▶문= 현재 금리가 매우 높고 앞으로 이자율이 떨어질 가능성이 높다고 하는데 언제 리버스 모기지를 받는 게 좋을까요?


▶답= 금리 인상이 사실상 막바지에 접어들었습니다. 이달 들어 오랜만에 기준금리 인상이 멈추었습니다. 앞으로 한차례 인상이 있을 수도 있다고 합니다만 이미 터널의 끝을 보였기 때문에 시장에서는 금리 동결 내지는 하락세로 결론 내렸습니다. 거기다 요즘 경제 지표들이 생각보다 나쁘지 않기 때문에 주식 시장은 급상승세로 돌아섰습니다. 하지만 이미 연방 정부의 부채 한도 증액을 의회로 승인을 받았기 때문에 고금리의 부담은 더 커졌습니다. 이렇게 높은 금리를 계속 유지하게 되면 부채 이자를 지급하기 위해 신규 부채를 또 발행해야 하는 딜레마에 빠지게 됩니다. 재정 상황이 나빠지는 이런 악순환을 피하기 위해서는 금리를 낮추는 것이 필요하며 또 그렇게 하지 않을 수 없을 겁니다.

역사적으로 볼 때 모기지 이자율은 금리가 불안했던 70-80년대는 물론이고 2000년대 이르기 전까지 고정 금리보다는 변동금리 상품이 더 많았습니다. 고정 모기지는 이자 리스크 때문에 은행들이 매우 꺼려 했고 조건도 불리했기 때문입니다. 현재는 변동금리 모기지가 전체 모기지의 20%가 채 안 될 정도로 많이 줄어든 상태입니다.

하지만 최근 들어서 변동 금리에 대한 문의가 늘어나고 있습니다. 금리가 낮아질 것으로 생각하는 분들이 늘어나고 있기 때문입니다. 하지만 최근 1~2년 동안 변동금리가 고정보다 더 높은 추세여서 실제로 변동금리를 택하는 경우는 그렇게 많지 않았습니다. 이제는 달라질 것으로 보입니다. 금리 인상이 사실상 막바지인 현재부터는 변동 금리에 대한 수요가 높아질 가능성이 매우 높습니다.

고금리에서 이자를 낮추는 쪽으로 꾸준한 트렌드가 될 것이라면 리버스 모기지와 라인 오브 크레딧 등과 같이 미래에 조금씩 나눠서 대출이 일어나는 경우는 더욱 유리하다고 하겠습니다. 지금 당장 대출액이 집행되지 않는 형태의 모기지를 '열린 모기지'라고 합니다. 일반적인 모기지는 모든 금액이 한꺼번에 딱 한차례 펀딩 됩니다. 그리고 이자도 한꺼번에 모든 금액에 대해 적용이 됩니다. 하지만 리버스 모기지는 열린 모기지의 한 형태로 매월 페이먼트 혹은 필요할 때마다 현금이 지급되고 현금이 지급되는 그 금액만큼만 대출로 잡힙니다. 대출 금액이 매달 받은 만큼만 늘어나는 것입니다. 이렇게 되면 매우 적은 금액에 대해서만 고금리가 적용되고 금리가 낮아질 때 전체 금액에 대해서 자동적으로 낮은 금리가 적용받기 때문에 매우 유리합니다. 현재 고금리라고 해서 금리가 낮아질 때까지 기다릴 필요가 사실상 없습니다. 독특하게 이자가 적용되는 이런 구조 때문에 리버스 모기지는 금리가 낮아지는 추세에서는 다른 어떠한 융자보다 유리하다고 할수 있습니다.

리버스 모기지는 변동금리와 고정금리 두 가지가 있습니다. 미래에 현금을 받는 평생 페이먼트 혹은 라인 오브 크레딧 방식은 모두 변동 이자가 적용됩니다. 리버스라서 그런 게 아니고 모든 대출이 그렇습니다. 반면에 한 번에 펀딩 하는 경우는 리버스도 고정 금리를 선택할 수 있습니다. 기존 모기지 잔액을 리버스로 갚고 평생 페이먼트 없이 사시는 경우입니다. 매월 페이먼트 혹은 라인 방식으로 리버스를 생각하고 있다면 앞으로 금리가 내려가는 추세로 예상되기 때문에 현재의 이자가 높다고 해서 굳이 힘들게 기다리실 필요가 없습니다.


▶문의:(213)268-8529