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곽재혁 님 답변
[머니/재테크]
답변일
1/7/2009 7:33:11 PM
저도 부동산 에이전트로써 최근 자주받는 질문입니다. 제 사견임을 전제로 답변을 달겠습니다.
1. 30 ~ 35만불대 가격의 콘도로서...
2. 에쿼티가 안정적으로 타지역 보다 빨리 상승할 수 있으며,
3. 다른 지역으로 이사갈 경우 이 콘도를 쉽게 렌트 할 수 있으며,
4. 일정 기간이 지난 후, 상승한 에쿼티를 이용하여 다른 지역에 제 2의 home
을 구입할 수 있으며,
5. 투자가치가 가장 확실한 지역이 위의 세 곳 중 어느 지역인지 알려주시면 대
단히 감사하겠습니다.
6. 끝으로 올 봄 쯤 구입한다면, 30% 정도의 에쿼티가 상승하려면 현재의 시점
에서 대략 얼마나 걸릴지도 궁금합니다.
일단 세리토스의 콘도는 대부분은 Norwalk길과 가까운곳에 위치 이곳은 주소지로는 세리토스이지만 학군은 세리토스고가 아닌 Gahr high school로 들어갑니다. 즉 놀웍시와 경계지점입니다. 세리토스에서의 주택구입은 대부분 학군중심입니다. 그중에서도 곤잘베스초등학교, 카메니타 중학교 그리고 세리토스고교를 갈수있는 곳을 최고로 칩니다. 그러나 이지역에는 윈하시는 가격대의 콘도(이경우는 타운홈)는 한곳 "carmenita village"정도입니다 렌트인컴은 좋지만 보통 방2개에 화1.5개 (샤워기가 1개)의 타운홈입니다. (그리고 세리토스의 단독주택은 아무리싸도 $480,000정도, 거의 $500,000대로 보셔야 합니다). 플러톤은 여러정황상 sunnyhills 고교를 갈수있는곳으로 (Beach길과 malvern이 만나는곳 동쪽에 위치; 학군은 주소지별로 확인이 필요) 그곳에는 플러툰과 Buena Park시의 경계지역이기도 하며 sunny hills를 갈수있는 콘도나 타운하우스가 위치합니다. 가격대가 나올수도 있고 안나올수도 있습니다. 제생각에는 (사견에는) 솔직히 싸이프러스가 나을수 있다고 생각합니다. 그이유는 여러 프리웨이에 인접 교통이 편리하고 학군이 우수하며 (특히 한국의 특목고격인 oxford academy가 위치';금년 전국2위의 고교로 평가) 또한 학군에 비해 주택가격도 저렴하다고 생각됩니다. 아울러 아직까지 바닷가의 Newport beach등과 얼바인을 포함하는 남쪽을 제외하고는 그래도 백인이 다수거주하고 있습니다. 백인이 많다는 것은 나중에 집값이 상승가능성도 높다고 생각됩니다. 단지 단점은 워낙 옛날부터 사람들이 거주해서 대부분의 콘도들이 낡았다는 것입니다. 그리고 업그레이드에 추가 비용은 들어갈수 있습니다. 렌트또한 수요가 일정 많습니다. 그러나 언제쯤 30%의 에퀴티가 상승할지를 정확히 알수는 없습니다(그것은 신의 영역입니다). 만일 2nd home을 구입하시려 한다면 첫쨰, 처음 구입하시는 콘도의 에퀴티가 적어도 25%이상되고 둘째, 이 콘도를 렌트해주고 그인컴으로 처음집의 페이먼트가 문제가 없음을 실제 테넌트와 작성한 렌트계약서를 은행에 보여야 하며 셋쨰, 처음 두가지조건에 상관없으시려면 두집의 페이먼트를 감당할수있을만큼 융자승인액이 높아야 하겠습니다. 그리고 주의하실점은 융자프로그램중 NO Doc(인컴증명을 신청인의 말만으로 인정하거나 VOE(verification of employment)로만 인정해서 은행에서 쉽게 융자를 승인해주는 프로그램)이 곧 사라지는 것으로 알고있습니다 (아마도 봄전이 될것 같습니다). 그이후에는 전부 인컴을 인컴텍스 파일등으로 증명해야하는 Full-doc으로 가야되는것으로 알고있습니다. 끝으로 이글은 제 사적인 의견임을 분명히 해둡니다.
1. 30 ~ 35만불대 가격의 콘도로서...
2. 에쿼티가 안정적으로 타지역 보다 빨리 상승할 수 있으며,
3. 다른 지역으로 이사갈 경우 이 콘도를 쉽게 렌트 할 수 있으며,
4. 일정 기간이 지난 후, 상승한 에쿼티를 이용하여 다른 지역에 제 2의 home
을 구입할 수 있으며,
5. 투자가치가 가장 확실한 지역이 위의 세 곳 중 어느 지역인지 알려주시면 대
단히 감사하겠습니다.
6. 끝으로 올 봄 쯤 구입한다면, 30% 정도의 에쿼티가 상승하려면 현재의 시점
에서 대략 얼마나 걸릴지도 궁금합니다.
일단 세리토스의 콘도는 대부분은 Norwalk길과 가까운곳에 위치 이곳은 주소지로는 세리토스이지만 학군은 세리토스고가 아닌 Gahr high school로 들어갑니다. 즉 놀웍시와 경계지점입니다. 세리토스에서의 주택구입은 대부분 학군중심입니다. 그중에서도 곤잘베스초등학교, 카메니타 중학교 그리고 세리토스고교를 갈수있는 곳을 최고로 칩니다. 그러나 이지역에는 윈하시는 가격대의 콘도(이경우는 타운홈)는 한곳 "carmenita village"정도입니다 렌트인컴은 좋지만 보통 방2개에 화1.5개 (샤워기가 1개)의 타운홈입니다. (그리고 세리토스의 단독주택은 아무리싸도 $480,000정도, 거의 $500,000대로 보셔야 합니다). 플러톤은 여러정황상 sunnyhills 고교를 갈수있는곳으로 (Beach길과 malvern이 만나는곳 동쪽에 위치; 학군은 주소지별로 확인이 필요) 그곳에는 플러툰과 Buena Park시의 경계지역이기도 하며 sunny hills를 갈수있는 콘도나 타운하우스가 위치합니다. 가격대가 나올수도 있고 안나올수도 있습니다. 제생각에는 (사견에는) 솔직히 싸이프러스가 나을수 있다고 생각합니다. 그이유는 여러 프리웨이에 인접 교통이 편리하고 학군이 우수하며 (특히 한국의 특목고격인 oxford academy가 위치';금년 전국2위의 고교로 평가) 또한 학군에 비해 주택가격도 저렴하다고 생각됩니다. 아울러 아직까지 바닷가의 Newport beach등과 얼바인을 포함하는 남쪽을 제외하고는 그래도 백인이 다수거주하고 있습니다. 백인이 많다는 것은 나중에 집값이 상승가능성도 높다고 생각됩니다. 단지 단점은 워낙 옛날부터 사람들이 거주해서 대부분의 콘도들이 낡았다는 것입니다. 그리고 업그레이드에 추가 비용은 들어갈수 있습니다. 렌트또한 수요가 일정 많습니다. 그러나 언제쯤 30%의 에퀴티가 상승할지를 정확히 알수는 없습니다(그것은 신의 영역입니다). 만일 2nd home을 구입하시려 한다면 첫쨰, 처음 구입하시는 콘도의 에퀴티가 적어도 25%이상되고 둘째, 이 콘도를 렌트해주고 그인컴으로 처음집의 페이먼트가 문제가 없음을 실제 테넌트와 작성한 렌트계약서를 은행에 보여야 하며 셋쨰, 처음 두가지조건에 상관없으시려면 두집의 페이먼트를 감당할수있을만큼 융자승인액이 높아야 하겠습니다. 그리고 주의하실점은 융자프로그램중 NO Doc(인컴증명을 신청인의 말만으로 인정하거나 VOE(verification of employment)로만 인정해서 은행에서 쉽게 융자를 승인해주는 프로그램)이 곧 사라지는 것으로 알고있습니다 (아마도 봄전이 될것 같습니다). 그이후에는 전부 인컴을 인컴텍스 파일등으로 증명해야하는 Full-doc으로 가야되는것으로 알고있습니다. 끝으로 이글은 제 사적인 의견임을 분명히 해둡니다.
