양도소득세 - ASK미국 - 미주중앙일보

j**es4**** 님 답변 답변일 11/20/2013 12:41:41 PM

김광호 공인회계사님
답변 주심을 감사드리며 많은 발전있기를 바랍니다.

t**yoverloo**** 님 답변 답변일 4/25/2014 3:08:50 PM

아래내용을 참고하셔야겟습니다.

일반적으로 지난 5년중 2년을 한 집에서 살았다면 매매후에 생긴 차익의 $250,000 또는 $500,000 까지는 세금을 내지 않는 다고 알고 있습니다. 하지만 2009년에 바뀐 세법에 의하면 항상 면제를 받을수 있는 것은 아닙니다.

과거 5년중 일정기간 집이 부자격(Nonqualified) 용도로 사용되었으면 그 기간동안의 차익에는 세금이 붙습니다. 집이 납세자의 기본거주지로 사용되지않은 기간을 부자격용도로 쓰인 기간으로 봅니다. 세금면제를 받지 못하는 소득은 다음과 같은 공식으로 계산이 됩니다.

과세소득 = 전체양도소득 x (2009년 1월1일이후 부자격용도로 쓰인 일수 / 총 보유일수)

기본거주용도가 아닌 다른 목적으로 집을 사용했더라고 아래의 경우는 부자격용도로 쓰인것이 아닌것으로 봅니다.

1. 지난 5년기간중 기본거주지로 사용한 다음 이사를 나온 기간. 예를 들면 5년중 처음 2년은 기본거주지로 사용하다가 이사를 나와 세를 준 경우, 세를 준 3년은 부자격용도의 기간에 포함이 되지 않는다. 하지만 반대의 경우는 결과가 다르다.

2. 군생활로 인한 용도변경

3. 직장이나 건강, 불가항력적인 상황으로 인한 용도변경

한가지 중요한 점은 이 세법이 약 3년전에 처음 소개된 관계로 2009년 1월 1일 이전에는 어떠한 용도로 사용되었는지에 관계없이 부자격용도에 포함이 되지 않습니다.

예1. A가 2009년 1월1일에 $400,000을 주고 집을 샀습니다. 2011년1월1일에 이사를 나가면서 세를 주기 시작했고 2013년 1월 1일에 $600,000을 주고 팔았습니다. 세를 주는 동안 감가상각을 하지 않았다면 차익은 $200,000이고 위의 1번 부자격용도면제에 따라 $200,000 모두가 세금에서 면제가 됩니다.

예2. 위와 같은 상황에서 처음 2년동안 세를 먼저주고 다음 2년동안 기본거주지로 사용했다면 위의 공식에 의해 $100,000에 대한 세금을 내어야 합니다.

$100,000 = $200,000 x ( 부자격기간 2년 / 총 4년)

하지만 한가지 다행스러운 것은 $100,000이 Long-term capital gain으로 처리되어 일반세율보다 낮은 %가 적용됩니다. 그리고 캘리포니아도 위의 연방정부법에 따라 $100,000 에 대한 세금을 부과합니다.

김광호 님 답변 [법률상담] 답변일 11/20/2013 11:01:26 AM

질문을 다시 한번 정리 해보면: LA 집을 팔고 양도소득을 면세 받은후, Corona 집으로 이사해서 3년동안 메인 홈으로 사용한후 그 집을 처분할때 메인 홈으로 양도소득세를 또 면제 받을수 있는가?

있습니다. 기준은 2년입니다. 집을 처분한 날로부터 그 이전 2년동안 또 다른집을 팔아 양도소득을 면제 받았다면, 두번째 집은 면제대상이 아닙니다. 질의 하신분은 3년이 지났으므로, 가능합니다.

다만, 이경우 지난 5년을 기준으로 2년동안은 주 거주지가 아닌, 임대를 통해서 감가상각을 공제했다면, 그 부분은 과세 대상입니다. 즉, full credit은 받을수 없습니다.

감사합니다.

김광호 공인회계사

김광호 [법률상담>노동법/상법]

직업 공인회계사

이메일 kkhcpa@hotmail.com

전화 (201) 947-0604

전문가 프로필 보기

[법률] 상담 글 질문에 공감하시면 '나도 궁금해요'버튼을 눌러주세요.

Q.양도소득세

회원 답변글

법률 분야 질문 더보기 +

추천전문가 전문가 리스트+

인기 상담글

ASK미국 공지 더보기 +

미국생활 TIP 더보기 +