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박정수 Richard Park 님 답변
[머니/재테크]
답변일
9/4/2012 12:12:55 PM
안녕하세요
많은 분들이 궁금해 하시는 공통적인 내용이어서 조금 자세하게 설명드립니다
미국의 주택 모기지론 시장은 리테일 뱅크와 홀세일뱅크로 크게 나누어 집니다
일반적으로 시중은행과 렌더들은 기본적인 이자율에(LIBOR) 은행의 경상이익과 인베스터의 이익과 인플레이션에 대한 리스크등을 포함해서 실질 이자율을 제시하게 되어 있습니다.
APR의개념은 INDEX (PRIME RATE)와 MARGIN과 FINANCE CHARGE를 포함하는 것입니다. 그렇기 때문에 경상비 지출이 적은 홀세일 렌더 쪽이 점포유지와 인건비등의 경상비 지출이 상대적으로 적기때문에 더 낮은 이자율을 제시할수 있는 것입니다. 왜냐하면 비용을 최소화 할수 있는 운영구조를 통해 비용을 최소화 할수 있기 때문입니다
또한 모기지 시장의 대출 총액을 비교하면 60%이상은 융자 블로커 사무실을 통해서 홀세일 렌더들이 직접 펀딩한 경우입니다 한마디로 양이 많으니 박리다매가 가능한 구조라는 것입니다 그래서 주택융자에 관한 연방법에서는 은행과 렌더들이 자신들이 제시하는 이자율과 비용을 공개하고 고객은 이것을 더 많이 알아보고 자신에게 유리한 이자율을 선택하도록 유도하고 있는 것입니다
어느 쪽에서 융자를 심사하더라도 주택 모기지 융자는 동일하게 연방법에 준한
연방 국책회사의 융자 심사기준과 원칙을 갖고 있으므로 어느 은행이나 렌더이던 주택 융자에 대한 자격 심사기준은 거의 동일합니다. 단, 몇가지 조건을 완화하는 대신 LTV기준을 낯춰서 대출이 가능 하도록 하는 프로그램등을 운용하는 렌더들도 있습니다.그러나 무엇보다 각 개인의 융자 컨디션에 따라서 이자율이 가감되고 비용부분도 결정되기 때문에 START RATE은 낮게 제시되더라도 실제 적용 이자율은 개인마다 다르게 적용되는 것입니다.
또한 융자로 집을 사시기 위해서 고려하시고 확인해 보실 내용은 아래와 같습니다
미국의 주텍 융자제도는 융자자격여부를 심사하는 가이드라인이 정해 있어서 기준에 적합한 사람에게만 융자를 해 주도록 되어 있습니다. 물론 자격이 부족한 사람에게도 여러가지 방법으로 융자를 얻으실 수 있지만 이자율과 비용 부분에서 불리해 진다는 점을 생각하셔야 합니다.
먼저 융자가 가능하신지 여부는 현재의 인컴과 세금보고기록, 신용기록, 주택구입자금의 출처 등 3가지 만으로도 융자 여부를 쉽게 가늠해 볼 수 있기에 융자기관으로부터 사전 융자승인서를 오퍼시 미리 받아 두시는 것이 유리합니다.
융자 가능한 금액의 범위도 미리 융자전문 에이전트에게. 의뢰하셔서 검토해 보시는 것도 또한 중요한 절차입니다 최종적인 에스크로 단계에서 자격심사 결과에 따른 융자거절이나 다운 페이의 추가 발생등의 문제점을 사전에 예방할수 있기 때문입니다
연방 주택융자 기관인 프레디맥이 제시하고 있는 주택융자에 필요한 아래의 내용을 살펴보시고 아래의 자료들을 미리 준비해서 전문융자업체와 미리 의논하시면 좋은 결과를 얻으실수 있으실 겁니다.
주택 융자 신청 시 준비 하셔야 할 서류들 입니다
•소셜시큐리티 카드
• 운전면허증
•최근 2년간의 소득증명서( W-2 혹은 1040 세금보고서)
최근 1개월 w-2 사본
•직장인의 경우 고용주, 회사명, 주소와 전화번호(명함)
•은행계좌번호 및 현재 잔고 내역서(최근 2개월)
•재산 보유 입증 서류(예금증서, 주식 및 채권 IRAs, CD 등)
•개인 보유하고있는 금융자산등 (은퇴연금 계좌, 자동차 등)
•모든 융자 항목 및 융자기관 명칭, 융자 내역(자동차 융자, 신용 카드 등)
•기존에 주택을 소유하고 있는 경우 주소, 주택가격, 융자기관의 명칭 및 계좌번호
주택융자로 집을 사실때는 우선 주택융자 전문가와 PRE QUALIFY를 통해 본인의 융자 제출서류를 사전에 준비하시고 융자자격 과 정확한 융자 가능 금액을 먼저 확인하시기 바랍니다
무료이기 때문에 부담없이 사전에 PRE QUALIFY를 통해 주택융자에 대한 문제들
을 사전에 점검하시는 것이 최종 에스크로 단계에서 융자 거절로 딜이 무산 되는것을 방지 할수 있습니다
지세한 사항은 연락주시면 상세히 설명해 드리겠습니다
감사합니다
!!! 주택 구입 예정자 Pre-QL 신청하면 주택구입시 1~2,000불 cash back !!!
Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-800-1922
E-mail: jsp6188@gmail.com
NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자 License)
Nationwide Mortgage License System 등록번호
많은 분들이 궁금해 하시는 공통적인 내용이어서 조금 자세하게 설명드립니다
미국의 주택 모기지론 시장은 리테일 뱅크와 홀세일뱅크로 크게 나누어 집니다
일반적으로 시중은행과 렌더들은 기본적인 이자율에(LIBOR) 은행의 경상이익과 인베스터의 이익과 인플레이션에 대한 리스크등을 포함해서 실질 이자율을 제시하게 되어 있습니다.
APR의개념은 INDEX (PRIME RATE)와 MARGIN과 FINANCE CHARGE를 포함하는 것입니다. 그렇기 때문에 경상비 지출이 적은 홀세일 렌더 쪽이 점포유지와 인건비등의 경상비 지출이 상대적으로 적기때문에 더 낮은 이자율을 제시할수 있는 것입니다. 왜냐하면 비용을 최소화 할수 있는 운영구조를 통해 비용을 최소화 할수 있기 때문입니다
또한 모기지 시장의 대출 총액을 비교하면 60%이상은 융자 블로커 사무실을 통해서 홀세일 렌더들이 직접 펀딩한 경우입니다 한마디로 양이 많으니 박리다매가 가능한 구조라는 것입니다 그래서 주택융자에 관한 연방법에서는 은행과 렌더들이 자신들이 제시하는 이자율과 비용을 공개하고 고객은 이것을 더 많이 알아보고 자신에게 유리한 이자율을 선택하도록 유도하고 있는 것입니다
어느 쪽에서 융자를 심사하더라도 주택 모기지 융자는 동일하게 연방법에 준한
연방 국책회사의 융자 심사기준과 원칙을 갖고 있으므로 어느 은행이나 렌더이던 주택 융자에 대한 자격 심사기준은 거의 동일합니다. 단, 몇가지 조건을 완화하는 대신 LTV기준을 낯춰서 대출이 가능 하도록 하는 프로그램등을 운용하는 렌더들도 있습니다.그러나 무엇보다 각 개인의 융자 컨디션에 따라서 이자율이 가감되고 비용부분도 결정되기 때문에 START RATE은 낮게 제시되더라도 실제 적용 이자율은 개인마다 다르게 적용되는 것입니다.
또한 융자로 집을 사시기 위해서 고려하시고 확인해 보실 내용은 아래와 같습니다
미국의 주텍 융자제도는 융자자격여부를 심사하는 가이드라인이 정해 있어서 기준에 적합한 사람에게만 융자를 해 주도록 되어 있습니다. 물론 자격이 부족한 사람에게도 여러가지 방법으로 융자를 얻으실 수 있지만 이자율과 비용 부분에서 불리해 진다는 점을 생각하셔야 합니다.
먼저 융자가 가능하신지 여부는 현재의 인컴과 세금보고기록, 신용기록, 주택구입자금의 출처 등 3가지 만으로도 융자 여부를 쉽게 가늠해 볼 수 있기에 융자기관으로부터 사전 융자승인서를 오퍼시 미리 받아 두시는 것이 유리합니다.
융자 가능한 금액의 범위도 미리 융자전문 에이전트에게. 의뢰하셔서 검토해 보시는 것도 또한 중요한 절차입니다 최종적인 에스크로 단계에서 자격심사 결과에 따른 융자거절이나 다운 페이의 추가 발생등의 문제점을 사전에 예방할수 있기 때문입니다
연방 주택융자 기관인 프레디맥이 제시하고 있는 주택융자에 필요한 아래의 내용을 살펴보시고 아래의 자료들을 미리 준비해서 전문융자업체와 미리 의논하시면 좋은 결과를 얻으실수 있으실 겁니다.
주택 융자 신청 시 준비 하셔야 할 서류들 입니다
•소셜시큐리티 카드
• 운전면허증
•최근 2년간의 소득증명서( W-2 혹은 1040 세금보고서)
최근 1개월 w-2 사본
•직장인의 경우 고용주, 회사명, 주소와 전화번호(명함)
•은행계좌번호 및 현재 잔고 내역서(최근 2개월)
•재산 보유 입증 서류(예금증서, 주식 및 채권 IRAs, CD 등)
•개인 보유하고있는 금융자산등 (은퇴연금 계좌, 자동차 등)
•모든 융자 항목 및 융자기관 명칭, 융자 내역(자동차 융자, 신용 카드 등)
•기존에 주택을 소유하고 있는 경우 주소, 주택가격, 융자기관의 명칭 및 계좌번호
주택융자로 집을 사실때는 우선 주택융자 전문가와 PRE QUALIFY를 통해 본인의 융자 제출서류를 사전에 준비하시고 융자자격 과 정확한 융자 가능 금액을 먼저 확인하시기 바랍니다
무료이기 때문에 부담없이 사전에 PRE QUALIFY를 통해 주택융자에 대한 문제들
을 사전에 점검하시는 것이 최종 에스크로 단계에서 융자 거절로 딜이 무산 되는것을 방지 할수 있습니다
지세한 사항은 연락주시면 상세히 설명해 드리겠습니다
감사합니다
!!! 주택 구입 예정자 Pre-QL 신청하면 주택구입시 1~2,000불 cash back !!!
Richard Park (Jung S Park)
Direct: 213-800-1922
E-mail: jsp6188@gmail.com
NMLS# 422523 (연방법 Safe Act 융자 License)
Nationwide Mortgage License System 등록번호
