▶문= 만기가 다가오는 HELOC를 가지고 있습니다. HELOC가 만기 된다면 대책은 어떠한 것이 있나요 ?

▶답= HELOC는 보통 10년 만기인데 만기시 이자율과 월페이먼트의 변동은 HELOC 마다, 은행마다 각각 다릅니다.

HELOC를 가지고 있다면 먼저 금리 인상의 위험을 생각해봐야 합니다. 연준에서 현재 0-0.25% 인 기준 금리를 인상할 경우 직접적인 영향을 받는 금리가 프라임 금리(Prime Rate)인데HELOC가 사용하는 지수가 프라임 금리로 현재 3.25% 입니다. 따라서 만약 연준이 기준 금리를 0.25% 올릴 경우 프라임 금리는 3.5%로 올라가고HELOC이자율도 0.25% 만큼 올라가게 됩니다. 이 문제점을 해결할 수 있는 대표적인 방법은 재융자입니다. 1차 융자가 있을 경우에는 1차융자와 2차융자를 합쳐서 하나의 융자로 재융자할 수가 있으며 HELOC의 금리 상승과 월페이먼트의 상승 불안에서 벗어날 수 있습니다. 하지만 1, 2차를 합치는 융자는 심사기준이 까다로워 질 수 있기에 주의해야 하며 충분한 수입 보고와 에퀴티, 그리고 높은 신용점수를 기본적으로 요구합니다.

두번째 예로 1차 융자의 이자율이 현저히 낮아 2차HELOC만 재융자를 생각해 볼 수 있습니다. 하지만 이 경우는 만기가 돌아온 HELOC에 대한 월페이먼트 상승문제는 해결될 수 있겠지만 금리 인상에 따른 금융 비용 상승 문제는 근본적으로 해결이 안됩니다.

세 번째 경우로 HELOC의 이자율도 낮고 만기도 많이 남았지만 가까운 미래에 상환할 계획이 없는 경우입니다. 예를들어 1차융자가 25만달러 정도 남아있고 HELOC의 한도가 25만달러지만 15만달러만 쓰고 있는데 이자율이 아주 낮고 금방 갚을 계획이 없는 경우입니다. 이 경우에는 1차 융자를 40만달러로 늘려 15만달러만큼 현금 인출 재융자를 하면서 HELOC의 15만달러 밸런스를 갚고 이자가 싼 라인을 살려두는 방법입니다. 15만달러에 대한 금리상승 압박을 해결하고 25만달러의 낮은 이자율 라인은 미래에 언제든지 또 사용할 수가 있습니다.

결론적으로 HELOC을 보유하고 있는 분들은 HELOC의 이자율이 변동 금리이므로 금리 인상 시기에는 금융 비용이 늘어나게 되고 만기가 돌아오면 월 페이먼트가 많아 질 수 있으므로 1차 모기지와 HELOC을 동시에 다룰줄 아는 융자 전문가를 찾아 해결책을 마련해 두어야 할 것입니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334