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Q.재융자를 하는 것이 나을까요?

지역Georgia 아이디i********
조회2,102 공감0 작성일2/21/2012 7:41:53 PM
2010년 6월에 21만불 FHA론 이자율 5.25%로 집 샀어요
다운페이를 3%정도밖에 안해서 매달 PMI로 100불 정도 내고 있고
PMI 포함해서 한달 페이먼트는 1380불 정도 입니다.
집이 맘에 들어서 최소 7년 정도는 여기에서 살 생각을 하고 있어요


요즘 이자율이 낮아져서 재융자를 하려고 은행에 문의하니
4% 이자율로 조정할 수 있고 그러면 다달이 페이먼트를 100불 정도 줄일 수 있는데 그 사이 PMI가 비싸져서 이전의 2배인 230불 가량을 PMI로 내야한데요
그래서 은행에서 재융자가 의미없을 것 같다고 합니다.


그런데!! 만약 현금(3~4만불)을 넣어서 원금을 20%이상 갚아 PMI를 없애고 재융자를 하면 어떨까 싶어서요


이제까지 원금 1만불 정도 갚았고 현금으로 3~4만불 여윳돈이 있습니다.
물론 여윳돈을 다 써버리면 혹시나 생길 위급상황에 위험할 수 있을꺼 같긴한데
그래서 현재 다달이 500~1000불 정도 돈을 모을 수 있는 상황이고
재융자가 된다면 PMI 빠지고 페이먼트도 100불 정도 줄면 추가로 200불 이상 더 모을 수 있으니 여윳돈은 다시 만들수 있지 않을까 싶어서요


현재 크레딧은 730이상이고 신용카드 빚 하나도 없고 차 두대도 페이오프 된 상태라서 추가로 나갈 돈이 별로 없습니다.


저 같은 경우 재융자를 시도해보는 것이 나을까요?


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* 등록된 총 답변수 3개입니다.

탈퇴한 전문가 님 답변 답변일 2/22/2012 9:58:02 AM
재융자시 이자률을 낮추어서 달달이 이자를 내시는 비용을 줄일수 있고
또한 다운 페이를 하셔서 pmi를 없애면 pmi비용을 없애서 좋으시고
더 중요한거는 융자 밸런스가 내려가기 떄문에 월페이먼트도 내려가시니
급하게 돈이 필요하신게 아니라면, 지금같이 이자가 좋을때 재융자를 받으셔서
pmi를 없애는게 좋을듯 합니다.
보통 크레딧을 쌓으셔서 FHA를 conventional융자로 바꾸시는 분들이 많이 있습니다.
연락 주시면 재융자비용 없이 융자를 할수 있게 도와 드리겠습니다.
곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 2/22/2012 5:47:37 PM
제가 생각하기에는 재융자를 고려하시지 않으시는게 좋을것 같습니다. 만일 다시 돈을 다운하지 않고 재융자를 하신다면 인상된 PMI로 인해서 재융자의 효과가 없어지게 되며 돈을 다운하시게 되면 페이먼트는 줄어 들지만 결론적으로 목돈을 읽어 버리시는 결과가 초래가 됩니다. 제 생각에는 지금의 조건을 계속 keep하시면서 차라리 나중에 주택의 가치가 20%이상 상승을 한다면 은행에 PMI 즉 다운을 20%미만으로 해서 발생된 mortgage insurance를 없애 달라고 요구 하시는게 좋다고 생각이 됩니다. 저도 개인적으로 이번에 주택을 구입하면서 FHA 융자를 이용하였고 그에 상응하는 mortgage insurance를 (약 $188불정도) 매달 부담하게 되었습니다. 저도 목돈을 다운 할까도 생각을 했지만 그것 보다는 차라리 PMI의 부담이 있더라도 FHA융자를 이용하고 목돈은 나중에 다른 부동산 투자를 위해서 남기는 선택을 했습니다. 나중에 주택의 가치가 올라가서 mortgage insurance가 없어지게 되면 자연히 재융자의 효과가 날수있기 때문에 그렇게 결정한 것입니다. 참고 하시기 바랍니다. 목돈은 보존 하시기 바랍니다.
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곽재혁 [머니/재테크]

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j**61**** 님 답변 답변일 2/27/2012 7:08:00 PM
현재 주택융자에 라이센스를 소지하고 종사하는 사람으로서 도움을 드릴수 있을까하여....말씀드립니다

현재 귀하는월 $1380의 페이먼트를 내고 계시고 년 5.25%의 이자율입니다. 아마도 30년고정 기준 1119불정도와MI FEE,보험이 포함되시고 tax는 NO impound 를 하신듯 보입니다.
현재 FHA 재융자APR이 3.875%까지 가능할것으로 보입니다.
물론 귀하의 모든 융자 받으실 컨디션을 자세히 확인 해 보아야 하는 전제로 말씀드립니다.
우선 3.875% 정도인경우는 보험과 MI fee,tax를 제외하고(이자율과 상관없이 동일하게 적용되므로)
원금과 이자가 $953 정도입니다
이것은 원금 $654와 이자 $298이 합쳐진 금액입니다.
현재 내시는 $1380중에는 원금과 이자가 $1119정도로 추정됩니다
그러나 모기지 페이먼트는 산술적으로는 이자변경시 차액이 월 $116 정도로 보이지만
사실 모기지 패이먼트 금액의 원금과 이자의 동시 차액으로 계산하면 $298정도가 실제 차액으로 이익이 발생합니다 년 $3576이 절감되는 것입니다. 확실히는 모르겠으나 MIfee $100을 추가로 더 내더라도 월 $198이 귀하의 예상이익 일것으로 보입니다. 년$2376이고 약 $2500정도의 비용으로 재융자를 하시더라도 1년이후부터 $2376이 귀하의 발생이익으로 쌓일것으로 보입니다...자세한 상담은 jsp618@hotmail.com 으로 연락주십시요....감사합니다

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