Deed in Lieu of Foreclosure 에 대해 궁금 합니다. - ASK미국

곽재혁 님 답변 [머니/재테크] 답변일 7/26/2009 5:03:59 PM

일단 지금상황과 선생님의 개인적인 조건으로 융자조정이 힘든상황이시고 NOD까지 받으신 상황이라면 차압의 상황을 고려하셔야 합니다. 지금부터 지역에 따라서는 다르지만 대략 3-4개월에서 6개월정도 거주가 가능할것으로 생각됩니다. 융자조정을 직접 시도해 보시는것도 방법입니다 은행과 직접 협상을 해보십시요 (아마도 인컴증명이 안된다면 힘들 상황일것 같습니다). 그리고 은행이 차압을 한다면 선생님의 미납 모기지 페이먼트와 재산세 등은 전부 차압과 함꼐 없어진다고 생각하시면 됩니다. 단지 모기지에 혹시라도 주택구입후에 담보로 line of credit을 하셨다면 잘 알아보셔야 합니다. 잘못하면 선생님에게 추후로도 추심이 됩니다. deed in lieu를 은행측에서 받아준다는 보장은 없지만 만일 매매가 잘되는 지역이라면 한번 직접 알아보시기를 바랍니다. 은행측에서는 항상 은행에 이득이 되는쪽 으로 옵션을 제시합니다. 만일 도움이나 조언이 필요하시면 개인적으로 메일하시기 바랍니다 . 참고하십시요.

곽재혁 [머니/재테크]

직업 부동산 중개인/미연방세무사(EA)

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김영자 님 답변 [주택/부동산] 답변일 7/26/2009 5:17:37 PM

이런 상황에 방법이 몇가지 있읍니다. 이번에 실직이라서 힘드시다면, 일단은 모기지를 가지고 있는 은행에 연락하셔서 진행하셔야 할것 같읍니다. 은행과 협상할수 있는 몇가지를 간단히 차이점을 말씀드리면 ---

1. 론 모디피케이션 – 일단은 인컴이 있어야 하니까 지금 불가능하실수도 있지만, 근간에 어떤 직장이 확실히 잡혀질것 같고 경력에 비추어 보았을때 은행측에서도 객관적으로 보기에 가능해 보인다면 이자와 페이먼트를 조정해 줄수도 있지요.
2. Deferred 페이먼트 – 임시적으로 힘든 상태이시니까 은행과 잘 협상하시면 페이먼트를 3개월, 6개월 후로 미루어주는 프로그램인데 선생님께는 Deed in Lieu Foreclosure 보다 더 타당할 것 같읍니다.
3. Deed in Lieu Foreclosure – 은행과 협상해서 자진해서 포기하는 경우인데 은행이 다 동의하는것이 아니고 집에 에퀴티 (현 주택 가격 – 융자금액) 가 넉넉히 있는경우에 가능합니다. 크레딧상 Foreclosure 보다는 낫다고 합니다.

오바마 정부에서 적극적으로 후원하는 Home Affordable Program 에 일부분으로 지난 몇달 전보다 많은 은행들이 더욱 적극적으로 일하고 있지요.

반드시 지금 있는 은행과 진행하십시요. 다른 론모디피메이션 회사 쓰시면 비용이 들면서 자칫하면 다른일에 밀려서 타이밍을 놓칠수 있으니, 직접 아니면 통역해 줄만한 사람의 도움을 받아서라도 진행하세요. 그리고, 은행에서 요구하는 서류를 속히 제공하는것이 중요하고, 또 왜 상황이 이렇게 힘들어졌는지 두장 이내에 절실한 편지를 (은행일지라도 편지는 사람이 읽게 되니까요) 쓰시되, 함께 제출하시는 은행잔고 스테이트먼트, 크레딧카드 빌, 여러가지 비용지출 내역서하고 흐름이 맞아야 합니다.

집 페이먼트가 밀리고 은행과 이야기 해도 방법이 없다면, 크레딧도 많이 나빠져서 렌트 얻는것도 어려워집니다. 제 생각에는 렌트 들어갈때 시큐어리 디파짓이 더 요구될수도 있고,몇달치 렌트비를 미리 내라고 할수도 있으니 나가야할때까지 있으면서 현금을 모아서 가능한 현금을 모으세요. 집 보험이 없다고 포클로져 전에 집을 나와야 하는것은 아닙니다. 민감한 부분이라 보험인에게 의뢰하십시요.

편안히 내집에 계속 사실수 있기를 바랍니다.

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h**gs**g700**** 님 답변 답변일 7/26/2009 12:08:24 PM

집에 계속 살고 있는다는것은 그 만큼의 님의 주머니에서 돈을 뱉어내야한다는것인데... 소득이 없다면 갚을능력없다면... 이런거 저런거 기대하고 생각하지 말고 집을 비우는게 절대적 우선인듯...

상식선에서 님께서 집안에 있는 이 시간에도 결국은 은행에 하루하루 돈을 빚지는것이기 때문에

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hig**** 님 답변 답변일 7/26/2009 3:01:22 PM

아직은 시간이 많으니 걱정하지마시길
앞으로 4개월 편히 지내시고
법원에서 편지가 올때 연락주시길부탁합니다
일반적으로 법원에서 편지를받고나서도 늧지는앖습니다
앞으로도 1년 6개월정도 더 거주하실수있으니 심적 불안한마음을 덜으시길 바랍니다
지역 부동산 전문 변호사와 상담하시면 일이 잘해결돼실거라 믿습니다
동부지역은은 usidcenter@yahoo.com 24시간 전문가 대기중
답답하시겠지만 맘 편하게 하루하루 사사길 부탁드립니다.

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