지난 10월달은 정부의 셧다운 이라는 정치적인 결정이 부동산 시장에 일정부분 영향을 미쳤습니다.

정부가 셧다운 되면서 융자시 필요한 택스리턴 서류의 확인이 IRS의 해당 업무 중단으로 이루어 지지 못했으며 FHA 융자시 쇼셜번호를 통한 본인 인증또한 이루어지지 못했습니다. 이러한 정부의 일시적인 기능정지에도 불구하고 사실상 부동산 시장에 실제적인 악영향은 생각보다 적었습니다.

하지만 최근의 주목할 점은 부동산 시장의 움직임이 계절적인 요인을 고려 한다고 하여도 지나치게 빨리 냉각기로 들어간 점이라는 것입니다.

원래 부동산 시장은 거의 봄부터 가을까지는 가장 전통적인 호황기로 봅니다. 이시즌은 초중고 자녀들의 학교 일정과도 거의 일치를 합니다. 가을의 경우 거의 thanksgiving 연휴가 끝나는 시점이 그해의 거의 모든 분야의 일정이 마감이 되어가는 시작이 되며 12월의 경우 대부분의 은행을 포함한 대부분의 부동산 관련 업계의 한해 일정이 마무리 되어가고 크리스마스 휴가로 업무 처리가 지체가 되며 이러한 현상이 그다음해의 1월중순 정도 까지 나타나다가 봄이 되어야만 본격적인 부동산 시장의 움직임이 구체화 되는 동향을 보입니다.

하지만 금년에는 이러한 흐름이 정부의 셧다운 조치시점 부터 이미 시작된 것으로 보일만큼 일정 부동산 시장의 맥을 끊어놓은 결과를 보인것 또한 사실인것 같습니다.

이를 반영하는 한예가 바로 모기지의 이자율이 하락을 거듭하고 있지만 상대적으로 주택의 매매 즉 거래량의 증가에는 거의 영향을 미치지 못하고 있다는 것입니다. 모기지는 제 개인적인 생각 으로는 내년초 까지는 이러한 패턴을 유지할 가능성이 있습니다. 또한 모기지 이자율이 4%나 그이하로 일시적 으로라도 떨어질 가능성이 있습니다. 가능하신 분들은 현재 기보유중이신 과거의 모기지를 재융자 하시는 것을 고려 하시는게 좋을것 같습니다. 아무래도 연말이 되면 일의 처리가 원활하지 않기 떄문에 이점 고려 하셔야만 합니다.

제가 일년에 두번씩 한국등에 출장을 가는 일정이 이번에는 10월달에 있습니다. 한국을 방문하면서 딱 7개월전의 한국과 지금의 한국의 상황이 저에게 느껴지는 바가 상당히 다름을 느꼈습니다. 정확한 통계등을 뒷받침한 주장은 아니지만 다만 경제적인 상황이 나빠진것 같은 느낌이 들었고 여러분의 손님들을 만나보면서 한가지 미국과 한국의 상황속에서 한가지 공통된 점을 발견 할수가 있었습니다.

시장에서 공통적으로 일반인들이 매매의 주체가 더이상 아니라는 점이었습니다. 이점은 제가 생각 하기에 금년도에 발견한 어쩌면 내년을 포함한 향후 몇년간의 중요한 투자를 위한 하나의 단서를 제공 하는점 이라고 생각을 해봅니다.

이제 시장의 분위기는 한국이나 미국 아니 세계 시장이 공통적으로 재력을 보유한 투자가들이 상당기간 매매의 소위 “갑”이 될확률이 더더욱 높아졌고 현재의 시장 상황도 이를 인정하는 듯한 방향으로 전개되고 있습니다.

여름 이후부터 장기간 공실이 기록 되었던 LA나 ORANGE COUNTY등 소위 대도시 지역의 임대 사이즈가 큰 매물들의 리스 계약이 꾸준히 이루어 지고 있는 상황이 일어나고 있습니다. 또한 아직까지 양적완화가 계속되고 있는 상황 속에서 대형 커머셜 빌딩이나 매물들의 매매가 비교적 활발하게 전개가 되고 있습니다.

새로이 공실률을 낮추는 이들은 리테일의 경우 완전한 신규 창업 보다는 기존의 성공한 업체들이 여러개의 로케이션에 지점을 내는 형태로 추진이 되는것으로 보여 집니다. 또한 장기간 으로 보았을때 발생할수 있는 인플레이션에 대비해서 여유자금을 가지거나 아니면 여러가지 투자 신디케이트의 형태로 투자가 조직적으로 이루어 지고 있습니다.

현장에서 활동하고 있는 부동산 에이전트나 투자가들이 주로 정보를 수입하는 한소스인 투자관련 세미나에서 금년에는 유독 부동산 투자를 위한 신디케이트를 구성하고 운영하는 노하우를 교육하는 세미나도 많았고 전통적인 은행을 제외한 하드머니를 포함한 여러가지 소스를 통해서 주로 투자용 자본을 조달하는 방법을 교육하는 세미나 또한 두드러졌던 한해 였습니다.

그리고 아직까지는 정부 에서도 양적완화 외에는 새로운 불경기 타파책을 발견하지 못한 관계로 투자의 대부분이 아직 까지는 소위 있는 사람들이 부동산에 투자하는 형태를 지속하고 있습니다.

한국의 경우 그동안 알려졌던 것보다는 대형 부동산 투자의 수익률이 생각 보다는 높지 않다는 점을 발견할수 있었습니다. 물론 규모는 대형 이라서 일반인의 투자가 제한이 되겠지만 그만큼 소액의 투자가 일수록 수익률은 상당히 중요 합니다. 즉 일반 개인들의 경우 개인의 여유자금이 충분치 않기 때문에 수익률이 높지않을 경우 상대적으로 은행의 융자를 감당할 능력이 부족하기 때문 입니다.

한국의 아파트 투자의 부진의 가장 큰 원인은 바로 아파트 보유로 인한 혜택이나 투자상의 매력이 존재하지 않기 때문인것 같았고 더불어 원룸을 포함한 주거용 임대투자는 거의 추천을 할수가 없는 상황으로 보였습니다.

한국의 경우에는 앞으로의 인플레이션 상황에 맞게 장기간 보유후 나중에 시세차익이나 재개발을 노려보는 소위 아무나 할수없는 소수의 투자법만이 부동산 시장에서 유일한 투자 성공책으로 보였고 미국의 경우에도 아직까지 일반인들의 경기가 살아나기에는 시간이 필요하기 때문에 앞으로도 최소 3-5년 아니면 그이상은 일반인들이 부동산 투자를 통해서 수익을 올리기에는 일부 지역을 제외 하고는 힘들수 있다는 생각이 들었습니다.

일반인들이 부동산 투자의 주류가 되어야만 하는 이유는 바로 일반인들이 부동산 투자를 한다는 의미는 바로 경제의 활성화와 성장을 의미하기 떄문 입니다. 현재의 상황과 같이 부동산 시장이 회복세에 들어섰다고 확실히 말할수 없는 이유는 바로 여전히 일반인들이 주택을 포함한 부동산 거래에서 차지하는 비중이 현저히 낮기 때문 입니다.

모기지 이자가 아무리 낮아도 그리고 시장의 매매 가격이 계속 올라간다고 해도 어느 일정 시점 까지는 부동산 시장의 회복에 대해서는 그누구도 명확한 답을 내놓을수가 없는 시기라고 생각 합니다.

현재의 상황은 당분간은 유지가 되면서 지속될 것이고 아무래도 양적 완화가 어느정도 중단이 되면서 투자자들이 서서히 시장에서 이탈을 해야만 일반인 들에게 매매의 기회가 올것 입니다. 극단적인 예로 모기지 이자가 차라리 상승하고 동시에 모기지의 승인이 쉬어지거나 아니면 은행에서 가격이 일정 할인이 되더라도 최소 현재의 시세의 10-20%정도 (지역에 따라서 다르지만 일반적으로 대도시의 조정폭이 상대적으로 적을수 있음)는 평균 주택 가격이 하락 하게끔 추가 매물이 시장으로 유입이 되어야만 일반인들이 부동산 매매에서 차지하는 비중이 증가될 것으로 보여 집니다.

아직은 힘든 시기 입니다. .예측이 불가능 하고 함부로 의견을 개진 할수는 없겠지만 그래도 중요한 점은 위기는 아직은 끝나지 않았고 바로이 부동산 시장의 위기가 해결이 되지 않고는 전반적인 경제적인 상황이 진전될수 없다는 점이 거의 확실하다고 생각이 됩니다.

내년도 2014년도 에도 아무래도 상업용 부동산 시장의 거래가 더활발해질 가능성이 크다는 예측이 가능하도고 생각이 됩니다. 일단은 일반인이 매매의 중심이 되기 위해서는 개개인들이 부동산 매매를 대비해서 융자 승인과 다운페이의 준비등 좀더 철저한 준비가 필요하다고 생각이 듭니다.

▶문의: (213) 663-5392 / (070) 7578-5392(부재시 문자)

곽재혁 전문가 블로그 바로가기

곽재혁의 부동산 나라 www.jasonkwak.com