주택융자일을 오래하다가 보면 집을 사는 사람이 계속해서 또 집을 사는 경우를 많이 본다. 더 좋은 상태의 집을 찾아서 이사하기를 원하는 사람의 경우도 있지만 주택을 사고파는데서 오는 차익을 노리는 경우이거나 렌트수익을 노리는 경우가 대부분이라고 볼 수 있다. 최근의 경우에는 집값이 다소 올라있다고 보아 차익을 위한 투자보다는 렌트수익을 바라고 투자용주택을 구입하는 경우가 많다고 볼 수 있다.

그런데 투자용 주택에 대한 융자는 주거주용 주택에 대한 융자보다도 심사기준이 더 까다롭고 조심해야할 내용이 많으므로 오늘은 이에 대하여 살펴보도록 한다. 미국에서 주택을 구입하고자 융자를 신청하면 그 주택에 대한 용도는 반드시 세 가지 가운데 한가지가 되어야 한다. 주인이 거주하는 주거주용, 별장용으로 쓰여지는 세컨홈, 그리고 마지막으로 투자용이다. 손님들은 별 생각 없이 융자를 신청할 수 있으나 융자담당자들은 집을 두 채 이상 소유하거나 소유하게 되는 손님들이 융자를 신청하면 이 부분에 대하여 특별히 더 신경 쓴다.

왜냐하면 주거주용이나 세컨홈에 비하여 투자용주택에 대한 융자는 일반적으로 더 위험한 융자로 분류되어 손님의 자격요건도 강화될 뿐만 아니라 이자율도 높게 적용되어 손님의 기대에 미치지 못하는 융자조건과 서비스 제공하게 될 수도 있기 때문이다. 그런데 융자대상 주택이 주거주용일지, 별장용일지, 투자용일지에 대한 분류는 손님의 의도도 중요하지만 은행의 판단이 더 중요하게 작용한다.

예를 들어 행콕팍에 큰 집이 있는 손님이 연로하신 부모님들을 위하여 한인타운에 콘도 한 채를 산다고 보자. 이 손님은 해당 콘도를 세를 놓을 생각이 전혀 없음에도 불구하고 은행은 이 콘도를 투자용으로 밖에 융자를 해주지 않는다. 왜냐하면 이 콘도는 그 손님에게 주거주용이 될 수도 없고 별장용 즉 세컨홈에도 해당되지 않기 때문이다.

결국 하나 남은 투자용으로 밖에 분류할 수 없게 된다. 이렇게 투자용으로 분류되어 융자를 받게 될 경우. 다운페이먼트 규모와 출처, 수입, 신용점수, 이자율 등 모든 면에서 심사기준이 까다로와지기 때문에 생각지도 않은 부분이 문제가 되어 융자진행이 지체가 되거나 융자승인을 받지 못할 수 도 있게 된다.

투자용 주택을 구입하는 사람들이 가장 신경 써야 할 부분은 다운페이먼트, 에스크로 비용, 여유자금 요구액(reserve requirement)등에 대한 자금출처이다. 여기서 여유자금요구액이란 주거주용 융자에는 없는 것으로 6개월치의 PITI (Principal, Interest, Tax, Insurance, HOA)에 해당하는 금액을 추가로 보유하고 있을 것을 요구하는 것을 말한다. 결국 투자용융자는 주거주용이나 세컨홈 융자에 비하여 더 많은 자금을 준비하고 있어야 된다. 그런데 이 자금에 대한 출처가 반드시 자기 돈이어야 하며 또한 증여금(Gift Funds)를 사용할 수 없다는데 중요한 포인트가 있다.

자기 돈이라는 함은 자신의 구좌에 최소한 3개월 이상 있었던 자금을 말하며, 최근 입금된 모든 금액에 대해서는 출처를 캐묻고 관련서류를 요구하며 출처가 불분명할 경우에는 그 돈을 상기 목적으로 사용할 수 없다는 말이다. 주거주용 융자에서는 출처가 불분명할 경우에는 누가 준 돈(증여금)이라고 할 수 있지만 투자용에서는 이것이 안 된다는 말이다. 필자가 진행하는 한인들의 융자의 절반이상이 증여금을 사용한다고 볼 수 있다. 그 정도로 한인들은 자금출처와 이에 대한 서류들이 은행의 구미에 맞게 구비되어 있지 않다는 반증이다.

투자용융자 신청시 자금출처문제로 융자승인에 어려움을 겪을 경우에는 해당 구매융자를 진행하면서 동시에 주거주용 주택에서 현금인출 재융자를 받거나, Heloc(Home Equity Line of Credit)을 이용하는 방법이 가장 좋은 해결책이 될 수 있다.

한편 투자용 주택은 20%다운으로도 구입이 가능하지만 25%다운일 경우에 가장 좋은 이자율을 받을 수 있다. 물론 융자금액이 올라가거나 신용점수가 낮아지는 경우, 2- 4 유닛인 경우에는 다운페이먼트 요구가 늘어날 수 있다. 투자용주택을 구입할 경우 이 주택으로부터 예상되는 렌탈수입에 대하여 손님이 부동산 투자경험이 2년이 안될 경우에는 수입으로 계산해 주지 않는 렌더들이 많으므로 주의해야 한다.

또한 렌탈 수입을 인정받게 되는 경우에도 그 계산방법이 다양함으로 이 또한 주의하여야 한다. 또한 투자용주택은 FHA융자로 구입할 수 없으며, 플립거래인 경우에는 융자승인 받기가 더 까다로워진다. 플립거래란 해당주택을 셀러가 최근 12개월내에 구입한 후 더 높은 가격에 다시 파는 거래를 말한다.

결론적으로 투자용 주택구입을 위한 융자는 주거주용이나 세컨홈 주택에 대한 융자에 비하여 자금 출처, 수입계산, 다운페이먼트 정도, 신용점수등 모든 가이드라인이 더 까다롭게 적용되므로, 융자가 필요한 시점보다 훨씬 이전부터 융자전문가의 상담을 받기를 권한다. 그리하여 충분한 시간을 가지고 충실히 서류 준비를 할 경우에 원하는 융자를 무사히 받을 수 있을 것으로 확신한다.

▶문의: 웰스파고 (213) 393-6334