캘리 - SPQ 전달시점 - ASK미국

김태우 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/22/2024 9:02:46 AM

안녕하세요?

애매한 질문인듯하네요. 모든 전문가 또는 변호사가 당연히 계약서를 봐야 한다는 대답을 드릴테지만

우선 어떤식으로 계약을 하셧는지가 중요해 보입니다.

오퍼를 바이어가 어떤식으로 어떤곳에 체크 하시고 보내셧는지도 중요할 것이며 , 셀러측에서 카운터 오퍼를

받으신것이 어떤식으로 받으셧는지도 중요해 보입니다. Full contingency removal 하시고 들어가신것인지

오퍼를 보냇엇을때 셀러에게 Disclosure, SPQ , NHD 등등 필요한 서류를 에스크로 오픈하고 몇일만에

보내라고 요구를 하셧엇을수도 있고, 오퍼상에서 SPQ를 7일이던 14일이던 5일이던 3일이던 마크하는 항목이

따로 있습니다. 지붕에 물이 샌다고 했을경우 어떤 셀러들은 미리 디스클로즈 하는 경우도 있고 (에이전트가 사용하는 crmls라는 사이트에서 에이전트 remark란에 따로 미리 써두는 경우도있고 , 어떤경우에는 에스크로 오픈하고 디스클로저상에 표기하는 경우도있고 )전부 집집마다 틀린 케이스들입니다

인스펙션 컨텐젼시 즉 이것은 포괄적으로 buyer investigation을 할수있는 기간이나 권리를 셀러에게 달라고 하시는것인데 이말은 추후에 분쟁의 여지도 있긴 하겟지만 일반적으로는 현재의 컨디션에 만족하니 바이어는 Sold in as is 로 사겟다고 처음부터 계약을 하시고 들어간것으로 보입니다. 인스펙션 contingency removal을 하시고 계약을 하신뒤 서류를 뒤늦게 받으셧다고 하시면 매우 놀라운 케이스인듯하네요.

질문 하신 내용에 대한 답이나 앞으로의 진행과정에 대해서는 현재 도움을 주시는 에이전트분이 제일 상황을

알고계실테니 같이 상의를 해보셔야 하지않을까요 ?

김태우 [주택/부동산]

직업 부동산 에이전트

이메일 realtortaewoo@gmail.com

전화 213-268-4384

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김영산 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/22/2024 11:25:00 AM

"It is important for sellers to deliver the SPQ in a timely manner so as not to inadvertently create cancellation rights for the buyer.

Delivery after the initial seven-day (or _____) disclosure period may extend the buyer’s contingency periods or even reinstate a cancellation right if the SPQ is delivered after contingencies have been removed."

'escrow 열린 후 3일째 되는 날 SPQ 서류를 보내왔는데' ? 의 상황 시점이

사용된 양식 (계약서)의 " 7 (or _____) Days after Acceptance of the contract" 에
적시되어 있는 기간 내에 "in a timely manner" 전달되었는지의 여부가 관건으로 보이며

일반적으로, "non-contingent" 으로 계약을 한 후에
바이어가 계약을 파기하면 earnest money deposit을 잃을 수 있으며 . . .

김영산 [주택/부동산]

직업 부동산 브로커

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곽재혁 님 답변 [주택/부동산] 답변일 3/28/2024 10:43:09 AM

중요한것은 다른 전문가님 답변처럼 모든 컨틴젼시를 리무부 하셨느냐에 달려있습니다. 보통 as is로 구입을 하신다고 하면 여러가지 조건부 사항중 크게 세가지인 inspection(physical inspection 과 그외의 모든 주택관련 모든 정보와 따로 바이어가 조사하시는 정보포함)과 융자 그리고 감정전부 그리고 아예 계약서 첫페이지에 all contingency removal로 진행하신 사항인지 알아야 합니다. 최근에 보험관련해서 까다롭기 때문에 지붕에 누수가있는 기록이 수리가 되었다면 관련 사항에 관한 서류들을 받아놓으시던가 아니면 보험 처리했다면 clue report를 통해서 셀러동의하에 보험 크레임 기록들을 알아보신후 (최근 5년이 중요) 관련 사항을 보험사에 통보하시고 나서 보험 가입시 문제가 없는가를 알아보셔야 합니다. 현재 문맥으로 봐서는 전부다 계약을 따내기 위해서 조건부 해지가 되었다면 디파짓 돌려받을때 문제가 될수도 있지만 보통 as is 라고하여도 계약서에 어떻게 되어있냐에 따라서 달라질거 같습니다. 에이전트를 통해서 알아보시고 일단은 보험관련기록이나 가입시의 여러가지 사항들을 고려 하셔야 할것 같습니다. 그리고 단독이라면 부동산 위치에 따라서 보험가입이 거부되는 경우도 있으니 참고하시고요

곽재혁 [주택/부동산]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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s**rnoffsan16**** 님 답변 답변일 3/22/2024 5:30:58 PM

사인하신 계약서를 보시면 . . .

[F. EFFECT OF REMOVAL OF CONTINGENCIES:

(1) REMOVAL OF BUYER CONTINGENCIES: 의미?
If Buyer removes, in writing, any contingency or cancellation rights,
unless Otherwise Agreed in writing,

Buyer shall conclusively be deemed to have:

'계약전에 누수 히스토리를 알았다면 계약하지 않았을 거에요'

(i) completed all Buyer Investigations,
and review of reports and other applicable information and disclosures
pertaining to that contingency or cancellation right;

(ii) elected to proceed with the transaction; and

(iii) assumed all liability, responsibility and expense
for the non-delivery of any reports, disclosures or
information outside of Seller’s control and

for any Repairs or corrections pertaining to that
contingency or cancellation right, not Otherwise Agreed, or
for the inability to obtain financing.]

일반적으로, "non-contingent" 으로 계약을 한 후에 바이어가
계약을 파기하면 earnest money deposit을 잃을 수 있으며 . . .

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