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안녕하세요 ?
USC 근처 "콘도" 특히 연식이 된 매물들은 투자 가치가 떨어진다고 볼수있습니다.
콘도 -> 타운홈 -> 싱글홈 -> 유닛 (다세테 주택) -> 커머셜 순으로 투자율 대비 수익성이 조금씩
올라간다고 볼수 있습니다 (물론 어느 매물이라도 시세보다 낮게 사서 높은 렌트를 받는다면 어떤 집이나 유닛이던 좋습니다) 말씀 하신곳 근처는 저희가 유닛 (다세대 주택) 밭이라고 불리는 곳입니다.
학교 근처라 약간의 보딩하우스 (하숙집) 개념으로 한동에서 두동짜리 (땅은 하나) 건물에 여러개의 방을 쪼개고 만들어 (불법, 순전히 빠르게 치고 빠지는 렌트를 노림 대신 아주 높은 수익률 , 약 5% 이상 , 향후 city에 리포트 들어가면 문제 소지 다분) 렌트를 놓는 개념 , 아니면 수익률 높은 유닛을 구매 하는것이 이습니다. ( 당연히 높은 금액에 구매)
그 지역 콘도보다 차라리 프리웨이를 타고 내려가는 다우니 , 산타페 스프링스 50-70만대 구매를 추천드립니다. 그 지역들은 인컴도 높은 편이고 엘에이 오렌지 카운티 중간에 위치해 있어서 생각보다 높은 렌트비가 나옵니다.
재건축은 흔하지는 않습니다. 한국처럼 오래된 대치동 은마 아파트 처럼 오래되고 알짜인 땅에 박혀있어
밀어내고 재건축 하는 일이 있기야 하지만 이곳은 재건축 비용도 비싼편이며 설령 땅이 있다고 해도 땅값 + 건축 비용 그리고 제일 중요한 시간까지 말하자면 차라리 지어진 집을 사는것이 좋습니다.버젯이 높은 큰 빌더같은 경우야 로비든 오프마케으로 땅을 구매던 할수있겟지만 액수가 일반 바이어가 감당키 어려운 수준입니다. 장기간 렌트시 굳이 콘도 사실 버젯이 된다고 하시면 오래 갈수있는 차리리 지어진지 얼마안된 집을 사시기를 추천드립니다. 도운이 되셧기를 바랍니다
답변 감사합니다.
그러면 , USC 근처에서 유닛을 사서 그중에 한곳엔, 제가 살고, 디른 유닛은 렌트 놓는 것도 좋을것 같은데, 5, 60만불 정도로 유닛을 그 근처서 살수 있을까요?
( 저는 USC 근처에 머무르려고 합니다) 답변 " 그 금액대에는 어렵습니다. 물건을 찾는다 해도 비어있는 유닛이나 , 테넌트가 들어가 살고있는 유닛을 이사 내보내는 것도 쉽지 않습니다. 또한 "유닛은" 순수하게 투자 목적이지 하나는 거주하고 나머지를 렌트 놓는다는 것은 수익률상으로는 아주 좋지 않은 방법입니다. 유닛수가 높을수록 한 유닛 거주는 가능하겠으나 유닛수가 낮을수록 모두 렌트를 놓아 수익률을 극대화 해야 합니다. 또한 마지막 이유중 하나가 60만대에 본인이 직접 거주 할려는 2유닛이라고 한다면 결코 그 동네에서 살기 쉽지 않습니다. 특히 USC 근처는 더더욱 아닙니다. 굳이 그근처에 꼭 계셔야 한다고 하면 , 차라리 1배드나 2배드 한타 콘도를 사서 렌트를 놓으시거나 거주를 하심이 좋을듯 하네요.
