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Q.비지니스 인수시 리스 양도

지역North Carolina 아이디p**k081****
조회2,850 공감0 작성일9/13/2023 9:24:51 AM

마트안에 있는 작은 잡화가게를 인수하려고 하는데 팔려고 하시는분의 리스가 안되어 있는 상태입니다.(마트 주인이 한국분이고 파시려는분은 20년 가까이 잡화를 운영하시며 리뉴를 안하고 운영하시고 계십니다) 그래서 저희가 인수하면서 리스를 새로 받으려고 하는 시점에 마트 주인이 마트 전체 를 팔려고 합니다 하필이면 지금 시점에서요.그렇게 되면 랜드 로드도 바뀌고 마트의 주인도 바뀌게 되니  저희에게 잡화가게를 팔려고 하시는분이 급하게 지금의 마트 주인에게 리스 계약을 받아 놓으려고 합니다. 팔려는 시점에서 마트 주인이 해주려고 할지는 모르겠지만 새로운 랜드로드에게 혹시나 리스를 받지 못할까봐서요.그럼 제가 드리고 싶은 질문은 잡화가게 하시는분들이 지금 리스를 받아 놓으면 새로운 주인이 와도 저희가 그 리스를 그대로 받을수 있는것인지요? 기간과 렌트비를 승계할수 있는것인지 궁금합니다.이것이 정확히 되어야 저희도 비지니스를 살수 있으니까요.답변 기다리겠습니다.

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* 등록된 총 답변수 5개입니다.

James Kwon 님 답변 [주택/부동산] 답변일 9/13/2023 10:15:05 PM

안녕하세요.


결론부터 간단히 말씀을 드리겠습니다.

가게 주인이 리스가 없고 건물주 ( 마트 주인)이 건물과 사업체를 파신다는 뜻의 질문으로 보고

무조건 마트 주인 즉 건물주에게서 본인의 이름으로 새로운 리스를 받으십시요.


물론 리스 계약서에 질문자님이 새로운 리스 계약을 건물주=마트 주인과 했는데 마트=건물이 

팔렸을 때 그 리스 계약은 무효화 된다는 조항이 없으면 새로운 건물주는 당연히 그 리스 내용 그대로 

리스 계약을 인수하게 되어 있으니 현재 건물주=마트 주인에게서 리스를 직접 받고 잡화점 셀러와는 

리스 게약이 질문자님에게로 넘어 오지 않으면 계약 해지를 할수 있는 조건으로 하십시요.

Contingency Contract = 리스가 안 되면 아무런 벌칙 조항없이 계약을 취소할수 있다는 조건으로 

진행하시면 됩니다. 거기에는 리스 내용이나 렌트비 또는 다른 불이익이나 독소 조항이 있어서 계약 추ㅡ소를 할수 있는 조항도 당연히 들어가게 해서 진행하십시요.


고맙습니다.


James Kwon [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 jameskwonbroker@gmail.com

전화 (213) 327-5400

James Kwon
곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 9/15/2023 11:24:35 AM

한가지 말씀드리자면 현재 상가건물에 속해있는 잡화가계를 인수하려고 하시는데 이가계 주인이 리스계약이 없이 month to month 형태로 가계를 유지한것입니다. 다른전문가님 지적대로 꼭 진행을 하셔야 합니다. 보통 캘피포니아의 경우에도 사업체 인수시 사업체자체계약과 더불어 리스관련 계약이 가능해야만 비지니스 계약 관련 에스크로가 종료가 되는 규정을 반드시 조건부의 하나로 추가합니다. 그리고 간혹 리스계약을 할때에는 상가주인이 바뀔경우의 기존의 렌트계약한 계약이 유지가 대부분되지만 새주인과 다시금 협상하도록 하는경우들도 있어서 주의가 요망이됩니다. 그리고 그외에 건물의 리모델링 수리시나 기타 상황에서의 렌트비 지급이나 임시적인 퇴거조치에 대해서 그리고 에어콘을 포함한 건물유지비용의 책임여부등에 대한 확인이 중요합니다. 리스계약시에 반드시 의무계약기간과 더불어 옵션기간을 첨가하시고 주변시세를 체크해 보시고 가능하도록 하셔야 하고요 여러가지 겹칠수도 있지만 일단 리스계약이 시급해 보이고 다른 가능한 새건물주가 이계약을 인정해 주어야만 딜이 성공적으로 마칠것 같습니다.참고하세요 

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392 / 714-752-9002

곽재혁
회원 답변글
s**el**** 님 답변 답변일 9/13/2023 10:38:37 AM
현재 건물주인 에게 받은 임대 계약서는 미래 건물주인이게도 유호 합니다.

본인이 적극적으로 건물주와 이야기 하셔서 새로운 계약을 서면으로 잘 받으시길 바랍니다.
w**dbon**** 님 답변 답변일 9/14/2023 9:28:26 PM
건물주 마음이 아니겄소
p**k081**** 님 답변 답변일 9/18/2023 8:12:23 AM
전문가분들의 명쾌한 답변 감사드립니다.다른분들의 조언도 감사드리고요.너무 많은 도움을 받았습니다.감사합니다.

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