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곽재혁 님 답변
[머니/재테크]
답변일
8/30/2011 10:35:03 PM
이답글은 법적인 조언이 아닙니다. 그리고 반드시 변호사와 상담을 한번 해보시기를 권해 드리며 제 개인적인 의견임을 전제로 말씀드리겠습니다. 주택융자의 경우 1차가 주택구입에 사용된 융자이고 2차이상의 융자가 주택융자가 아닌 기타의 목적으로 받은 line of credit등일경우 담보를 설정한 주택이 차압이 되어 사라지게 되면 2차이상의 융자에 대해서 추심이 시작되게 됩니다. 만일 은행측에서 법적인 절차를 통해서 나중에 선생님의 재산에 lien을 설정할수도 있고 콜렉션 회사에 빚을 팔수도 있습니다. 그리고 만일 선생님이 비지니스를 하신다면 해당 비지니스에 대해서 lien을 설정할수도 있습니다. UCC FILE 의 search는 캘리포니아의 경우 https://uccconnect.sos.ca.gov/acct/acct-login.asp을 통해서 하실수가 있습니다. 즉 2차융자가 default되거나 차압등으로 인해 담보권이 소멸이 되어도 계속 개인적인 빚으로 추심이 가능할수 있습니다. 절대로 주택이 차압되었다고 그냥 2차의 빚이 소멸되지는 않습니다. 최근에 7월15일 이후에 숏세일되는 주택의 경우 모든 LIENHOLDER들이 숏세일에 일단 동의를 하게되면 더이상의 추심이 금지되는 SB 458 (각종 신문이나 언론기사 참조)이 효력을 발휘하고 있습니다. 그렇지만 오히려 JUNIOR LIENHOLDER들이 숏세일 승인을 거부하는 경우가 늘어나고 있고 SETTLE하려고 해도 최소 20%나 그이상의 페이를 요구를 하고 있기때문에 합의가 더어려워진 상황입니다. 선생님의 경우는 숏세일을 하시거나 차압후에도 2차융자에 대한 협상을 직접 하시기 바랍니다. 변호사와 상담을 하시기 바랍니다.
