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원동석 님 답변
[법률상담]
답변일
1/9/2008 11:27:59 AM
일반적으로 부동산을 임대하는 경우 문서로 계약서를 작성을 하고 있습니다. 문서로 작성하지 않은 경우에는 아무리 구두상으로 몇 년간 임대를 주겠다고 약속을 하여도 그 약속은 지켜지지 않을 수 있기 때문입니다. 그 법적인 근거는 영국법에 근거한 사기방지법 (Statute of Frauds)에 두고 있습니다. 즉, 부동산을 매매 또는 임대하는 등 부동산과 관련된 거래는 문서로 작성되지 않은 경우 어느 한쪽에서 그 계약이 무효라고 하는 주장을 할 수 있다는 이야기가 됩니다. 그래서, 집을 사고 팔때는 소유권을 문서로 등기하게 되며, 어떤 장소를 임대할 때에는 문서로 그 계약서를 작성하고 있습니다.
그러나, 어떤 경우에는 문서로 임대계약서를 작성하지 않은 채 임대를 주기도 합니다. 이 경우에는 보통은 월세로 간주되고 있으며, 건물주와 입주자 중에서 어느 한쪽에서 30일 이전에 문서로 된 퇴거통지를 주게 되는 경우, 그 월세 계약은 파기되게 됩니다. 따라서, 어느 기간동안을 반드시 임대하여야 하는 경우에는 문서로 계약서를 작성하셔야 건물주로부터 이사를 나가라고 하는 통지를 받지 않고 그 기간동안 임대를 할 수 있게 됩니다. 건물주의 경우 어느 장소를 확실하게 어떤 기간동안 임대하고 싶은 경우 문서로 작성된 임대계약을 통하여 그 장소를 임대해 주고 있습니다. 상호간의 필요 여부에 따라서 그 계약 내용도 달라지게 되는 것입니다.
임대계약서를 문서로 작성한 경우에는 그 문서에 명기된 임대계약 기간동안에는 의무적으로 그 장소를 임대하여야 합니다. 만일 그 임대계약서에 명기된 계약 만료일 이전에 이사를 나가고자 하는 경우 그 남은 기간에 해당하는 임대료에 대한 책임을 져야 합니다. 그러나, 어떤 경우에는 임대계약서에 만일 그 계약 기간 이전에 이사를 나가는 경우 얼마의 손실대체금을 낸다고 하는 문구가 명시된 경우가 있습니다. 이러한 특별한 문구는 일반적인 계약서에는 없으며, 당사자들이 원하여 특별히 삽입한 경우에 볼 수 있겠습니다. 예를 들면, 의사가 자신의 의료면허를 상실하였다거나, 의료활동을 할 수 없는 신체장애 또는 정신장애가 생기게 되는 경우 임대계약을 파기할 수 있다고 하는 문구 등입니다. 먼저 이러한 특별한 문구를 삽입했었는지 계약서를 검토해 보시기 바랍니다.
귀하의 경우, 8개월간 임대계약을 체결하셨다고 하셨음으로 그 이전에 이사를 나가는 경우 그 남은 기간에 해당하는 임대료를 지불하셔야 합니다. 임대보증금은 입주자가 이사를 나간 이후에 그 임대장소를 보수하거나 미지급 임대료로 인하여 입은 손해 등의 용도로 사용할 수 있습니다. 귀하가 얼마의 임대보증금을 내신 상태인지 모르겠으나, 일반적으로는 네 달에 해당하는 임대보증금을 내고 입주하는 경우는 드물기 때문에 아무도 추가적인 금액을 건물주에게 지불하셔야 할 것으로 생각됩니다. 자세한 것은 임대계약서를 검토해 보시기 바랍니다.
그러나, 건물주의 입장에서는 그 임대장소를 타인에게 재임대하기 위한 최대한의 노력을 기울여야 할 의무 (duty to mitigate)가 있으며, 이러한 노력으로 그 장소를 임대하게 되면 그 새로운 임대계약상 받게 되는 금액을 그 남은 기간에 해당하는 임대료와 상쇄하게 됩니다. 따라서, 속히 건물주에게도 그 아파트를 타인에게 임대할 수 있도록 도와 달라고 하는 통지를 하시기 바랍니다.
그러나, 어떤 경우에는 문서로 임대계약서를 작성하지 않은 채 임대를 주기도 합니다. 이 경우에는 보통은 월세로 간주되고 있으며, 건물주와 입주자 중에서 어느 한쪽에서 30일 이전에 문서로 된 퇴거통지를 주게 되는 경우, 그 월세 계약은 파기되게 됩니다. 따라서, 어느 기간동안을 반드시 임대하여야 하는 경우에는 문서로 계약서를 작성하셔야 건물주로부터 이사를 나가라고 하는 통지를 받지 않고 그 기간동안 임대를 할 수 있게 됩니다. 건물주의 경우 어느 장소를 확실하게 어떤 기간동안 임대하고 싶은 경우 문서로 작성된 임대계약을 통하여 그 장소를 임대해 주고 있습니다. 상호간의 필요 여부에 따라서 그 계약 내용도 달라지게 되는 것입니다.
임대계약서를 문서로 작성한 경우에는 그 문서에 명기된 임대계약 기간동안에는 의무적으로 그 장소를 임대하여야 합니다. 만일 그 임대계약서에 명기된 계약 만료일 이전에 이사를 나가고자 하는 경우 그 남은 기간에 해당하는 임대료에 대한 책임을 져야 합니다. 그러나, 어떤 경우에는 임대계약서에 만일 그 계약 기간 이전에 이사를 나가는 경우 얼마의 손실대체금을 낸다고 하는 문구가 명시된 경우가 있습니다. 이러한 특별한 문구는 일반적인 계약서에는 없으며, 당사자들이 원하여 특별히 삽입한 경우에 볼 수 있겠습니다. 예를 들면, 의사가 자신의 의료면허를 상실하였다거나, 의료활동을 할 수 없는 신체장애 또는 정신장애가 생기게 되는 경우 임대계약을 파기할 수 있다고 하는 문구 등입니다. 먼저 이러한 특별한 문구를 삽입했었는지 계약서를 검토해 보시기 바랍니다.
귀하의 경우, 8개월간 임대계약을 체결하셨다고 하셨음으로 그 이전에 이사를 나가는 경우 그 남은 기간에 해당하는 임대료를 지불하셔야 합니다. 임대보증금은 입주자가 이사를 나간 이후에 그 임대장소를 보수하거나 미지급 임대료로 인하여 입은 손해 등의 용도로 사용할 수 있습니다. 귀하가 얼마의 임대보증금을 내신 상태인지 모르겠으나, 일반적으로는 네 달에 해당하는 임대보증금을 내고 입주하는 경우는 드물기 때문에 아무도 추가적인 금액을 건물주에게 지불하셔야 할 것으로 생각됩니다. 자세한 것은 임대계약서를 검토해 보시기 바랍니다.
그러나, 건물주의 입장에서는 그 임대장소를 타인에게 재임대하기 위한 최대한의 노력을 기울여야 할 의무 (duty to mitigate)가 있으며, 이러한 노력으로 그 장소를 임대하게 되면 그 새로운 임대계약상 받게 되는 금액을 그 남은 기간에 해당하는 임대료와 상쇄하게 됩니다. 따라서, 속히 건물주에게도 그 아파트를 타인에게 임대할 수 있도록 도와 달라고 하는 통지를 하시기 바랍니다.
