▶문= 시민권 영주권이 없는 외국인은 주택융자를 어떻게 받을 수 있나요?

▶답= 한국에서 살고 있지만 장기적 관점에서 투자용으로 미국 주택을 구입하시려는 분들이 많습니다. 이런 분들은 미국 주택에 투자한 후 나중에 다시 팔거나 이후에 미국에 들어와서 그 주택에 거주할 목적으로 구입하는 것입니다.

통상적으로 미국 내국인이 주택 융자를 받기 위해서 첫째 소득 증명 둘째 크레딧 조회 셋째 자산 증명이 필요한데 외국인의 경우 크레딧을 조회할 수 없기 때문에 대신 40% 이상의 다운 페이먼트를 요구하며 본인의 소득 증명과 자산 증명을 통해 주택융자를 받게 됩니다.

소득 증명은 외국에서 직장을 다니면 그 직장에서 확인을 해주면 되고 자산 증명은 외국 은행의 뱅크스테이트먼트를 통해서 확인할 수 있습니다. 이 모든 것은 영문공증이 필요합니다. 이와 함께 미국에 있는 은행에 은행구좌를 가지고 있거나 열 수 있어야 합니다. 이때 필요한 것은 ITIN 번호이며 외국인도 IRS에서 이 번호를 받을 수 있습니다. 미국에서 외국인이 주택융자를 받고 주택을 구입하는 과정에서 에스크로로 돈을 보내야 할 때 에스크로는 미국에 있는 은행에서 보낸 돈만을 받기 때문입니다.

따라서 외국인이 미국 주택을 구입할 때 필요한 것을 정리한다면 네 가지 정도입니다.

1. 40% 이상의 다운 페이먼트 준비 2. 미국 IRS에서 ITIN 번호를 받고 그 번호로 미국에 있는 은행을 오픈 3. 한국에 있는 은행의 영문이름과 미국 은행의 영문이름이 일치 4. 6개월 이상의 모기지 페이먼트를 할 수 있는 리저브 필요.

두 번째로 미국인 영주권자로 외국에 있는 회사에서 근무하며 받은 인컴을 가지고 미국 주택을 구입하시려는 분들도 있습니다. 몇 달 전 아내는 미국에서 교사로 근무하시고 남편은 한국에서 교수로 일하신 부부가 재융자를 받으신 경우가 있는데 이 부부가 사용한 인컴은 미국 교사 인컴과 한국에서의 교수 인컴입니다. 남편이 한국 대학교에서 받은 인컴을 늘 IRS에 보고했기 때문에 재융자가 가능했습니다. 통상적으로 한국에서 세금보고를 하고 세금을 내면 미국에서 세금보고를 해도 세금을 다시 내실 필요가 없는 것입니다.

▶문의: (714)472-4267