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Q.일식당을 인수했는데 라면과 벤또를 팔지 말라고 합니다.

지역California 아이디d**ltkfk****
조회5,352 공감0 작성일10/9/2022 1:02:46 AM

저희는 얼마전에 일본 식당을 인수 하였습니다. 


그런데 저희보다 3개월 먼저 오픈한 식당에서 라면 전문점에서 랜로드 매니져를 통해 라면과 벤또를 팔지 말라고 합니다. 


랜로드의 말은 다음과 같습니다. 


1. 라면집이 오픈하면서 독점 계약을 했다. 라면과 벤또는 A라는 식당만 한다. 


2. 리스 계약서에 한몰에는 한가지 종류가 팔게 되어 있다. 

그러므로 라면과 벤또를 삭제해라. 


3. 위반시 리스 계약 위반으로 소송팀이 나설 것이다. 


이 내용이 주된 내용입니다. 


저희의 생각은 다음과 같습니다. 


1. 저희는 이전 주인이 하던 일식 메뉴를 하고 있습니다. 리스도 새로운 리스가 아니라 리스를 이어 받은 상태입니다. 


그러므로 저희는 이전 주인의 영업권을 샀기 때문에 당연히 저희가 우선해서 권리가 있다고 생각합니다. 


2. 저희는 리스를 이어 받았기 때문에 원본 리스 계약서를 가지고 있지도 않으며, 저희 리스계약서에는 그런 내용이 없습니다. 


3. 리스 계약에 만약 그런 내용이 있다면 리스 회사와 상점 A가 잘못이라고 생각합니다. 

저희 가게 이전 주인은 랜트비를 계속 납부 하고 있었으므로 운영중이라 볼때 라면집은 들어 오면 안되었습니다. 또한 벤또도 팔면 안되는 것입니다. 


4. 랜로드 매니져에게 리스 계약서 어디에 있는지 물의 했으나, 답이 없는 상태입니다. 



저희가 취해야할 행동은 무엇이 있는지요?

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* 등록된 총 답변수 5개입니다.

James Kwon 님 답변 [주택/부동산] 답변일 10/10/2022 10:24:35 AM

안녕하세요.

먼저 심각할수도 있는 이해 상충의 문제가 (  Conflict Interesting Issue )생겼다고 위로를 드리고 다음의 순서대로 차근히 대처하시기를 권합니다. 참고로 저는 변호사가 아니므로 법률적인 조언을 드리는것이 아닌 20년동안 사업체를 팔아온 부동산 전문인으로서의 조언입니다 .

1. 리스 계약서를 전 주인으로 부터 넘겨 받았어도 현재 리스 계약 당사자는 질문자님 본인이므로

 적극적인 대처가 필요하며 해당 샤핑센터에서 독점 아이템에 대한 규정이 있는지 리스 계약서에서 확인하시고 상법 전문 변호사와 상담하시기를 적극 권합니다. 독점 아이템이 ( Exclusive Item ) 있다면 바로 변호사의 편지를 건물주에게 보내어서 그 부당함을 지적하고 법적인 조치를 하겠다는 정도로 강한 반발로 그치면 좋은데 두루 뭉실하거나 일반적인 Sushi and Japanese Restaurant으로 아이템을 명시했고 라면과 벤토는 명시 하지 않았다면 다툼의 여지가 있습니다.

2. 싫든 좋든 극한 상황으로 가지 않을 지혜를 잘 살리시기 바랍니다. 건물주와 테난트 관계는 매일 매일 영업이나 다른 일반 사업상의 업무보다 훨씬 신경쓰셔야 하기에 또한 나중에 사업체 파시는것까지 고려하시면.

3. 문맥상 질문자님이 리스 계약서를 당연히 본인이 1부 가지고 았어야 하는데 전 주인이나 관리화사에 당연한 요구를 해서 모든 내용을 정확하게 본인이 아시고 대처하시기를 권합니다.


감사합니다.

James Kwon [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

이메일 jameskwonbroker@gmail.com

전화 (213) 327-5400

James Kwon
회원 답변글
g**chan**** 님 답변 답변일 10/9/2022 2:54:05 PM
법률관련한 것이라 전문가 답변을 하려했더니, 분야가 법률분야가 아니라 답변을 할 수가 없네요.
아뭏든 일반적으로 매매계약을 했을때, 매도인이 협조해야 할 사항들이 P&S에 있고,
리스계약을 승계하던, 새 계약을 하던 랜드로드와의 의무사항들도 다 결정되어 있을겁니다.

질문에 있는 내용 들 대부분 질문자 말씀 및 주장이 무리 없어보입니다. 법률적으로도 도움을 받을 수 있으리라 생각합니다.
리스를 리뷰요청이라도 의뢰하시면 매니저의 요구사항에 대해 대응하기가 수월할 듯.
s**el**** 님 답변 답변일 10/9/2022 4:18:52 PM
이전 주인 리스를 떠나….
질문자님 리스계약서에 뭐라고 명시 되어 있는지가 제일 중요합니다.

중요한것은 합리적으로 인간적으로 건물주를 설득 시키는것 입니다.

소송은 할수 있고 본인의 권리 또한 보장 되어 있으나 민사 소송은 비용이 많이 들고, 또 질문자님의 손해 보신 액수를 정확히 증명 할수 있어야 합니다. 또한 시간도 최소 6개월이서 2년 이상 소요됩니다.

저라면 질문자님의 리스 계약서를 정확히 검토 그리고 이해를 하시고… 그 바탕에서… 건물주를 설특 시키세요.

불가능 하면 다른 다른 메뉴를 발전 시키고,,, 현재 남아 있는 리스 그리고 나중에 비즈니스 를 계속 운영 또 판매 할때 추가 리스가 필요하니 간물주와 좋은 합리 적인 비즈니스 마인드로 관계를 좋게 유지 하는게 좋을듯 싶습니다.
m**owa**** 님 답변 답변일 10/10/2022 7:47:30 PM
그건 인수할때 소개한 부동산을 대상으로 소송할수도 있고, 구입한곳 취소할수도 있습니다. 이전주인과 부동산이 거짓을했다는거나 마찬가지입니더. 한국변호사는 엉터리나 돈이 들더라도 유대인이나 외국변호사 선임하시는게 좋습니다
r**epa**** 님 답변 답변일 10/10/2022 10:48:10 PM
저희도 비슷한 경우가 있어서 이해합니다. 랜드로드와 싸워서 이기는 테넌트는 없습니다. 인수한지도 알마안되었는데 잘 마무리하세요.

질문자님 계약서 빨리 확인하시고, 계약서 내용이 질문자님께 불리한거 같으면...랜드로드랑 잘 얘기해서 그렇게 하겠다고 하시고, 라면과 벤또를 포기하는 대신 우동이나, 롤, 테리야키, 돈까스, 덮밥/돈부리 같은걸 계약서에 exclusive item으로 추가해달라고 하세요. 라면집에서도 나중에 못팔고, 또다른 식당에서도 못팔게 해달라고 하세요.

속상해마시고 빨리 헤쳐나가셔야 합니다.

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