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질문자님 상황을 보니 요즘 첫 집을 준비하시는 바이어분들이 겪는 가장 큰 좌절인 것 같아 깊이 공감합니다. "단독주택 살 돈도 없는데 더 비싼 다세대를 사라고?" 질문자님 말씀처럼 상식적으로는 당연히 납득이 안 가실 겁니다. 하지만 융자의 세계에서는 가끔 이 상식이 뒤집힙니다. 결론부터 말씀드리면, 오히려 질문자님처럼 소득(인컴)이 부족할 때 다세대 주택이 기막힌 돌파구가 될 수 있습니다. 그 현실적인 이유 두 가지를 짚어드릴게요.
첫째, 20% 다운페이가 필요하다는 건 큰 오해입니다.
다세대 주택은 투자용이라 무조건 현금(20~25%)이 많이 필요할 거라고 생각하시는데, 질문자님이 직접 들어가 사실 집(Primary Residence)이라면 이야기가 완전히 다릅니다. FHA 론을 활용하면 듀플렉스나 트라이플렉스 같은 다세대 주택도 최소 3.5%의 적은 다운페이먼트만으로 구입할 수 있습니다. 생각보다 초기 자금의 진입 장벽이 높지 않죠.
둘째, 세입자의 예상 월세를 내 소득으로 더할 수 있습니다. (이게 핵심입니다)
단독주택을 살 때 은행은 오직 질문자님의 현재 연봉만 봅니다. 금리가 높으니 당연히 DTI(소득 대비 부채비율)에 걸려 거절당하신 거죠. 그런데 100만 불짜리 듀플렉스를 사서 한 채는 내가 살고 한 채는 세를 준다고 가정해 볼게요. 매매가는 단독주택보다 비싸지만, 은행은 앞으로 들어올 예상 렌트 수입의 약 75%를 질문자님의 소득(인컴)에 보너스처럼 합산해 줍니다. 즉, 내 연봉만으로는 턱도 없던 융자 심사가 미래 세입자의 월세 덕분에 극적으로 통과되는 마법이 일어나는 겁니다.
물론, 하우스 해킹(House Hacking)이라 불리는 이 전략이 무조건 좋기만 한 건 아닙니다. 나만의 예쁜 뒷마당이 있는 단독주택의 로망은 잠시 접어둬야 하고요. 벽 하나를 사이에 두고 세입자와 살며, 집에 문제가 생기면 랜드로드(건물주)로서 신경 써야 할 스트레스도 분명히 감수하셔야 합니다. 하지만 내 인컴이 깎이는 것도 아닌데 무작정 금리가 내리기만 기다리는 건 너무 수동적이고 위험합니다. 단독주택만 고집하지 마시고 듀플렉스 등으로 시야를 살짝만 넓혀보세요. 세입자의 월세와 은행 융자를 지렛대 삼아 첫 주택의 꿈을 이룰 수 있습니다. 혼자 답답해하지 마시고 편하게 연락 주시면, 질문자님의 현재 자금과 인컴으로 진짜 하우스 해킹이 가능한지 정확한 숫자를 계산해 드리겠습니다.
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