깡통주택이 두번째. - ASK미국

Jay J Han 님 답변 [주택/부동산] 답변일 5/22/2014 1:30:22 PM

아무리 잘고친다 하여도 지역내 시세 이상 받기는 힘든 실정입니다.
2만불의 시세차익을 기대할때 여러가지 개인적인 리스크과 본인 인건비,시간소요등도 중요한 요소입니다.
좋은 아이디어는 아닌듯 합니다.
개인적인 생각 입니다.

Jay J Han [주택/부동산>구매/판매 ]

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김원석 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/22/2014 3:20:19 PM

2만불 이익을 보시려고 flip을 하시는 것은 매우 위험성이 많습니다. 투자금액에 비한 수익성만 본다면 나쁘지 않으나 수리비용이 4만불정도라하면 그 이상이 소요 될수도 있고 공사가 길어질 수 있습니다. Flip을 하실 경우에는 3만불 미만의 수리를 요하며 최소 3만불 이상의 이익을 창출 할 수 있어야 합니다.
더군다나 그집을 구매하실 때 CASH로 구매를 하더라도 약 $3000 정도의 에스크로 클로징 비용이 지불 되며 판매시에는 복비와 에스크로 클로징 비용으로 $15,000 정도는 지불이 되기에 실제로 남는 돈은 없습니다.
만약 $200,000에 판매할 수 있는 집이라면 $120,000 정도에 구매하여 공사비용은 $30,000 미만이어야 해볼만한 project라고 생각 하겠습니다.

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곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 5/23/2014 6:58:33 PM

일단 프리핑의 원칙아닌 원칙은 구입과 수리 그리고 추후 매매시의 비용등을 고려해서 대략 20%정도는 차액이 남아야 시도를 하는게 좋습니다. 그리고 특히 플리핑 전문가가 아닌이상 단한채를 구입해서 이익을 남기 시려면 좋은 경우는 아니라고 봅니다. 좀더 연구를 해보시기를 바랍니다. 그리고 현재 호가 즉 asking price가 지나치게 상승 하면서 결국 거래량은 줄어들수도 있습니다. 한마디로 묶일수 있습니다. 그리고 홈페스 주택의 경우 사전에 특별한 경우가 아니면 첫주택 구입자에게 우선순위를 주며 owner가 해당 주택을 거주용으로 구입한다는 서류에 서명을 하시게 됩니다. 혹시라도 만일 나중에 적발이 되면 낭패를 보시게 됩니다. 모든 경우가 그렇지는 않지만 홈페스의 경우 가격이 다른 차압 매물에 비해서 약간은 높게 책정이 되는 경우가 적지 않습니다. 참고 하시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

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h**erusa**** 님 답변 답변일 5/22/2014 1:58:23 PM

글쎄나 구입후 재산세나 관리비 ,매매시 복덕방비 구전 빼고 , 게다가 몰기지 이자 내고 ...있는 돈 몇푼 날리지 말고 ,잘 간수해서 다른 곳에 ..부동산 , 집 ?? 후일 후회한듯 ..

g**5jh**** 님 답변 답변일 8/13/2014 2:33:27 PM

게시하신 시간이 좀 되신것 같아서 지금쯤은 이미 결정 하셨을것 같은데, 혹시 앞으로 계획하시는 구매에 참조 하시라고 올려드립니다. 저도 현재 Georgia 에 거주하고 부동산 투자에 관심이 많아 나름대로 아는 정보라 도움이 되셨으면 합니다. 경헙있는 House Flippers들이 주로 딜을 분석할땐 주로 3단계를 고려한다고 합니다. Acquition, Holding & Sales. 각 단계에서 고려하실 것이 Acquisition (주택가격, 클로징비용, 인스펙션) Holding (공사비용, 공사기간중 모기지 페이먼트, 공사기간중 유틸리티 비용, 재산세, 보험, 공사기간중 소요되는 잡비 -가령 공사시 permit 이 필요한경우) Sales (부동산 중개비 또는 광고비용 -본인이 직접 팔경우, 경우에따라 클로징비용)

공사 비용도 그 견적이 정확하지 않은경우가 많으므로 반드시 경험있는 General Contractor등에게 의뢰를 해보시는게 좋을듯 싶습니다. 참고로 많은 House Flipper들이 나온 공사비용에 20%정도를 여유자금으로 예산을 한다고합니다. 공사 중간에 자금이 부족하면 중간에 포기하고 공사하던 주택을 헐값으로 넘기게 되는 경우도 많다고 합니다.

제 정보가 도움이 되셨으면 합니다.

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