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렌트 주는 집을 LLC로 옮기면 도움이 될 수는 있지만, 명의만 LLC로 바꾼다고 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다. 예를 들어 세입자가 계단에서 다치거나, 집 상태 문제로 큰 소송이 들어오면 LLC가 1차 방어선이 될 수 있습니다. 하지만 집 주인이 직접 “누수 없다, 몰드 없다”고 말했거나 수리 요청을 알고도 방치했다면, 그 부분은 LLC 뒤에 숨기 어렵고 개인 책임이 다시 붙을 수 있습니다. 회사 통장에서 개인 카드값을 내고, 회계도 섞어 쓰면 더 위험합니다.
또 모기지 있는 집은 특히 조심해야 합니다. 대출 서류의 due-on-sale 조항 때문에 LLC로 명의 이전 자체가 문제 될 수 있고, 명의만 LLC로 바꾸고 보험은 개인 명의로 그대로 두면 화재나 부상 사고 때 보험사가 커버리지를 다툴 수 있습니다. 실제로 LLC를 해 놓고도 보험, 대출, title을 제대로 맞추지 않아 보호를 못 받는 경우가 있습니다.
세금도 단순하지 않습니다. 1인 LLC라고 연방 소득세가 크게 안 바뀔 수는 있어도, 캘리포니아 LLC tax/fee, 재산세 reassessment, 나중에 팔 때의 gain 구조까지 같이 봐야 합니다. 결국 LLC는 “좋은 도구”일 수는 있어도, 겉모양만 LLC면 보호는 약하고 비용만 늘 수 있습니다. 이런 문제는 부동산법만이 아니라 대출 문서, 보험, 세금, 회계까지 함께 봐야 정확합니다. 저는 캘리포니아 변호사이자 회계사(CPA), 연방 세무사(EA)로서 이런 구조를 법과 숫자, 세금을 같이 보며 설계하는 데 강점이 있습니다.
