▶문= 4, 5월 남가주 주택 시장 상황이 궁금합니다.


▶답= 3월의 거래량이 2009년 이후 최대치로 급감했다고 전국부동산협회(이하 NAR)의 조사 발표가 있었고, 가격의 인하가 있었지만 모든 지역에 공통 사항은 아닙니다. LA FIRE가 발생했던 지역의 인근 지역들의 경우 실거주 목적의 콘도를 중심으로 매매가 이루어지고, 가격의 인상도 나타나고 있습니다.

이외에 가격이 고가 지역인 경우는 여전히 이자율과 경기에 상관없이 매매가 이루어지고, 평균 거래 가격의 상승을 주도하고 있습니다. 오렌지카운티의 예로 보자면, 방이 두 개에 화장실 두 개인 콘도의 경우 $600,000 미만의 거래가 주를 이루고 있고, 일반 융자보다 약 0.5% 저렴한 이자가 가능하며 비교적 융자의 승인도 용이한 FHA 융자를 이용한 구입이 높은 크로징 비용에도 불구하고 늘고 있습니다. 이것이 실질적인 현재 시장의 상황이라고 봅니다.

중간 가격대의 실소유 주자 중심의 매매 패턴이 굳어지고 있습니다. 캘리포니아의 콘도 단지들이 자연재해를 포함한 여러 이유로 약 500개 정도가 융자에 부적합한 것으로 분류되며, 융자에 막대한 지장을 받고 있습니다.

대폭락은 이루어지지는 않겠지만, 앞으로 2년 정도는 실수요 위주의 거래 패턴을 보일 것으로 생각됩니다. 추후 재융자를 목표로 구입을 진행하거나, 팔고 사는 패턴의 매매 수요가 후반부로 가면서 늘어날 전망입니다.

최근에 나타나고 있는 패턴 중 하나는, 지난 1년 정도 매매가 뜸했던 지역들에서 오래된 리스팅에 대한 지나치게 낮은 오퍼들이 성행하고 있고, 리스팅 에이전트를 통해 구두로 딜을 진행하려는 시도들이 증가했다는 것입니다. 가격이 타당하고 마음에 드는 조건들을 갖춘 매물이라면, 구두가 아닌 서면 오퍼를 일단 보내고 추후 셀러 측의 반응을 비교적 장기간 이끌어내는 전략이 필요합니다.

현재 리스팅들 중 30~40%를 차지하는 소액 투자자들의 주택 매물 중 상당수는 다시금 렌트 시장에 나올 가능성은 높지 않다고 봅니다. 소형 아파트 매물들은 앞으로 여름 정도에 이자율이 현 수준보다 저렴해지거나, 충분한 렌트 인컴과 더불어 세제 혜택이 불리해지지 않는다면 바이어의 수요가 회복될 가능성이 있습니다.

이자율의 상황과 시장 인벤토리에 따라 2025년 하반기 주택시장은 숫자적으로 하락할 수밖에 없습니다. 다만 이러한 하락이 일시적인지 아닌지 판단하려면 시간이 좀 더 필요합니다.

캘리포니아 재무부의 최신 자료에 따르면 이민자의 유입과 ADU 정책의 영향으로 캘리포니아 인구가 증가 추세로 돌아섰다고는 하지만, 이는 이민자 숫자에 누구까지 포함시켰느냐에 따라 의미를 주기에는 무리가 있다고 생각됩니다.

부동산 시장에 SNS 마케팅을 통한 새로운 매매 방법이 주목받고 있고, 최근에는 땅을 구입 후 일정 기간 내에 되파는 프리핑 방식이 나타나고 있지만, 특히 외곽 지역의 땅 투자에는 상당한 노하우가 필요함을 아시고 주의하셔야만 합니다.

관세 전쟁의 영향력이 실질적으로 나타날 수 있는 앞으로 3~4개월의 상황 결과에 따라, 인플레이션을 대비한 부동산 투자 수요가 회복이 가능할지 여부가 결정될 것입니다.


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