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Q.1031 exchange (세금/세무 카데고리 중복)

지역California 아이디j**am051****
조회1,300 공감0 작성일3/6/2024 8:25:15 AM
안녕하세요,
집을 사서 10년 실거주 후, 렌트를 놓다가
팔아서 그보다 비싼 투자용 집을 구입할 경우,
1031 exchange가 가능할까요?

1. 거주하다가 용도가 렌트로 변경됐기때문에
렌트 미니멈 기간이 있는건지

2. 아니면 1031 exchange는 할 수 없는 건지
궁금합니다.
0/1000

* 등록된 총 답변수 3개입니다.

찰리 유 Charlie Yu 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/6/2024 10:41:50 AM

1.  네, 가능합니다. 교환 대상는 투자용 부동산이어야 합니다. 처음 집을 실거주 후 렌트로 전환한 경우에도 1031 교환이 가능합니다.


2.교환 절차에 따른 중요한 사항들이 있습니다. 부동산 전문가나 변호사와 상의 하시기 바랍니다.

찰리 유 Charlie Yu [주택/부동산]

직업 부동산/융자 전문

이메일 thyrealtyinc@gmail.com

전화 323-369-1097

김영산 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/6/2024 2:38:52 PM

"거주하다가 용도가 렌트로 변경됐기때문에

1031 exchange 를 위하여 렌트 미니멈 기간이 있는건지?"


https://www.law.cornell.edu/uscode/text/26/1031

26 U.S. Code § 1031 - Exchange of real property held for productive use or investment

(f)Special rules for exchanges between related persons 

    (1)(C)before the date 2 years after the date of the last transfer
            which was part of such exchange


https://www.irs.gov/instructions/i8824

1031 Like-Kind Exchanges 가

Related Party Exchange 경우, 요구하는 최소 보유 기간은 2년이며,


Related Party Exchange 가 아닌 경우면,
relinquished property/replacement property의 

IRS Section 1031 of the Internal Revenue Code  법적으로 적시된 요구되는
'보유기간' holding period은 없으나,  


Private Letter Ruling 8429039(1984)에서 IRS는
2년의 보유 기간이

해당 부동산을 투자용
으로 보유하는 것으로 간주하기에 충분한 기간이라고 명시했으며


여기서 중요한 관건은, 1031 Like-Kind Exchange 의 요건들을 모두 충족하였음에도 불구하고

IRS는 교환하려는 재산 relinquished property이 교환 시도 직전에 취득된 경우,

'1031 교환' 후 곧 대체 부동산 replacement property을 판매/처분하는 경우


해당 부동산은 IRC 섹션 1031에 따라 적격한 목적
(투자)으로 보유된 것으로 간주하지 않고 

이익 profit 을 위한 Exchange 로 간주하어  "1031 Like-Kind Exchange"  승인을 안할 수 있다고 하네요. [denial of section 1031 : Revenue Ruling 75-292/Black v. C.I.R. 35 T.C. 90 (1960) 등등]


"The IRS focuses on the investor's intent rather than

designating a specific minimum holding period."


https://www.ftb.ca.gov/pay/withholding/qualified-intermediary.html <- - -

'Qualified intermediary' (Accommodator)에 관하여 위 링크 참고하시고요.

자세한 것은 여러 '1031 Exchanges' 전문 회사에 연락하여 문의해보시기 권합니다. 

김영산 [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 sunnyyssmile@gmail.com

전화 747-244-5928

곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/15/2024 2:01:39 PM

1. 용도가 실거주지에서 렌트로 변동이 된경우라면 일단 몇년간 렌트를 주셨고 이에 따라서 택스보고에 반영하셨는지를 알아야 합니다. 2. 보통 하우스를 렌트용으로 주신경우 추후 다시 레지덴셜로 사용하실경우 최소 5년정도 다시 보유하시고 임대용이 아닌 레지덴셜로 사용하셔야 추후 가능한 양도세 혜택이 가능한걸로 알고 있습니다. 관련해서 담당 회계사나 EA의 상담을 추천 드립니다.


2.가장 쉽게 알아보시려면 1031 시 이를 진행하는 accommodator 회사를 통해서 질의를 해보시는 것입니다. LA 한인타운에 소재한 한인에스크로들의 경우 한국어가 가능하고 실무적 경험이 많은 1031 담당하시는 분들과 연결이 가능하고 인터넷에 1031 관련 accommodator회사를 검색해 보시고 상담을 받아보시면 크리어 할듯합니다. 참고 하십시요 

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁

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