외국인 이 미국에 임대 주택을 사서 팔고 난 후 재 투자 할 경우 - ASK미국

최재경 님 답변 [머니/재테크] 답변일 12/13/2010 6:54:30 AM

미국내에 소재한 다른 사업용 부동산으로 교환하면 외국인도 세금 유예 혜택을 받을 수 있습니다.

최재경 [머니/재테크>세금/세무]

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에드워드 김 님 답변 [머니/재테크] 답변일 12/13/2010 11:37:33 AM

답변은 이미 위에 최 재경 회계사님 답변에 나와 있습니다.

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아래에 댓글로 된 답변이 달려서 추가 설명입니다.
1031 exchange가 가능한 것은 소유 목적이 아닌 business 또는 investment properties를 말합니다. 즉 $250,000/$500,000을 받을 수 있는 주거주지 (principal residence)나 vacatoin home 등은 해당이 되지 않습니다.

rental property를 판매하신 후 다시 rental property를 구입함에 의하여 세금을 유예받을 수 있습니다. 어느 rental 또는 investment(투자) property는 §1031이 가능합니다. 가령 office building을 apartment building로 바꿀 수 있습니다. 이것은 세금의 유예이지 면제가 아닙니다.

- 부동산 판매 후 45일 안에 새 부동산을 지정하고 180일 이내에 모든 거래가 끝나야 합니다. 모기지 assume의 문제도 있으므로 반드시 부동산 전문인과 미리 상의하여 일을 처리해야 어려움이 없습니다.

- 한국의 부동산과 미국의 부동산은 1031 exchange 대상이 아닙니다.

- Form 8824 (Like Kind Exchanges)를 보고합니다.

에드워드 김 [머니/재테크>세금/세무]

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 12/13/2010 3:44:06 PM

선생님이 말씀하시는 경우는 1031 exchange 를 이용하실수가 있습니다. 보통 미국에서 소유하고 계시는 상업용 부동산의 경우 이를 파신후 에스크로에 들어간후 45일 이내로 새로이 구입하실 동종의(like- kind) 상업용 부동산을 지정하시고 180일 이내에 새로운 매매를 완료 하셔야 합니다. 이 1031 exchange는 세금의 유예조치 일뿐 향후 세금을 결국은 내셔야 합니다. 하지만 1031 exchange를 이용하시는 이유는 향후 재투자시 가능하면 최대의 투자금을 확보하기 위해서 세금의 납부를 줄이기 위한 것입니다.이제도를 이용하시려면 투자 가능한 매물이 마켓에 있는지의 여부와 지금 가지고 계시는 부동산이 마켓에서 매매가 가능한지를 정확히 알아 보시고 시작 하셔야 합니다. 원칙적으로 임대목적의 주택도 1031 exchange가 가능할수도 있습니다. 그리고 선생님이 미국에서 세금을 납부하시고 텍스를 보고하실수 있는 쇼셜넘버가 있으 시다면 (유학생의 쇼셜넘버와 같이 학교밖에서의 일을 할수없는 경우는 안되지만) 1031 exchange도 좋은 투자의 방법이 될수 있습니다 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

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y**ngtch**** 님 답변 답변일 12/11/2010 8:29:58 PM

임대목적으로 구입하여 세를 받는 부동산은 영주권자, 시민권자 모두같이 세금에 대한 유예를 받지못합니다.
세금을 유예받을 목적이면 1031 exchange 기법을 이용하던지 해야 합니다. 본인은 이곳 부동산전문가 답변을 쓰는 Young Cho 입니다.

s**ette**** 님 답변 답변일 12/12/2010 4:50:35 AM

본인이 2년거주시 5년보유 영주권, 시민권자 한사람당$250,000 부부 $500,000까지
세금 공제 됩니다
이법이 생긴지는 10년이 안됐고요

아마 앞으로 계속가능할지는 두고봐야 할거고요
투자용은 혜택없고요 exchange1031 은 있던집을 팔고 다른집을 살때 세금 유예해주는것뿐
나중에는 세금 다내야 합니다

y**ngtch**** 님 답변 답변일 12/13/2010 12:59:09 PM

질문자께서 렌탈목적으로 구입하시어 소유하시다가 파실때 1031 exchange 로 구입하시면 파신부동산의 이익금이 있으면 EXCHANGE 하셨기에 세금이 유예되어집니다. 그리고 그냥 팔아서 현금으로 만드시려면 외국인투자법에 의한 세금을 에스크로에서 직접 IRS 로 지불합니다.

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Q.외국인 이 미국에 임대 주택을 사서 팔고 난 후 재 투자 할 경우

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