▶문= 회사나 직장을 바꾸게 되면 주택융자를 받는 것에 대한 불이익이 있나요?

▶답= 좋은 포지션의 오퍼가 왔는데 주택융자 때문에 옮기지 않는다는 것은 말이 안되는 것 같습니다. 같은 계열의 일을 하면서 더 좋은 조건의 회사로 옮기는 것은 오히려 긍정적으로 작용합니다. 다만 진급이나 임금상승 없이 혹은 전혀 다른 분야로 직업이나 회사를 자주 바꾸는 경우에는 그 이유와 배경, 향후 수입의 지속성과 안정성을 면밀히 검토한 후 융자승인 여부를 결정을 하게 됩니다.

주택융자를 심사하는 과정에서 렌더가 직업, 직장, 수입과 관련하여 살피는 것은 안정성, 검증가능성, 지속성, 합법성에 근거를 두고 이에 합당한지를 살피는 것이며 렌더는 과거 2년 동안의 검증 가능한 직업과 수입 그리고 향후 3년 동안은 현재의 수준 혹은 더 상승 가능성이 있는 수입을 융자심사를 위한 수입으로 인정합니다.

렌더가 손님의 직업과 수입에 대해 심사하는 경우 단순히 숫자만을 보는 것이 아니라 근무기간, 경력, 학력, 직업훈련 등을 종합적으로 고려하여 안정성과 지속성을 판단합니다. 또한 회계사, IRS, 주정부 등 제 3의 독립적인 전문기관을 통해서 그 진위여부에 대한 별도의 검증과정을 거칩니다.

자영업자의 경우 심사 기준은 더 까다로워집니다. 자영업자는 봉급 생활자에 비하여 일반적으로 안정성, 지속성, 검증 가능성 등 모든 면에서 더 위험도가 높다고 여겨지기 때문입니다. 자영업자는 반드시 2년 동안의 직업과 수입의 기록을 세금 보고서를 통해서 보여주어야 합니다. 비용이나, 임금, 배당금, 감가상각으로 공제된 부분 등 수입으로 인정되는 심사 기준들이 일반인들에게는 어렵기에 자영업자나 커미션 수입자는 수개월 전 융자 담당자를 찾아 정확한 상담을 받는 것이 좋습니다.

봉급 생활자들의 경우에는 보통 최근 한달 치의 월급명세서, 최근 2년치의 W-2폼, 그리고 VOE(Verification of Employment)를 통해 수입을 검증하며 오버타임이나 보너스는 과거 1-2년치의 기록과 향후 지속 가능성에 대한 렌더의 확신이 있는 경우에 수입으로 인정됩니다. 직업과 수입에 대한 인정 여부와 계산방법은 개개인의 상황에 따라 다양하게 적용되며 일반인이 알기 어렵기 때문에 주택구입이나 재융자를 계획하는 사람들은 수개월 전부터 융자 담당자를 찾아 자문을 구하고 대안을 강구하는 것이 좋습니다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334