찿을수 없는 경우에도 TIC로 무난히 교환을 성취할수 있다는 점이다.

2. 판 부동산의 소유주와 재투자하는 부동산의 소유주가 같아야 한다. 예를들어 홍길동 부부가 공동명의로 부동산을 소유 했었다면 재투자하는 건물의 소유주도 홍길동 부부 여야 한다. 둘 중 한사람이 빠지거나 자녀의 이름을 추가 하는등의 소유주 변경이 있으면 교환은 성립되지 않는다. 여러 사람이 모여 파트너쉽이나 LLC 형태로 투자했던 경우 건물을 팔고 파트너끼리 각자의 길을 가기를 원할수도 있다. 이런 경우는 파트너쉽을 해체 (Dissolution) 하고 TIC 가 된 후에 각자가 따로 1031 교환을 할수 있다. 주식회사로 부동신을 소유했을 경우는 해체하는 방법이 가능하지 않다.

3. 판 부동산에서 나오는 현금 모두가 그 다음 건물에 투자 되어야 한다. 만약 현금의 일부를 재투자하지 않고 다른 용도로 사용하게 되면 그만큼에 대한 세금이 추징된다. 판 건물에 에쿼티가 많아서 일부를 활용하고 싶은 경우는 팔기전에 재융자를 하면된다. 부동산은 다른 투자와는 달리 시가상승에 대한 에쿼티 대출이 가능하고 대출금액에 대한 과세도 없다. 세금 계산은 건물이 담보로된 대출액을 기준으로 산출되는 것이 아니고 판가격과 산가격 그리고 감가상각 혜택 여부에 따라 결정되기 때문이다.
4. 판 부동산 가격보다 같거나 더 큰 부동산에 재투자 되어야 한다. 당연한 것 같지만 경우에 따라서 그렇지 않을수가 더 많다. 예를들어 2백만 달러에 판건물에 100만달러 모게지가 있었다면 에쿼티는 100만 달러이다. 재투자하는 건물의 시가가 3백만 달러라면 100만달러 에쿼티를 빼고 2백만달러 은행융자를 해야하나 건물 감정가격이나 부동산 시장의 사정등으로 은행에서 융자를 거부할수도 있다. 이런 경우 자신의 돈을 더 투자해야 한다. TIC 투자인 경우에는 최소투자가 약 30만달러에 시작하고 소유지분이 유연하기에 이런 어려움들이 거의 없다.

1031 교환이 어려워서 차라리 세금을 내겠다고 하는 소리를 가끔 듣는다. 또 어차피 연기해주는 세금 언젠가는 내어야 하는데 이번에 내겠다는 소리도 가끔 듣는다. 그러나 대부분의 경우에는 세금을 일단 연기해야 더 큰 자금으로 더 큰 부동산에 투자해서 복리 증식의 효과를 누릴수 있다. 그리고 대부분의 부동산 소유주들은 유산으로 부동산을 남기며 이때에 그동안 연기 되었던 세금이 말소되기 때문에 더 큰 재산을 가족에게 남길수 있는 것이다.

차비호 CPA / R.E. Broker
2-25-2008
bihocha@wisdomtic.com