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James Kwon 님 답변
[주택/부동산]
답변일
3/22/2016 11:37:52 PM
안녕하세요.
조금 의아한 질문이신데 답변과 해결 방안을 같이 의논해 보시겠습니다.
1. 사업체 인수시에 계약하면서 계약금(디파짓)을 변호사 나 제3자
홀드 없이 셀러가 캐시아웃(본인 은행 어카운트에 디파짓 하겠다)
하겠다고 하는데요
답변)
당연히 셀러가 근거없는 억지 주장을 한다고 말씀드릴수 밖에 없습니다. 변호사나 또는 캘리포니아에서는 우리가 흔히 잘알고 있는 에스크로라는 제도가 있는데 근거없이 계약금(Initial Deposit)을 셀러 자신의 어카운트에 넣겠다는 억지 주장의 배경이 무엇인지 되묻고 싶을 정도입니다.
그 많은 부동산 중개인과 더구나 우리 한인 커뮤니티에는 타인종 커뮤니티에서 따라 올수없는 사업체 전문 에스크로에 몇십년의 경험을 가진 많은 전문 인력들이 있는데 무슨 배경으로 셀러가 바이어의 계약금을 본인 어카은트에 넣겠다는 요즘 유행하는 말의 표현으로 한다면 " 듣도 보도 못한 " 말을 하는지 정확히 말씀드리면 어처구니가 없습니다.
에스크로 비용 많이 비싸지 않습니다.
본인들이 그 비용 아끼자고 아무렇게나 계약을 진행 마무리한다고 한들 뒷감당이 안될것입니다.
단언코 말씀드리건데 하지 마십시요.
2. 계약서상에 리스나 론이 안나오면 계약파기고 디파짓도 돌려주는걸로 했을경우 돌려받을수 있나요? 안 돌려주면 소송까지 하면 매우 복잡해지는거 같은데요. 이럴경우 어떻게 해야하나요?
답변)
에스크로는 에이전트입니다. 즉 에스크로 회사가 결정하는 것이 아닌 셀러와 바이어가 합의한 조건들을 다 충족 했을때에만 바이어의 지불금액을 셀러에게 전달해 주는 가장 기본적이고도 중요한 업무를 대행해 주며 당연히 에스크로 회사의 신탁 구좌에 (Trust Account) 입금된 바이어의
금액을 셀러에게 지불해 줍니다.
옛말에 길이 아니면 가지를 말고 말이 아니면 하지를 말라고 하지않았나요.
U C C Research- 해당 사업체의 담보나 채권 관계를 확인하는 절차
Publication -지불되지 않은 사업체의 채무를 공고를 통해서 불특정 다수인이 될수도 있는 채권자들에게 남은 미지급 금액을 찾아가라는 공고
Sales Tax & E.D.D. 세일즈 택스나 고용개발국에 지불되지 않은 금액은 셀러가 완불을 하지 않을 경우 바이어에게 그 책임이 넘어 올수도 있습니다.
그러한 문제를 질문자님이 다 감당할수 있으시면 셀러 어카운트에 셀러 마음대로 넣어 놓고 마음이 내키지 않으면 그냥 가지세요 하는것이 아니라면
1. 처음부터 정확하고 바르게 사업체 전문 부동산 중개인에게 부탁을 하셔서 최소한 9 페이지에 달하는 캘리포니아 부동산 협회 공인 사업체 매매 계약서를 작성하시고/
가급적 2장짜리 간이 양식을 쓰지 마시고- 80-90%의 내용이 빠져 있습니다
2. 그 매매 계약서의 내용대로 에스크로 서류 (Escrow Instruction)을 만들고 확인한후에 셀러와 바이어가 한날 한시에 에스크로에서 사인하고 계약금을 에스크로 회사의 오피서에게 직접 주시고 영수증 받고 그 계약서대로 리스와 융자가 안될때는 바이어가 위약금 없이 계약금을 돌러 받을수 있다는 전제 조건부 계약( Contingency Contract )으로 하시면 되고 셀러가 이런 가장 기본적인 계약의 타당성을 합의하지 않는다면 거기에서 끝내시라고 답변을 드립니다.
보내주신 몇줄의 질문을 풀어서 설명을 드렸는데 조금 단호한 표현으로
다시 강조한다면 옛말씀대로
길이 아니면 가지를 마시고
말이 아니면 하지를 마시기를 권해 드립니다.
고맙습니다.
조금 의아한 질문이신데 답변과 해결 방안을 같이 의논해 보시겠습니다.
1. 사업체 인수시에 계약하면서 계약금(디파짓)을 변호사 나 제3자
홀드 없이 셀러가 캐시아웃(본인 은행 어카운트에 디파짓 하겠다)
하겠다고 하는데요
답변)
당연히 셀러가 근거없는 억지 주장을 한다고 말씀드릴수 밖에 없습니다. 변호사나 또는 캘리포니아에서는 우리가 흔히 잘알고 있는 에스크로라는 제도가 있는데 근거없이 계약금(Initial Deposit)을 셀러 자신의 어카운트에 넣겠다는 억지 주장의 배경이 무엇인지 되묻고 싶을 정도입니다.
그 많은 부동산 중개인과 더구나 우리 한인 커뮤니티에는 타인종 커뮤니티에서 따라 올수없는 사업체 전문 에스크로에 몇십년의 경험을 가진 많은 전문 인력들이 있는데 무슨 배경으로 셀러가 바이어의 계약금을 본인 어카은트에 넣겠다는 요즘 유행하는 말의 표현으로 한다면 " 듣도 보도 못한 " 말을 하는지 정확히 말씀드리면 어처구니가 없습니다.
에스크로 비용 많이 비싸지 않습니다.
본인들이 그 비용 아끼자고 아무렇게나 계약을 진행 마무리한다고 한들 뒷감당이 안될것입니다.
단언코 말씀드리건데 하지 마십시요.
2. 계약서상에 리스나 론이 안나오면 계약파기고 디파짓도 돌려주는걸로 했을경우 돌려받을수 있나요? 안 돌려주면 소송까지 하면 매우 복잡해지는거 같은데요. 이럴경우 어떻게 해야하나요?
답변)
에스크로는 에이전트입니다. 즉 에스크로 회사가 결정하는 것이 아닌 셀러와 바이어가 합의한 조건들을 다 충족 했을때에만 바이어의 지불금액을 셀러에게 전달해 주는 가장 기본적이고도 중요한 업무를 대행해 주며 당연히 에스크로 회사의 신탁 구좌에 (Trust Account) 입금된 바이어의
금액을 셀러에게 지불해 줍니다.
옛말에 길이 아니면 가지를 말고 말이 아니면 하지를 말라고 하지않았나요.
U C C Research- 해당 사업체의 담보나 채권 관계를 확인하는 절차
Publication -지불되지 않은 사업체의 채무를 공고를 통해서 불특정 다수인이 될수도 있는 채권자들에게 남은 미지급 금액을 찾아가라는 공고
Sales Tax & E.D.D. 세일즈 택스나 고용개발국에 지불되지 않은 금액은 셀러가 완불을 하지 않을 경우 바이어에게 그 책임이 넘어 올수도 있습니다.
그러한 문제를 질문자님이 다 감당할수 있으시면 셀러 어카운트에 셀러 마음대로 넣어 놓고 마음이 내키지 않으면 그냥 가지세요 하는것이 아니라면
1. 처음부터 정확하고 바르게 사업체 전문 부동산 중개인에게 부탁을 하셔서 최소한 9 페이지에 달하는 캘리포니아 부동산 협회 공인 사업체 매매 계약서를 작성하시고/
가급적 2장짜리 간이 양식을 쓰지 마시고- 80-90%의 내용이 빠져 있습니다
2. 그 매매 계약서의 내용대로 에스크로 서류 (Escrow Instruction)을 만들고 확인한후에 셀러와 바이어가 한날 한시에 에스크로에서 사인하고 계약금을 에스크로 회사의 오피서에게 직접 주시고 영수증 받고 그 계약서대로 리스와 융자가 안될때는 바이어가 위약금 없이 계약금을 돌러 받을수 있다는 전제 조건부 계약( Contingency Contract )으로 하시면 되고 셀러가 이런 가장 기본적인 계약의 타당성을 합의하지 않는다면 거기에서 끝내시라고 답변을 드립니다.
보내주신 몇줄의 질문을 풀어서 설명을 드렸는데 조금 단호한 표현으로
다시 강조한다면 옛말씀대로
길이 아니면 가지를 마시고
말이 아니면 하지를 마시기를 권해 드립니다.
고맙습니다.
