▶문= 리버스 모기지의 특징들에 대하여 계속 설명하여 주셨는데 현실에서 어떤 방법으로 활용되고 있는지를 실례를 들어 설명하여 주시기 바랍니다.


▶답= 80대의 한 손님은 약 백만 불짜리집에 거주하며 소셜 시큐리티 수입과 남는 방을 렌트 놓으면서 들어오는 수입으로 생활하고 있었습니다. 약 10년 전에 아들이 집 사는데 보태느라 250,000달러 정도의 Heloc (Home Equity Line of Credit)을 받았는데 얼마 전 갑자기 은행으로부터 월페이먼트가 2000달러 이상으로 올라갈 것이라는 통보를 받았습니다.

그동안은 이자만 내면 되었으나 Heloc이 만기가 되어서 원금까지 납부해야 된다는 것입니다. 현재의 수입으로는 새로운 월페이먼트가 부담이 될 수밖에 없는 이 손님은 리버스 모기지를 생각하게 되었습니다. 기존 250,000달러의 Heloc을 리버스 모기지로 바꿔 월페이먼트를 내지 않아도 되고, 재산세와 집보험료도 리버스 모기지를 통해서 납부하는 것으로 해결할 수 있었습니다.

이 손님은 돌아가실 때까지 월 페이먼트와 재산세 및 집보험료에 대한 걱정 없이 이 집에 거주할 수 있게 되었으며, 추가로 약 100,000 달러 정도의 리버스 모기지 LOC (Line of credit)을 받을 수 있어서 급한 자금이 필요한 경우 언제든지 쓸 수 있는 창구도 만들어 놓았습니다. 그리고 소셜 시큐리티와 나머지 방 렌트 수입을 통해서 생활에 필요한 자금은 계속 유지할 수 있게 되었습니다.

또 다른 예를 들어보겠습니다. 70대 후반의 손님은 약 900,000 정도 하는 집을 소유하고 있는데 남은 융자는 없는 상태입니다. 평생 일만 하며 자녀들 키우느라 따로 은퇴연금을 마련하지 못했지만 다행히 모기지 페이먼트를 완납하여 집만 한 채 남은 셈입니다.

소셜 시큐리티를 두 사람 합하여 $3000 정도 받고 있는데, 집의 재산세와 보험료를 내고 생활비로 쓰면 빠듯하거나 약간 모자라는 형편입니다. 이분들은 리버스 모기지를 신청하여 월 2000-2500달러 정도에 해당하는 금액을 평생 돌아가실 때까지 수령할 수가 있게 되었습니다.

이처럼 리버스모기지는 일부 은퇴자들에게 여유로운 노년의 삶을 제공해주는 유익한 수단이 될 수 있습니다. 대표적인 리버스모기지인 Hecm(Home Equity Conversion Mortgage)은 정부에서 보증하는 모기지로 신청 절차도 엄격하고 카운셀링과정에서 제 3의 기관이 비용과 이자율, 융자의 장단점등을 아주 자세히 설명해 주므로 리버스모기지를 고려하는 은퇴자들의 걱정을 덜어주고 있습니다.

리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재의 주인에게 그대로 남기 때문에 집값이 올라가면 자신의 에퀴티도 올라가게 됩니다. 리버스모기지를 통해서 현금흐름도 창출할 수 있고 집값상승의 혜택도 같이 볼수 있는 것은 큰 장점입니다. 이자율도 현 시중금리에 비하여 높은 편은 아니어서 좋지만, FHA 보증비용등 비용이 조금 많이드는 것은 단점으로 지적되고 있습니다.


▶문의:(213)393-6334