VA Loan - ASK미국 - 미주중앙일보

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 8/23/2013 7:16:03 PM

VA 융자란 미국에서 군대를 복무한 이들이 주택 구입시 자격요건을 갖추신 분들에게 융자에 대한 보증을 해주는 것입니다. 이융자는 일단 다운이 필요없고 모기지 insurance가 필요없이 구입이 가능한 대신에 크로징 비용이 약간더 비싸다고 생각하시면 됩니다. 보통 은행론이든 캐시던 아니면 VA 융자이든지 간에 일단은 돈을 가지고 온다는 점은 대동 소이 하지만 만일 FHA나 VA 융자의 경우 셀러에게 크로징 코스트를 요구하는 경우가 있습니다. 그리고 노다운의 정부보증 보다는 아무래도 일반 셀러의 경우 다운을 어느정도 하는 일반 융자를 선호하는 경우가 많을수 있습니다. 오너가 직접 주택을 파실경우 일단 정확한 가격을 정하시고 마케팅을 하시고 또한 에스크로와 사전에 협조 하시면서 주택 매매의 과정에 관한 지식을 가지시는게 좋다고 생각 합니다. 최근에 저희 에이전트 간에 문제가 되는 경우는 특정 에이전트들이 다른 에이전트들과 리스팅에 관한 정보를 나누지 않고 소위 pocket listing으로 매매하는 경우 입니다. 이럴경우 아무래도 공개로 경쟁을 시키는 것보다 셀러에게 손해가 될수 있기 때문입니다. 가격만 확실히 받으셔야 하고 에스크로의 협조가 필요 합니다. 일단은 본인이 파실수 있는 가격과 조건 그리고 만일의 경우를 대비해서 여러 에이전트 들과 사전에 인터뷰를 해보시기 바랍니다. 참고 하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

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0**95**** 님 답변 답변일 8/21/2013 4:51:14 AM

친절한 답변 주신것 .. 바이어선택에 많은 도움이 되겠습니다
진심으로 감사드립니다

4**ki**** 님 답변 답변일 8/21/2013 6:53:36 AM

전문가: 김원석님, 에스크로중 바이어의 단순변심으로 에스크로가 깨져도 셀러는 어떻한 페널티도 VA 바이어에게 지울수 없다니요? 바이어의 단순변심은 어떤 론을 하는가와 상관없이 위약금을 물어내지요.
조건만 맞으면 VA론은 확실히 나오는 것을 처음부터 알수 있지만, 일반론은 은행들의 기준에 따라서 달라지는 것이 많아서 론이 늦어지며 않되는 경우가 얼마나 많은지 잘 아실텐데요.
고로 일반 론보다는 VA가 확실하게 보장하는 것이므로 론때문에 계약을 질질 끄는 일이 없고해서 셀러 입장에서는 계약이 깨질 확율이 적은 VA가 훨씬 더 좋습니다.

W**nieki**** 님 답변 답변일 8/21/2013 8:29:43 AM

VA오퍼는 다운페이 없이 구매하기에 디파짓을 에스크로에 넣지 않는 경우가 많습니다. 이런 상황에서 에스크로 취소를 한다고 바이어에게 페널티를 청구하기는 어렵습니다.

VA 융자가 가장 얻기 어려운 융자 중에 하나 입니다. FHA보다 가이드 라인이 더 많아 FHA융자에서는 바이어가 지불 할 수 있는 부분을 VA를 사용할 경우에는 바이어가 지불 할 수 없어 에스크로를 어렵게 합니다. 집의 컨디션을 FHA보다 더 많이 지적하여 실질적으로 새로지은 집이 아닌 경우에는 구매가 난처할 경우가 많이 있습니다.
요즘 처럼 이자가 변동이 많은 경우 인컴의 부족으로 코사이너가 필요한 경우도 생각 해야 합니다. 배우자가 아닐 경우에는 VA 사용시 코사이너가 될수 없기에 친구, 형제, 부모 등 어떤 누구라도 코사이너가 될수 있는 Conventional 융자와 FHA 융자에 비에 사용하기 어려운 융자입니다. 실제 예를 들어 싱글이었던 저의 VA 바이어가 인컴이 부족하고 다운페이가 없어 사귀고 있던 여자 친구와 에스크로 도중 결혼한 경우까지 있었습니다.
VA, Conventional, FHA, 어떤 융자건 융자 서류가 나오기 전까지는 모두 어려운 융자 입니다. 하지만 VA를 사용할 수 있는 조건은 더 까다롭고, VA 감정사는 감정 가격을 FHA보다 낮게 잡는 경우가 허다 합니다.
깨질 확률이 적은 융자라는 말씀은 잘못된 말씀 입니다. 돈없이 구매하려는 VA바이어와 에스크로를 닫기란 매우 어려운 일입니다. 정말 노련한 부동산 에이전트와, 융자 에이전트, 에스크로의 호흡 없이 오너가 판매하는 VA 융자 에스크로가 성사되리라 생각 하시나요? Contingency가 무엇이고 언제 없애야 하는지 알지 못하는 오너 셀러가 디파짓을 받고 VA 바이어의 단순 변심을 막을 수 있게 서류를 잘 작성하리라 믿으시나요?
오너 셀러가 판매하여 에스크로에 들어 갈경우 어떤 융자로 에스크로에 들어가도 에이전트가 있는 것보다 취소 가능성이 더 많다는 것은 모든이가 잘 아는 사실 입니다. 처음부터 모든 것을 명백하게 하지 않고 에스크로중 변경이 있어 취소가 되는 경우가 많습니다. 이때 VA 융자처럼 많은 가이드 라인을 가지고 있는 융자로 오너 셀러가 에스크로를 닫을 수 있다 생각 한다면 오산 입니다.

4**ki**** 님 답변 답변일 8/21/2013 10:26:01 AM

앞의 질문에서 보면, 한 사람은 삼춘이 다운할 돈을 대준다는 것으로 말씀하셨네요.
그러나 그 돈은 결국 빚으로 은행에서 loan 할 때에 취급되어, loan이 어려울 것으로 봅니다.
반면 VA loan은 약간의 조건만 되면 보장되는 론이기에 론의 문제만 보면 deal이 잘 이루어 질것입니다.

물론 파시는 분이 영어를 못하고 서류를 볼줄 모르면...wonniekim과 전문가의 말씀대로 해야겠습니다.

김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 8/20/2013 9:50:38 PM

VA 융자는 현역 미군이나 미군에서 근무를 한 바이어에게 주어지는 융자이다.

누가 VA융자를 받을 수 있나?

베테란
현역 근무중인 군인
Reservists/National Guard
군인의 미망인

VA 융자의 장점

다운페이가 필요 없음.
감정가격을 알고 구매
이자율 조정 가능
Mortgage Insurance가 없음
VA 융자 비용 조절 가능
5% 이상 다운시 융자비용 절감
단시간 경제적 어려움에 의한 도움 가능

VA융자는 셀러보다는 바이어에게 유리한 점이 훨씬 많습니다.
에스크로중 바이어의 단순변심으로 에스크로가 깨져도 셀러는 어떻한 페널티도 VA 바이어에게 지울수 없습니다. 그러므로 셀러에게는 불안한 에스크로가 진행이 될것입니다.
바이어가 VA 융자로 집을 구매할때 셀러가 지불해야만 하는 비용도 있습니다. 예를 들어 Termite Repair는 반드시 에스크로 종료전 되어 있어야 하며 이에 해당하는 수리비용은 바이어가 지불 할 수 없습니다.
바이어가 없지 않는한 VA 바이어의 오퍼는 매우 약한 오퍼 입니다.

김원석 [머니/재테크]

직업 부동산 중개업

이메일 wonniekim@yahoo.com

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