부동산매각자금 - ASK미국

k**ongcp**** 님 답변 답변일 6/19/2009 10:25:53 PM

안녕하십니까? Chris Chong, CPA라 합니다. 자세한 사항은 제게 전화 주십시요. (213) 219-3932 ChrisChongCPA.com

비시민권자의 부동산관련 세법

비시민권자가 소유한 해외 부동산

비시민권자가 미국에서 세금보고시 출신국에 소유하고 있는 부동산 관련 세무 사항을 알아 보자.

기본적으로 미국 세금 보고는 WORLDWIDE INCOME에 대해서 보고를 해야 한다.

• 영주권자가 한국에 임대 주택을 소유하고 있을 경우 미국내 임대 주택에 대해서는 27.5년과 가구등에 대해선 7년의 감가상각 기간이 적용되는것과는 달리 해외 소유 임대 주택에 대해선 40년과 가구에 대해선 12년의 불리한 감가상각 기간이 적용된다.

• 임대 수입은 대개 그 나라의 통화로 결재 되므로 미국 세금 보고시 미화로 환산하여 보고 해야 된다. 이때 1) 발생되는 각 상황 (임대 수입, 이자 지급, 수리비, 재산세등)에 대해 각 해당되는날짜의 EXCHNAGE RATE을 적용하여 환산 할 수 있다. 감가상각된는 비용은 최초 구입시 시점의 EXCHANGE RATE이 적용 된다. 또는 2) 순 소득, 손실 정산 후 그 해의 평균 EXCHANGE RATE을 적용하여 환산 할 수도 있다. 이때도 감가상각된는 비용은 최초 구입시 시점의 EXCHANGE RATE이 적용 된다.

• 환율의 변동으로 인하여 해외 자산 매각시, 해외통화로 정산시 발생한 소득과 손실은 미화로 환산시 손실과 소득으로 뒤바뀔 수도 있다. 이것은 부동산 구입시와 매각시의 다른 환율에 의해 발생된다. 예을 들어 한국에서 부동산을 밑지고 팔았어도 매각 시점에서 구입 시점 대비 원화가 강세를 보였다면 미국에서 세금 보고시 소득이 나올 수도 있다. 그러므로 해외 부동산 매각시 환율 변화 추이의 고려도 중요 하며 타이밍을 잘 맞 추어야 한다.

비시민권, 비영주권자가 소유한 미국내 부동산

미국내 부동산 임대 수입은 “effectively connected a U.S. trade or business”에 해당 가정시 정규 세율이 적용 되며 세금 보고 해야 한다. 한국 국적자가 미국의 부동산에 투자시 임대 수입과 매각 소득에 대해서 미국에서 세금보고 해야 된다.

비시민권, 비영주권자의 세금 보고

많은분들이 미국에 일정기간 체류하면 세금 보고상 US Resident로 간주 되는것으로 알고 있다. 2008년 세금 보고를 한다면 2008년에 적어도 31일과 지난 3년간 (2008 총 체류일 + 2007년 총 체류일의 3분의 1 + 2006년 총 체류일의 6분의 1) 체류일이 183일이 되어야 한다. 이때 주의할 점은 특정 자격으로 체류한 일수는 어느 일정기간 동안 상기 test에 포함을 하면 안되는 것이다. 예를들어 J, Q visa type teacher또는 trainee, F, J, M, Q, visa type 학생등이다.

ChrisChongCPA.com (213) 219-3932

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 6/22/2009 12:08:22 PM

일단 저에게 개인적으로 이메일하시면 관련자료를 보내드리겠습니다. 일단 모든경우는 다를수는 있지만 미국으로 이주하신 경우 미국을 위시한 5개국으로 이주를 하신 경우는 영주권을 취득하신 시점에서 일정기간내에는 (정확히 기억을 못하겠습니다. 아마도 1-3년내로 알고있습니다. 확인하십시요) 가능합니다 (세율의 일정혜택을 받으실수 있을겁니다). 참고하시고 이메일 하시기 바랍니다.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

이메일 ameribest11@gmail.com

전화 213-663-5392/714-752-9002

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