Foreclose 되기 직전 tenant 권한 - ASK미국

케빈 장 님 답변 [법률상담] 답변일 6/18/2015 8:39:52 AM

안녕하세요

각 주마다 법이 다르므로 정확한 조언을 드리기는 어렵겠지만, 캘리포니아 법에 따른 조언을 드리겠으니 참고만 하시기 바라겠습니다. 일반적으로 이전 주인과의 계약은 주인이 이전되어도 효력을 발휘하게 되며, 이전 주인과의 계약이 아직 끝나지 않으셨는지요? 아니라면 Month to Month 로 계신상황이셨다면, 현재 주인과 이전주인과의 계약에 대하여서 설명을 하셔서 이전에 내신 Deposit 금액또한 설명하셔서 협상을 해보시기를 권해드리겠습니다.

제 조언이 조금이라도 보탬이 되셨기를 바랍니다.

케빈 장 [법률상담]

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최유미 님 답변 [법률상담] 답변일 6/22/2015 9:36:28 AM

좀 더 자세한 정보가 필요합니다만 질문자님이 지금 현재의 랜드로드와 유효한 리스 계약을 체결하셨고 리스 기간이 아직 남아 있는 것으로 간주하고 답변을 드리겠습니다. 케빈 장 변호사님 말씀대로 뉴저지에서도 집이 foreclosure를 통해 새 주인에게 넘어간다고 하더라도 이전 주인과의 유효한 리스 계약은 계속 그 효력을 발생합니다. 예를 들어, 질문자께서 올 1월 1일부터 12월 31일까지 1년간 그 집을 리스하기로 계약을 맺으셨다면 중간에 집주인이 바뀌어도 새 주인은 질문자님을 12월 31일까지는 강제 퇴거시킬 수 없습니다.

아마도 질문자님께서는 6월 26일 Sheriff sale이 잡혀 있다는 공지를 받으신 것 같습니다. 하지만 Sheriff sale이 이 날로 잡혀 있다고 하더라도 많은 경우, 연기가 되기도 합니다. 집주인은 한 번을 연기 신청할 수가 있지만 법원 사정으로 혹은 해당 주택의 모기지를 갖고 있는 은행이 필요한 서류를 미비한 경우나 법적으로 필요한 절차를 밟지 않은 경우, Sheriff sale이 연기 되기도 합니다. 즉, 6월 26일에 Sheriff sale이 실제로 이루어질 지 아닐 지는 아직 판단하기 힘듭니다.

한편, Sheriff sale이 6월 26일 예정대로 이루어진다고 해도 해당 주택의 소유권이 새 구매자에게 당일 넘어가지는 않습니다. 예를 들어, 아무개씨가 Sheriff sale에서 그 집을 산다고 해도 대금을 지불하고 또 해당 계약을 마무리하는 데 필요한 기타 사항들을 완전히 끝내서 아무개씨의 이름으로 된 집문서가 카운티에 등록이 되어야 비로서 그 집은 아무개씨의 소유가 되는 것입니다. 이 때에야 질문자님의 새 랜드로드는 아무개씨가 됩니다.

질문자님의 렌트비 납부 날짜는 16일이므로 이미 이번 달 렌트는 내셨을 것으로 여겨집니다. 부디 영수증을 잘 보관하시기 바랍니다. 만일 6월 26일 예정대로 Sheriff sale이 이루어진다면 다음 렌트 납부일인 7월 16일이 되기 전에 법원이나 새 주인으로부터 (많은 경우, 모기지를 갖고 있는 은행이 새 주인이 됩니다. 이 때, 은행들은 foreclosure된 주택들을 전문으로 다루는 부동산 에이전트를 고용하여 다음 단계를 처리합니다. 따라서, 부동산 에이전트로 부터 연락이 올 가능성이 큽니다) 연락이 있을 것입니다. 연락을 받지 못하신다면 해당 카운티의 Sheriff’s Office에 6월 26일 이후 전화하셔서 sale 여부를 확인하실 수 있습니다. 만일 sale이 이루어졌지만 (따라서, 새 주인이 생겼지만) 아직 closing이 되지 않아서 집 소유권이 불분명한 경우, 그 기간 동안은 렌트비를 이전 주인에게 내지 마시고 따로 모아 두시기 바랍니다. 이 때, 렌트비를 낼 의무가 없어진 것이 아니라 누구한테 내야할 지가 불분명한 상태라는 것을 명심하시고 내야할 렌트비를 쓰지 마시고 반드시 모아 두시기를 당부드립니다. 새 주인이 누구인지 분명해지면 그 때부터 새 주인에게 렌트비를 내셔야 합니다. 제 답변이 도움이 되었기를 바랍니다.

저는 뉴저지 한인들을 위한 법률 정보 블로그인 www.everydaylegal.us를 운영하고 있습니다. 가정법, 노인법, 상속법, 부동산 법 및 상법과 관련된 다양하고 유용한 법률 정보를 이 블로그에서 접하실 수 있습니다.

최유미 변호사 
뉴저지, 뉴욕 라이센스 소유
www.choibose.com

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