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원동석 님 답변
[법률상담]
답변일
11/29/2007 9:12:58 PM
일반적으로 전대(sub-lease)는 건물주로부터 그 사업 장소에 대한 사용권을 직접 받게 되는 임대 (lease)와 달리 건물주로부터 임대를 받은 자로부터 그 장소를 사용할 수 있는 권한을 받게 되는 것입니다.
전대를 주는 전대인(sub-lessor)은 자신이 건물주로부터 받은 권한 한도 내에서 전대를 할 수 있음으로 전대계약의 내용은 반드시 전대인과 건물주 사이에 맺은 임대계약의 한도 내에서만 맺을 수 있으며 거기서 벗어나는 것은 법적인 효력이 없다고 하겠습니다.
따라서 어떤 장소를 전대하고자 하는 경우에는 반드시 전대계약서(sub-lease agreement)이외에 건물주와 전대인 사이에 맺은 임대계약서(lease agreement)의 내용도 꼼꼼히 살피셔야 합니다.
예를 들면 건물주와 맺은 임대계약이 10년 안에 만료된다고 하면 전대인은 반드시 전차인과의 전대계약기간이 임대계약의 만료일과 같거나 그 이전이어야 합니다. 왜냐하면 전대인은 건물주와의 임대계약이 만료된 이후에는 그 임대장소에 대한 아무 권한을 가지고 있지 않기 때문입니다.
또한 전차인이 그 장소를 사용하고자 하는 목적은 전대인이 건물주로부터 임대받을 때 약속한 목적 이외에는 사용할 수가 없습니다. 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 건물주로부터 별도의 승인을 받아야 합니다.
대부분의 임대계약서에는 임차인이 타인에게 그 임대계약서상의 권리와 의무를 타인에게 양도하고자 하거나 전대하고자 하는 경우에는 반드시 건물주로부터 서면으로 된 승인을 받도록 요구하고 만일 이를 위반하게 되면 계약위반으로 간주된다고 하는 조항이 포함되어 있습니다.
만일 귀하에게 그 사업장소를 전대해준 전대인이 건물주와 맺은 임대계약서에 이와 같은 조항이 포함되어 있다면 전대인은 귀하에게 그 장소를 전대해 주면서 반드시 건물주로부터 승인을 받았어야 합니다. 물론 전대계약을 맺고자 하는 경우 일반적으로 건물주가 무조건 이를 거부할 수 없으며 합당한 사유가 있어야 합니다. 그러나 건물주가 모르게 또는 건물주의 승인이 없이 전대계약을 맺게 되면 퇴거 사유가 될 수 있겠습니다.
따라서 귀하는 우선 귀하에게 전대해준 전대인이 건물주와 맺은 임대계약서의 내용을 검토해 보시고 임대계약서 상의 건물주의 권리와 의무를 살펴보실 필요가 있겠습니다.
전대를 주는 전대인(sub-lessor)은 자신이 건물주로부터 받은 권한 한도 내에서 전대를 할 수 있음으로 전대계약의 내용은 반드시 전대인과 건물주 사이에 맺은 임대계약의 한도 내에서만 맺을 수 있으며 거기서 벗어나는 것은 법적인 효력이 없다고 하겠습니다.
따라서 어떤 장소를 전대하고자 하는 경우에는 반드시 전대계약서(sub-lease agreement)이외에 건물주와 전대인 사이에 맺은 임대계약서(lease agreement)의 내용도 꼼꼼히 살피셔야 합니다.
예를 들면 건물주와 맺은 임대계약이 10년 안에 만료된다고 하면 전대인은 반드시 전차인과의 전대계약기간이 임대계약의 만료일과 같거나 그 이전이어야 합니다. 왜냐하면 전대인은 건물주와의 임대계약이 만료된 이후에는 그 임대장소에 대한 아무 권한을 가지고 있지 않기 때문입니다.
또한 전차인이 그 장소를 사용하고자 하는 목적은 전대인이 건물주로부터 임대받을 때 약속한 목적 이외에는 사용할 수가 없습니다. 다른 용도로 사용하고자 하는 경우에는 건물주로부터 별도의 승인을 받아야 합니다.
대부분의 임대계약서에는 임차인이 타인에게 그 임대계약서상의 권리와 의무를 타인에게 양도하고자 하거나 전대하고자 하는 경우에는 반드시 건물주로부터 서면으로 된 승인을 받도록 요구하고 만일 이를 위반하게 되면 계약위반으로 간주된다고 하는 조항이 포함되어 있습니다.
만일 귀하에게 그 사업장소를 전대해준 전대인이 건물주와 맺은 임대계약서에 이와 같은 조항이 포함되어 있다면 전대인은 귀하에게 그 장소를 전대해 주면서 반드시 건물주로부터 승인을 받았어야 합니다. 물론 전대계약을 맺고자 하는 경우 일반적으로 건물주가 무조건 이를 거부할 수 없으며 합당한 사유가 있어야 합니다. 그러나 건물주가 모르게 또는 건물주의 승인이 없이 전대계약을 맺게 되면 퇴거 사유가 될 수 있겠습니다.
따라서 귀하는 우선 귀하에게 전대해준 전대인이 건물주와 맺은 임대계약서의 내용을 검토해 보시고 임대계약서 상의 건물주의 권리와 의무를 살펴보실 필요가 있겠습니다.
