▶문= 주택융자 신청 시 다운 페이먼트에 대한 시즈닝(Seasoning)이 부족할 경우 해결책이 있나요?

▶답= 융자 신청 시 렌더는 다운 페이먼트는 바이어 자신의 돈이기를 요구하는데 이는 자금이 은행계좌에 3개월 이상 예치된 경우에 인정하며 이를 시즈닝 이라고 합니다. 반면 최근 3개월안에 입금된 돈에 대해서는 그 출처 파악을 위해 끝까지 파고듭니다. 다운 페이먼트 출처조차도 빌려온 돈이라면 렌더의 위험은 더 증가하기 때문입니다.

이러한 출처에 대한 근거서류를 렌더가 요구하는 형식에 맞는 서류를 제출하는 일은 까다롭고 힘듭니다. 따라서 집 구매 2~3개월 전부터 출처가 불분명한 돈의 입금은 가능한 자제하는 것이 좋습니다. 그리고 자신의 계좌간에도 자금 이동을 삼가는 것이 서류준비를 쉽게 하는 길입니다.

그런데 2~3개월전에 자금을 미리 자신의 계좌에 입금하거나 옮겨놓지 못한 사람들이 이용할 수 있는 재미있는 방법으로 증여(Gift)가 있습니다. 가족으로부터 받은 증여는 많은 렌더들이 정당한 다운 페이먼트 출처로 인정해주고 있습니다.

20%이상 다운을 할 경우 다운 페이먼트와 에스크로 클로징 비용 전체에 대하여 증여를 인정해주기 때문에 자신의 자금은 하나도 없이 100% 증여를 통해서도 주택을 구입할 수 있습니다. 또한 증여자의 자금출처는 따로 서류를 요구하지 않기 때문에 자금 시즈닝이 부족한 사람들이 증여를 유용하게 쓸 수 있습니다.

물론 모든 융자프로그램에 다 증여를 쉽게 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 다운 페이먼트가 20% 이하인 경우 5%는 반드시 3개월 이상 자신의 계좌에 있던 자금이어야 합니다. 예를 들어 40만달러 집 구매시 바이어는 15% 즉 6만달러를 다운하고 34만달러의 융자를 신청하는 경우 40만달러의 5% 즉 2만달러는 자신의 자금이어야 하고 나머지 4만달러는 증여를 사용할 수 있습니다.

정당한 다운 페이먼트 출처로 인정되는 증여는 친척이나 약혼자 등으로부터 무상으로 받은 돈을 말하며 주택거래와 관련된 자는 될 수 없습니다. FHA 융자의 경우 증여자의 자금 출처도 같이 확인하므로 유의해야 하며 투자용 주택 구입 때에는 증여가 허용되지 않습니다. 증여를 활용하고자 하는 경우 수개월 전부터 융자 담당자를 찾아 증여를 사용할 수 있는지 여부에 대하여 상담을 받는 것이 좋습니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334