▶문= 최근 주택 시장 동향과 향후 전망은 어떻게 보나?

▶답= 4월 말부터 셀러들이 매물을 내놓는 움직임이 두드러졌다.시장에서 매물이 머무는 시간을 기준으로 시장의 특징을 결정지을 수 있는데, 대략 80일 정도 되는 마켓과 90일 이상으로 매매에 장기간이 필요한 경우들로 나누어 볼 수 있고, 전자는 아직은 셀러스 마켓, 그리고 후자는 바이어 마켓으로 분위기가 전환되고 있다고 보면 된다. 질로나 레드핀에 본인의 주소를 치고 현재의 거래 시간과 동향을 판단할 수 있고, 모든 거래의 지표들이 4월 말부터 달라지는 지역들이 많았다.

주택 구입을 위한 각종 다운페이먼트 지원이 늘어나고 있지만(주로 주정부에서 CalHFA라는 이름으로 지원되는 여러 프로그램들과 FHA, USDA와 같은 연방정부 1차 융자에 2차 보조 프로그램들 포함) 현실상 가능함에도 불구하고 이러한 프로그램에서 공통으로 요구하는 모기지와 재산세를 같이 납부하는 임파운드 어카운트의 조건으로 페이먼트가 늘어나면서 많은 예비 주택 소유주들에게 실질적인 접근이 어려워지고 있다. 또한 관련된 예산의 확보 없이 조급하게 발표만 되고 있는 정책들로 인해 실질적인 도움이 되지 못하고 있다.

현재 오렌지카운티의 경우 4100채 이상까지 매물이 늘어난 상태이고, 시장에 머무는 시간은 85일 정도를 기록하고 있다. 아울러 최근 들어 우려할 만한 상황은 지난 1~2년간 주택을 실거주 목적으로 구입했던 주택 오너들이 주택을 다시 마켓에 재판매에 나서고 있다는 점이다. 특히 높은 페이먼트를 내던 홈오너들이 부담이 늘어나면서 피로감을 호소하는 경우와, 외곽 지역과 더불어 대도시 주택들도 이러한 경우들이 늘어나면서 문제가 확산되고 있다.

구입 가격이 60만 달러대라면 대략 HOA를 포함한 페이먼트가 한 달에 최소 4000달러대를 기록하면서 더 이상의 주택 보유가 부담이 되고 있다. 실거주 위주로 단독주택만이 거래가 이루어지고 있고, 임대를 전문으로 하는 2~4유닛, 그리고 특히 세대 수가 적고 최근 HOA가 급하게 치솟는 단지들, 2차 이상의 융자를 보유하고 있는 자영업자들, 공실률이 늘어나고 재융자에 실패하는 중소 규모의 랜드로드들의 상업용 매물들에서 페이먼트 연체가 늘어나고 있으며 차압 과정이 조심스럽게 시작되고 있다.

대통령 선거가 가까워 오면서 7월 전후로 금리가 낮아질 것이라는 전망이 제기되는 가운데, 5월 첫 주부터는 이란 전쟁 사태의 불확실성 속에서도 시장 분위기는 다소 완화되는 추세를 보이고 있다. 기존의 상업용 건물을 위시한 고가 건물들의 유동성이 떨어지면서 당장 팔리기 곤란한 매물들을 2, 3차 이상의 담보로 투자를 제안하는 오퍼들이 늘고 있어 주의가 필요하다. 과거 주택시장이 붕괴되었을 때 이러한 모기지 렌더 외에 2, 3차 융자 이상의 경우 한 푼도 구제받지 못했던 전례를 잊지 말아야 한다.

앞으로는 오바마 때와 같은 구제책은 더 이상 없다고 못 박은 주류 은행 매니저의 발언이 떠오른다. 그게 벌써 10년 전이고, 대형 은행들은 조심스럽게 위기에 대처하고 있다. 정확한 본인의 재정적 판단이 모든 투자 결정에 우선임을 인지해야 한다.

▶문의: (213)663-5392