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Q.부부 공동명의 모기지

지역Nevada 아이디h**un7****
조회4,451 공감0 작성일5/22/2023 3:59:33 PM

결혼해서 살면서 남편이랑 집을 하나 구매하는 중에 남편과 내가 같이 공동명의로 모기지대출을 받아서 공동 명의로 집을 구매했습니다. 집을 구매하자마자 남편이 뱅크랍시 하고 일년뒤 이혼을 했는데 남편이 공동명의에 대한것에만 포기사인을 시키고 공동명의로 된 모기지는 그대로 있는데 그당시 상황을 잘 모르는 전 그냥 사인만 하면 두개다 포기가 되는줄 알았는데 나중에 알고보니 

모기지 상환의무는 공동명의 집을 포기한 저에게도 계속 남아 있다는걸 알게됐습니다.

참고로 집값은 살때보다 시세가 좀 오른상태라 걱정은 덜 되는데

30년 상환이라 이제 겨우 5년지났는데 이걸 법적으로 어떻게 빠져나갈수 있는 방법이 없을까요?

전남편이 집을 팔지 않고 혹시 불의의 사고라도 당하면 제가 저 집은 전 자식한테 가면서 빚을 갚을 의무만 저에게 오는건 아닌지 신경이 너무 쓰이네요.

전 남편이 나쁜사람은 아니라 공증이라도 해준다고 하는데 효력이 있는건지...

제발 전문가님들의 답변을 부탁드립니다.

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* 등록된 총 답변수 8개입니다.

Andrew Choi 님 답변 [주택/부동산] 답변일 5/23/2023 8:32:57 AM

이전 답변에 대한 정정과 추가 질문에 대한 소견을 추가로 더합니다.


질문하신 분이 거주 하시는 Nevada주는 켈리포니아와 같이 미국에 몇 안되는 Community Property State 입니다. 켈리포니아와 마찮가지로 이혼시 공동의 재산으로 간주하는 몇 안되는 주입니다. 참고로 다음 주들이 Community Property State 에 속합니다: 아리조나, 켈리포니아, 아이다호, 루이지애나, 네바다, 뉴멕시코, 텍사스, 와싱톤 그리고 위스콘신이며, 이외의 주들은 타이틀에 등록되여진 오너만의 개인재산으로 간주합니다. 


질문하신 내용으로 볼 때 질문하신 분은 집의 권리를 포기하셨고, 대신 모기지 페이먼트의 의무를 아직도 갖고 있는 것으로 이해가 됩니다. 질문하신 분이 모기지 페이먼트의 의무에서 빠지시려면 이혼하신 배우자가 재융자를 통해서 다른 배우자를 제외한 재융자를 진행하셔야 됩니다. 집을 사시면서 이전 혼인관계에서 Loan Document 에 사인하셨고, Mortgage Note (채권) 에 싸인을 하셨으므로 빚의 의무를 갖고 계십니다. 집을 처분하시거나 혹은 이혼하신 배우자가 재융자를 통해서 이혼한 이전 배우자를 빼고 모기지를 다시 받으셔야 합니다.


그러나 저의 소견으로는 모기지 채권에 올려져 있는 채무자의 이름을 타이틀에서 뺄려고 하려면 모기지 채권을 보유하고 있는 투자 기관의 동의 (허락) 를 필요로 하는 것으로 알고 있습니다. 아무리 Quitclaim Deed 에 싸인을 하셨다고 하여도 투자기관의 허락이 없다면 타이틀 변경이 불가능한 것으로 알고 있으므로 먼저 타이틀 조회를 통해서 현재 타이틀의 오너가 어떻게 되여져 있는지 확인하실 것을 권합니다. 확인을 하시려면 타이틀 회사 혹은 이전에 융자를 도와주셨던 분 혹은 융자를 하시는 지인을 통해서 타이틀 리포트를 조회하시기 바랍니다. 그리고 이혼한 전 배우자가 모기지 페이먼트를 잘 하고 있는지 확인을 하셔야 하는데, 질문하신 분이 아직 모기지에 이름이 남아 있는것 (Joint Account)으로 이해가 되는데, 크레딧 조회를 통해서 모기지 페이먼트 상황을 확인하시기 바랍니다. 이러한 것을 파악하시고, 이혼한 전 배우자와 잘 상의하셔서 혹은 이혼을 도와주셨던 변호사를 통해서 좋은 결과를 만드실 수 있으시기 바랍니다. 혹시 타이틀 리포트를 도움 받으시기 힘들다면 저에게 이메일을 통해 연락주시면 타이틀 리포트를 조회하여 보내드리도록 하겠습니다.


 도움이 되시기 바랍니다.


감사합니다.


----------------------------

엔드류 최 (Andrew Choi)

Mortgage Loan Originator (NMLS 1558633)

Licensed in CA, CO, GA, HI, IL, NV, TX, VA & WA

Cell: 323-686-1004

Email: andrewchoi.mlo@gmail.com

Andrew Choi [주택/부동산]

직업 Mortgage Loan Originator

이메일 andrewchoi.mlo@gmail.com

전화 323-686-1004

김영산 님 답변 [주택/부동산] 답변일 5/23/2023 10:37:06 AM

모기지(loan)가 있고  quitclaim deed 를 통해
해당 집의 ownership/potential community property interest 을 양도(포기)하는 경우에도
여전히 모기지 지불에 대한 책임이 있습니다. 

Andrew Choi 님이 언급하였듯이, 전남편이 재융자를 통하여 질문자분 이름을 제거하여 
질문자분의 해당 집에 대한 사인하신 loan 서류 (네바다 경우; Deed of Trust - - -> foreclosures 경우; nonjudicial/
outside of court 로)의 지불 책임에서 벗어날 수 있으며 . . . 
관련 lender 와 상담하셨나요?


A quitclaim deed has no effect on a mortgage!


"전 남편이 나쁜사람은 아니라  . . . "

전남편이 decent?  . . .

해당 집 명의(Deed)에 질문자분 이름을 다시 올리는 옵션에 대하여  협의/요구해볼 수 있겠죠 ?


참고로,

"Because most lenders do not actively seek to enforce due-on-sale clauses when the property has not been actually sold, many homeowners do not worry about getting lender permission when they deed the property to their trust or business or add or remove a family member.

As long as it is not concealed, transferring the property without lender permission is not illegal or immoral."

김영산 [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 sunnyyssmile@gmail.com

전화 747-244-5928

곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 5/23/2023 1:27:04 PM
간단하게 이혼시 작성된 서류를가지고 변호사와 상담을해보셔야 될거 같습니다. 이혼서류에 각종재산과 더불어부채의 상환에 대한 상황이 정리되는걸로압니다. 말씀하신대로 소유권에서만 quit claim하신거 같구요 현재 페이먼트를 누가 내시는지여부도 중요합니다. (이혼서류에 어떻게 되어있는지요) 그리고 네바다의 경우 캘리포니아와는 주택차압시 진행절차가 법원판결까지 필요한주로 알고있습니다. 본래는 이혼시에는 최대한 양도세 혜택을 위해서 이혼한해에 집을 판매하고 다음해 택스보고시 양도세 혜택을 보시는게 가장 보편적인 경우이고 이문제는 사실 이혼시에 재융자해서 이름을 뺴시고 추후 매매시의 이익금을 어떻게 처리하실지에 대해서도 이혼 서류에 어떻게 되어있는지 알아보시는게 좋다고봅니다. 참고만 하세요

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁
회원 답변글
h**un7**** 님 답변 답변일 5/23/2023 8:59:04 AM
성의있는 답변 너무 너무 감사드립니다.
남편이 해결을 할 의사를 보이지 않으면 전 빚만 떠안을수도 있는거네요..그럼 3년전일인데 다시 되돌릴수는 없는걸까요? 만약 나에게 피해가 오게된다면 소송을 통해서 되돌릴수는 없는건가요? 남편이 리얼터엿고 자세한 상황을 다 믿고 맡긴터라 그사람말만 믿고 사인을 했네요..한국서 온지도 얼마안되서 영어도 잘 모르고 해서 남편만 다 믿고있었는데..알고보니 모든거에 포기가 된게 아니고 집명의분에서만 포기사인이 된걸 나중에야 알았네요. 집의 벨류가 살때보다 올랐으니 크게 걱장하지 않지만 최악의경우 어떤 방법은 없는건가요?
z**fandel0**** 님 답변 답변일 5/23/2023 10:29:05 AM
"공증이라도 해준다고 하는데 효력이 있는건지...?"

그 공증의 내용?을 제공하여 적절한 답변을 받을 수 있겠죠?

뱅크럽시 file 해서 'discharge or dismissal' 이 된지 몇년된나요?

"전남편이 집을 팔지 않고 (재융자도 안하고/못하고)
혹시 불의의 사고라도 당하면
저 집은 전 자식한테 가면서 빚을 갚을 의무만 저에게 오는건"

당연지사 ? !

"남편이 리얼터엿고 자세한 상황을 다 믿고 맡긴터라 그사람말만 믿고 사인을 했네요..
한국서 온지도 얼마안되서 영어도 잘 모르고 해서 남편만 다 믿고있었는데.."

quitclaim deed 가 무효화될 수 있는 'An action to contest the validity'
요건과 기간이 있는데요 . . .
관련 quitclaim deed가 등기된지 몇년 되었나요?

요전에 같은 질문이 ASk미국에 올라왔었는데요 . . .
s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 5/23/2023 3:33:58 PM
"A quitclaim deed is also used to clear up title to property, . . ."
m**tlove**** 님 답변 답변일 5/24/2023 3:19:14 PM
--
엔드류 최 Andrew Choi
답변 중에서 추가 설명.
캘리포니아가 부부 공동재산이라고 해도, 퀵클레임디드하여 타이틀에서 (deed)에서 이름을 빼고 이혼시에서 서류에도 누가 소유를 하는지 서류를 register 에서 받으면 됩니다.
아무것도 하지 않고 이혼하고 집문서 타이틀에도 공동 이름이면 공동소유이겠지요.

그리고 이혼하고 타이틀에서 한 사람 이름만 남아도, 모기지는 공동이름으로 처음에 했다면 그건 그대로입니다. 모기지는 둘다에게서 페이먼트 무조건 받고 싶어하니까 굳이 빼주고 싶지 않겠죠.
근데 모기지 페이먼트에 책임을 지고 싶지 않다면, 집 오너가 즉 남편이 모기지에 이름을 한명 빼고 싶다고 전화하고 그에 필요한 서류에 사인하시면 될텐데. 아마도 refinance 를 남편이 새로 하셔야 할 것입니다.
새로 new 모기지 term 을 new 로 만들어야 할거에요.

보통은 처음에 두분이 부부일때 모기지 이자가 낮고 크레딧도 가장 좋았던 때라면, 남편은 refinance 하고 싶지
않을 것입니다.

s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 5/24/2023 5:09:53 PM
네바다와 캘리포니아주는 주택차압시 진행절차가 법원판결까지 필요한 주가 아니며

The NONjudicial (outside of court) foreclosure process is
used most commonly in 켈리포니아 state.!!!

Again, most Nevada 네바다 foreclosures are nonjudicial!

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