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곽재혁 님 답변
[머니/재테크]
답변일
1/18/2009 5:37:26 PM
일단 상가와 오피스가 복합된구조로써 계산대로면 주차면적이 5,000sf인것 같습니다(아마 LA인것 같습니다). 보통의 이익구조 계산시 가장중요한것은 땅값과 공사비 그리고 가능한 렌트비입니다. 또한 은행 융자를 얻기위해서는 땅값이 페이오프되어있어야 하며 가능한 렌트비(현실적인 렌트비의 산정)의 산정이 중요합니다. 유의하실것은 두가지 입니다. 첫째, 현재위치(지역이 어다인지는 모르겠지만)에서 가능한 렌트비를 산정하는 것입니다. 요즈음 경기의 침체로 아마 은행에서도 가능한 렌트인컴을 낮게 산정할 가능성이 많습니다. 은행융자와 직결되는 문제이므로 가능하면 융자담당자와 부동산 에이전트와 상의하셔야 합니다. 둘쨰, 요즈음 construction loan이 거의 힘든상황이므로 융자의 조건과 공사기간에 맞춘 페이먼트 계획이 아주 중요합니다. 융자가 되는지 안되는지를 알아보시는것이 중요합니다. 셋째, 어떻게 테넌트를 유치하냐가 중요합니다. 실제로 요즈음 새로 분양하는 곳들중 적지않은수가 테넌트 유치문제로 상당히 어려움을 껶고 있습니다. 미리미리 알아보시고 특히 테넌트의 업종또한 중요합니다. 가능한한 렌트를 많이 받을수있는 업종이 들어올수 있는 업종을 물색하시고 아울러 이런 업종이 들어올수있는 용도의 땅인지도 체크하셔야 합니다. 넷쩨, 순이익얼마냐를 결정하시는것은 투자비대 이익분을 나누셔서 계산하실수도 있지만 요즈음은 테넌트의 확보도 쉽지않고 또한 리스인컴도 과거보다 적게 계산하셔야 합니다. 그리고 정확한 수익률의 계산은 지역 렌트인컴을 알아야 하며 업종에 따라서 그리고 위치에 따라서 달라집니다. 정확히 말씀드리기가 힘든 질문인것 같습니다.
