▶문= 최근 브렉시트 영향으로 미연방 채권 금리가 많이 내려갔다고 하는데 모기지 금리도 동시에 많이 내려갔나요?

▶답= 영국의 유럽 연합 탈퇴 결정은 전 세계 금융시장에 큰 충격을 주었습니다. 영국 파운드화는 폭락, 달러와 엔화는 폭등, 각국 주식은 폭락, 미연방 채권 가격은 폭등(이자율은 폭락), 금값도 폭등하는 등의 현상을 보였는데 국제 금융 시장의 불확실성은 자금을 안전 자산으로 몰리게 만듭니다. 따라서 주식 시장은 빠지고 채권 특히 미국 연방 채권과 금값은 오르는 경향을 보입니다.

전 세계에서 가장 안전한 자산으로 분류되는 미국의 연방 채권에 대한 수요 증가는 채권 가격의 상승, 수익률 즉 이자율의 하락으로 나타납니다. 채권의 가격이 올라간다는 말은 채권에 적혀 있는 액면가보다 비싸게 산다는 말인데 이 경우 수익률(이자율)이 내려가게 됩니다. 'Benchmark Rate'으로 통하는 미국 연방 10년짜리 국채의 수익률은 거의 사상 최저치로 내려가 있는 상태입니다.

연방 국채 금리의 하락은 모기지 금리의 하락에도 영향을 줍니다. 재미있는 것은 같은 모기지 이자율이지만 모기지 종류와 상품에 따라 그 하락폭이 다르다는 것입니다. 우선 점보융자의 이자율보다는 컨포밍 융자의 이자율 하락폭이 큽니다. 특히 융자금액 41만 7,000달러에서 62만 5,000 달러 사이에 해당하는 컨포밍 하이밸런스의 이자율 하락폭이 눈에 띄게 두드러집니다. 지속적 이자율 하락에도 불구하고 상대적으로 높은 이자율을 보였던 컨포밍 하이밸런스 상품에 대한 수요가 2 차 시장에서 많이 늘어난 것으로 판단됩니다.

또 한가지 특징은 변동 상품보다 고정 상품의 이자율 하락 폭이 상대적으로 훨씬 크다는 것입니다. 30년 혹은 15년 고정의 이자율은 많이 떨어졌는데도 불구하고 5/1, 7/1, 10/1 ARM의 이자율 하락은 크지 않았습니다. 이러한 현상은 금융시장이 불확실한 시기에 항상 나타나는 현상인데 서브 프라임 사태로 전 세계 금융시장이 극도로 불안했던 때에는 일시적으로 30년 고정과 7년 ARM 상품의 이자율이 비슷한 시점도 있었습니다. 이런 맥락에서 현재 점보융자의 7/1 ARM 상품의 이자율은 사실 거의 떨어지지 않았다고 해도 과언이 아닙니다.

자신이 가지고 있는 융자 금액과 새로 얻을 융자 상품 등에 따라 재융자의 가능성과 혜택이 각각 다르게 나타날 수 있으므로 융자 담당자들과 상담을 통해서 재융자의 기회를 살릴 수 있기를 바랍니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334