800,000달러의 주택을 구입하면서 다운을 400,000달러 가까이 하여 융자금액을 417,000달러 이하로 낮추면 이자율이 더 싸질 것이라고 생각하는 손님들이 많이 있다. 이는 당연한 생각일 수 있다.

그러나 요즘은 융자금액 기준 417,000달러이하의 컨포밍융자보다 417,000이상의 넌컨포밍 점보융자의 이자율이 더 낮게 형성되고 있다. 따라서 이자율만 낮출 목적이라면 굳이 다운을 많이 할 필요가 없이 융자종류만 점보융자로 바꿔서 융자를 받으면 된다. 어떻게 이런 일이 발생했고 이자율이 더 싼 점보융자는 어떤 특징이 있는지를 한번 살펴보자.

먼저 컨포밍융자와 넌컨포밍융자가 뭔지부터 먼저 살펴보자. 컨포밍융자란 패니메, 프레디멕 두 기관의 가이드라인에 부합하는 융자로 렌더가 이들 두 기관에 주택융자대출증권을 처분할 계획으로 일반인들에게 해 주는 융자를 말한다. 컨포밍융자는 융자금액 기준으로는 LA와 OC지역의 경우에 41만7,000달러까지 해당한다.

여기에 추가로 수년전부터 경기부양을 목적으로 62만5,500달러까지 일시적으로 한도를 늘려 패니매, 프레디맥을 통한 융자가 가능한데 이를 따로 구분하여 컨포밍 하이밸런스 (conforming high balance,컨포밍 HB)라고 부른다.

컨포밍 하이밸런스를 포함한 이러한 컨포밍융자는 어떠한 렌더에게서 융자를 받든 이자율이나 가이드라인이 아주 비슷하다. 왜냐하면 어차피 모두 두 기관에 팔리기 때문이다. 반면 넌컨포밍융자란 이들 두 기관에 팔아넘길 수 없는 융자로 렌더가 직접 월스트릿에서 투자자를 찾아 매각을 하거나, 혹은 자기은행의 자금을 사용하여 일반인들에게 해주는 주택융자를 말한다.

속칭 점보융자라고 부르기도 한다. 융자금액기준으로는 하이밸런스에 속하는 417,000달러 이상이면 넌컨포밍융자로 융자를 받을 수 있다. 이러한 점보융자는 렌더가 직접 소화를 해야하는 만큼 가이드라인과 이자율이 각 렌더마다 차이가 많이 날 수 있다. 이점이 컨포밍융자와 넌커포밍융자의 가장 큰 차이점이라고 볼수 있다.

그러면 왜 이런 이자율 역전현상이 나타난 것일까. 여러가지 이유가 있지만, 첫째로 페니메, 프레디맥이 융자비용을 올린데서 이유를 찾을 수 있다. 페니메, 프레디맥은 렌더들로 부터 모기지노트를 사들이는 대표적인 투자기관들로 연방정부 에이전시들이다.

이 두기관들이 서브프라임 사태이후 재정상태가 나빠지면서 노트를 싸게 (이자율을 비싸게) 사 들일 수 밖에 없게 된 것이다. 반면 지난 수년동안 초저금리가 유지되면서 금융시장에 돈이 넘쳐나는 와중에 마땅히 투자할 곳이 없는 보험회사, 연기금, 뮤추얼펀드. 투자은행등 기관투자가들에게 모기지채권중에서도 우량에 해당하는 점보융자는 좋은 투자처가 아닐 수 없게 되었다.

이 기관투자가들이 사들이는 점보융자 모기지채권의 가격은 정부에이전시가 사들이는 가격보다 높게 (이자는 싸게) 형성되게 되었는데 이것을 둘째이유로 볼 수 있다. 마지막으로 대형은행들이 대부분인 점보융자 렌더들이 주택융자를 해주면서 우량고객들을 확보할 수 있기 때문에 이들을 유치하기 위하여 마진을 줄이면서(이자율을 낮추면서) 적극적인 마케팅을 하게 되었다. 그 결과 점보융자와 컨포밍융자가간의 이자율이 역전되는 형상이 발생된 것이다.

그런데 점보융자는 융자금액이 크기 때문에 많은 사람들이 다운페이먼트도 많이 해야 하고 심사기준도 더 까다로울 것이라고 생각하는데 반드시 그렇지 많은 않다. 점보융자도 융자금액에 따라 최소 10% 다운으로도 가능하다.

융자 심사기준은 오히려 더 유연하다고 볼 수 있다. 렌더가 직접 투자자에게 직접 판매하는 할 뿐만이니라 최악의 경우에는 자신의 자산 즉 포트폴리오로 보유할 수도 있기 때문에 심사기준이 더 유연하게 적용되는 경우가 많다. 신용점수나 자산 즉 여유자금과 관련되어서는 더 요구사항이 많지만 주택의 형태, 감정기준, 부채비율등에 있어서는 점보융자가 컨포밍융자보다 심사기준적용에 더 융통성이 있다고 볼 수 있다.

점보융자의 가장 중요한 가이드라인중의 하나는 리저브(잉여자금)에 대한 요구이다. 즉 주택구입시 들어가는 다운페이먼트와 에스크로 종결에 들어가는 비용이외에 추가로 최소한 일년치의의 PITI(Principal, Interest, Tax, Insurance)에 해당하는 자금을 보유하고 있기를 요구한다.

결론적으로 융자금액이 417,001달러 이상이되는 사람들은 아무 생각 없이 컨포밍하애밸런스로 융자를 받을것이 아니라 점보융자로 바꿔서 융자를 받으면 낮은 이자율과 낮은 월페이먼트의 혜택을 누릴 수 있다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334