▶문= 다운페이먼트 준비가 부족하여 FHA 융자를 받으려고 합니다. FHA 융자의 장단점이 무엇인가요?

▶답= FHA 융자는 다운페이먼트와 크레딧이 부족한 사람들도 주택융자를 받을 수 있도록 연방정부기관인 HUD(Department of Housing and Urban Development) 소속 FHA(Federal Housing Administration)에서 보증을 서주는 융자를 말합니다.

FHA 융자의 장점은 첫째로 3.5%의 적은 다운페이먼트로 융자를 받을 수 있다는 것입니다. 이것조차 가족이나 친척에게서 받은 돈이라 해도 상관이 없습니다. 즉 증여 자금을 다운페이먼트의 자금 출처로 사용할 수 있다는 말입니다.

둘째로 크레딧 점수와 내용면에 있어서 일반융자보다도 심사 기준이 다소 느슨합니다. 또한 신용 점수대별로 이자율을 다르게 적용하는 일반융자와 달리 일단 심사 기준 이상이 되는 모든 신용점수에 대하여 동일한 이자율을 적용하기 때문에 신용점수가 다소 낮은 손님들도 FHA 융자의 싼 이자율로 융자를 받을 수 있습니다. 그리고 숏세일 파산 등 과거 기록들에 대해서도 일반융자보다는 다소 느슨한 심사 기준을 가지고 있습니다. 이러한 이유 때문에 직장 생활을 시작한 지 얼마 되지 않아 다운페이먼트와 크레딧을 쌓을 기회가 부족한 사람들에게 최적의 융자상품이라고 볼 수 있습니다.

FHA 융자는 주거주용만 가능합니다. FHA 융자를 첫 주택구입자만을 대상으로 하는 것으로 잘못 알고 있는 사람들이 많은데 그렇지 않습니다. 현재 집이 있는 사람도 이를 세놓고 새로 살 집으로 이사 갈 경우 새로 사는 집을 FHA 융자로 받을 수 있습니다.

FHA 융자의 단점은 융자 보험(Mortgage Insurance)을 들어야 한다는 점입니다. FHA 융자는 FHA가 직접 돈을 빌려주는 것이 아니고 일반 렌더들이 대출을 꺼리는 사람들도 융자를 받을 수 있도록 FHA가 보증을 서주는 융자이므로 이 보증비용을 손님이 부담해야 합니다.

초기 보증비라 하여 일시불로 융자금액의 1.75% 정도를 내야 하는데 이 금액도 융자를 해줍니다. 그리고 연 약 1.25%에 해당하는 MI(Mortgage Insurance) 프리미엄을 매달 납부해야 합니다. 이 MI는 추후 집값이 오르면 재융자를 통해서 언제든지 없앨 수 있습니다.

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