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곽재혁 님 답변
[머니/재테크]
답변일
1/17/2009 7:21:06 PM
은행소유의 주택즉 REO는 요즘 경쟁이 뜨겁습니다. 구입을 원하시는 지역에 따라서 다르지만 일단 간단히 말씀드리면 은행이 주택의 소유주로써 에이전트를 고용해서 일반 주택시장에서 판매되는 형태를 취하는것이 소위 REO입니다. 구입하실때 주의하실점은 첫쨰, 은행소유집은 주택을 일단 AS-IS (그상태그대로)로 판매합니다. 그리고 보통 그어떤 warranty도 제공하지 않는다고 밝히고 있습니다. 그러나 주택에 거주시의 치명적인 결함이 발견되어 거주에 부적합한사유(예. water heater가 없거나 지붕이 새거나 특히 plumbing(배관)에 문제가 있는 경우) 일떄는 중간에 계약을 파기가능하도록 계약서에 조건을 다는것이 좋고 경우에 따라서는 일정 수리비를 지급하도록 크레딧을 요구할수있는 경우도 있습니다. 지붕이나 배관등에 문제가 있는경우는 가능하면 구입을 보류하시는게 좋습니다. 둘쨰, REO세일시에는 융자가 가능합니다. 일부 선호지역(예 중국인의 경우 Diamond Bar, 한인의 경우는 오렌지카운티의 학군우수지역등)에서는 대부분이 현금을 오퍼하는경우가 많습니다. 그렇지만 일단 은행경매의 원칙은 가장 최고의 가격(highest bidder)을 적은 오퍼를 은행에서 택하게 됩니다. 현금오퍼가 없을경우에는 다운을 많이하거나 비슷한 조건이라면 주류은행(Bank of america나 chase은행등; 다그런 경우는 아니지만)의 사전융자승인을 받은경우를 선호하는 경향은 있습니다. 하지만 다운페이의 경우는 선생님의 크레딧과 수입의 증명등에 따라서 오렌지 카운티의 경우는 15-20%정도 (20%미만을 다운시에는 Mortgage Insurance(M.I.)를 사셔야 하지만 요즈음 M.I.회사들의 조건이 까다로워 졌습니다. 가능하면 20%다운은 하시는게 나을듯 하고 Riverside등 외곽지역은 다운을 5%정도는 더하셔야 융자승인이 나는것으로 알고 있습니다)는 하셔야 가능할것 같고 또한 정부융자에 승인을 받으시면 FHA융자로 3.5%다운도 가능합니다. 셋쨰, 요즈음 은행집에 너무많은 관심이 몰리다보니 그 수는 적지만 regular sale에대한 관심이 적은것 또한 사실입니다. 그리고 은행에서 승인된 short sale 물건들도 약간은 경쟁이 적습니다. 여러물건중 최상의 조건으로 구입결정 하시는게 좋을듯 합니다. 은행집이 무조건 싸지 않은 경우도 많습니다. 지금같은 시기에는 상태가 나쁜주택은 싸게 사셔도 융자로 고칠비용을 충당하기가 현실적으로 힘듭니다. 그러면 현금으로 사셔야 하므로 차라리 약간 가격이 비싸고 상태가 좋은 regualr세일로 주택을 구입하시는것도 염두에 두시기 바랍니다.
